Acest site foloseste Cookie-uri, conform noului Regulament de Protectie a Datelor (GDPR), pentru a va asigura cea mai buna experienta online. In esenta, Cookie-urile ne ajuta sa imbunatatim continutul de pe site, oferindu-va dvs., cititorul, o experienta online personalizata si mult mai rapida. Ele sunt folosite doar de site-ul nostru si partenerii nostri de incredere. Click AICI pentru detalii despre politica de Cookie-uri.
Acest site foloseste Cookie-uri, conform noului Regulament de Protectie a Datelor (GDPR), pentru a va asigura cea mai buna experienta online. In esenta, Cookie-urile ne ajuta sa imbunatatim continutul de pe site, oferindu-va dvs., cititorul, o experienta online personalizata si mult mai rapida. Ele sunt folosite doar de site-ul nostru si partenerii nostri de incredere. Click AICI pentru detalii despre politica de Cookie-uri. Sunt de acord cu politica de cookie
Atentie contabili!
TVA redus in 2019 - ce capcane ascunde O.U.G. nr. 89/2018?

Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti.

Schimbare destinatie cladiri: Tratament fiscal si TVA. Monografie contabila

de InfoTva.ro la 13 Aug. 2019
Tags: monografie contabila, ajustare tva, codul fiscal

In anul 2018, o societate platitoare de TVA cumpara doua spatii comerciale de la o persoana fizica. La finalul anului obtine autorizatie de constructie pentru schimbare de destinatie din spatii comerciale in 3 apartamente, iar la inceputul anului 2019 se incep lucrarile de constructie. Societatea a dedus integral TVA -ul aferent materialelor de constructii si cel aferent serviciilor de amenajare.

Intrebari:
 
Cum va vinde societatea apartamentele: cu TVA de 19% sau fara TVA, avand in vedere ca spatiile au fost cumparate fara TVA?
 
Daca vanzarea se face catre o persoana inregistrata in scopuri de TVA, conform art.316 din Codul fiscal, se vor aplica masurile simpificate prevazute la art.331 alin.2), lit.g).
 
Daca se va vinde catre o persoana fizica sau neinregistrata in scopuri de TVA, se va aplica TVA 19%?
 
Daca poate vinde fara TVA, sunt necesare ajustari ale TVA-ului in privinta serviciilor si a materialelor de constructie?
 
Manualul Contabilului Incepator
Manualul Contabilului Incepator

Vezi detalii

Totul despre controlul TVA
Totul despre controlul TVA

Vezi detalii

Operare SAGA. Exemple practice si recomandari!
Operare SAGA. Exemple practice si recomandari!

Vezi detalii

Care este monografia contabila a acestei spete?
 

Raspunsul specialistului

 

1. Monografia contabila.

 
Din cele expuse intelegem ca societatea a achizitionat spatii comerciale (cladiri/constructii). Acestea trebuiau inregistrate, la data achizitiei, in unul din urmatoarele conturi in functie de destinatia acestora, potrivit informatiilor detinute la data achizitiei: 
- 212 Cladiri, daca la data achizitiei destinatia acestora  era utilizarea de catre societate pentru nevoi proprii (ca spatii administrative, de exemplu);
- 215 Investitii imobiliare, daca la data achizitiei spatiile erau destinate inchirierii;
- 371 Marfuri sau 331 Produse in curs de executie, daca la data achizitiei era cunoscut faptul ca aceste spatii urmau fi modificate in vederea vanzarii sub forma de apartamente.
 
a. Daca la data achizitiei nu existau informatii cu privire la destinatia cladirilor atunci si acestea au fost inregistrate in contul 212 Cladiri sau 215 Investitii imobiliare atunci, la data cand s-a decis schimbarea destinatiei (care poate fi data depunerii pentru obtinerea autorizatiei sau data obtinerii autorizatiei), se va efectua transferul activului prin inregistrarea: 
 
331 Produse un curs de executie  = 212 Cladiri (sau 215 Investitii imobiliare)
Daca spatiile au fost amortizate se va transfera si amortizarea aferenta: 
2812 Amortizarea constructiilor  = 212 Constructii
Sau
2815 Amortizarea investitiilor imobiliare  = 215 Investitii imobiliare
 
b. Reflectarea in contabilitate a cheltuielilor legate de amenajare: 
6XX Cheltuieli (dupa natura) = 3XX Conturi de stocuri si productie in curs de 
executie/4XX Conturi de terti
 
c. Inregistrarea productiei in curs de executie la finalul lunii (cu valoarea cheltuielilor efectuate in cursul respectivei luni) : 
 
331 Produse in curs de executie = 711 Venituri aferente costurilor stocurilor de 
Produse
 
d. Reluarea productiei la inceputul lunii urmatoare:
 
711 Venituri aferente costurilor stocurilor  = 331 Produse in curs de executie
de produse 
 
e. Se reiau pasii b, c si d de mai sus pana la finalizarea lucrarilor.
f. Inregistrarea apartamentelor , la data finalizarii acestora: 
 
345 Produse finite = 331 Produse in curs de executie
 
g. Se inregistreaza vanzarea apartamentelor (s-a ignorat TVA-ul, care va fi tratat separate) 
 
4111 Clienti  = 701 Venituri din vanzarea produselor finite
 
h. Descarcarea din gestiune a produselor vandute: 
 
711 Venituri aferente costurilor stocurilor  = 345 Produse finite
de produse 
 

2. Tratamentul fiscal din punct  de vedere al TVA

 
a. Regula generala a TVA la vanzare constructii.
 
Regula generala, prevazuta la art. 291 alin. (1) lit. b) din Codul Fiscal prevede ca, pentru vanzarea de apartamente se aplica o cota de TVA de 19%.
Exceptia privind scutirea prevazuta la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal se refera la livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri.
Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul articolului 292 se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare.
 
In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
 
Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.
 
Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.
 
Atentie!!! Scutirea prevazuta la art. 292 alin. (2) lit. f) este o scutire fara drept de deducere. Daca va incadrati pe scutire TVA atunci va trebui sa ajustati TVA dedus pentru efectuarea lucrarilor de amenajare. 
 
b. Cota redusa de TVA.
 
Prin exceptie si cu respectarea anumitor conditii ( a se vedea mai jos) vanzarea se poate efectua si prin aplicarea cotei de 5%. 
Potrivit art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul Fiscal, asa cum a fost modificat prin Legea nr. 30/10.01.2019, pentru livrarea de  locuinte ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite (terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei) se aplica cota de TVA de 5%.

Prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege (redam doar ce este de interes pentru dumneavoastra, respectiv pct. 3 al literei c) livrarea de locuinte achizitionate de persoane fizice care: 
- au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, 
- au o  valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, care nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata. 
Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 
 
Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Conform definitiei din Legea nr. 50/1991, actualizata, anexele gospodaresti sunt constructiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite sa adaposteasca activitati specifice, complementare functiunii de locuire, care, prin amplasarea in vecinatatea locuintei, alcatuiesc impreuna cu aceasta o unitate functionala distincta.
- Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare.
 
Normele Metodologice date in aplicarea acestui articol, aprobate prin HG nr. 1/2016 precizeaza ca se aplica cota redusa de taxa de 5% prevazuta la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal numai pentru livrarea, astfel cum este definita la art. 270 alin. (1) din Codul fiscal, a locuintelor ca parte a politicii sociale, respectiv pentru transferul dreptului de a dispune ca si un proprietar de bunurile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal. Pentru livrarile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 si 4 din Codul fiscal, cota redusa de TVA de 5% se aplica inclusiv pentru terenul pe care este construita locuinta.
 
Totodata, in aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:
a) prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii;
b) anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;
c) valoarea-limita de 450.000 lei cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva; aceste prevederi se aplica inclusiv pentru contractele incheiate pana la data de 31 decembrie 2015, pentru operatiuni al caror fapt generator de taxa intervine dupa 1 ianuarie 2016;
 
Suprafata terenului pe care este construita locuinta, precum si suprafata utila a locuintei, prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal, trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare incheiat in conditiile legii.
In consecinta, doar daca vanzarea are loc catre o persoana fizica si sunt indeplinite si conditiile cu privire la suprafata utila si valoare atunci apartamentele pot fi vandute cu TVA in cota de 5% (sunt conditii cumulative). 
 
c. Masuri de simplificare pe teritoriul national. Art. 331 din Codul Fiscal. 
Art. 331  stipuleaza ca, pentru anumite operatiuni se aplica masuri de simplificare (taxare inversa) pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune (art. 331 alin. 2 lit. g).
Conditia obligatorie pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316 (inregistrare normala in scop TVA).

Taxarea inversa prevazuta la art. 331 din Codul fiscal reprezinta o modalitate de simplificare a platii taxei. Prin aceasta nu se efectueaza nicio plata de TVA intre furnizorul si beneficiarul livrarii, acesta din urma datorand, pentru operatiunile efectuate, taxa aferenta intrarilor si avand posibilitatea, in principiu, sa deduca respectiva taxa. 
 
Aceasta modalitate de simplificare a platii taxei se realizeaza prin emiterea de facturi in care furnizorul/prestatorul nu inscrie taxa aferenta, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculata de beneficiar si inregistrata atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila in decontul de taxa. Furnizorul are obligatia sa inscrie pe factura mentiunea taxare inversa. Colectarea taxei pe valoarea adaugata la nivelul taxei deductibile este asimilata cu plata taxei catre furnizor. Din punct de vedere contabil, beneficiarul inregistreaza in cursul perioadei fiscale in care taxa este exigibila suma taxei aferente in urmatoarea formula contabila: 4426 = 4427.
 
Atentie! In cazul neaplicarii taxarii inverse prevazute de lege, respectiv in situatia in care furnizorul emite o factura cu TVA pentru operatiunile prevazute la art. 331 alin. (2) din Codul fiscal si nu inscrie mentiunea taxare inversa in respectiva factura, iar beneficiarul deduce taxa inscrisa in factura, acesta isi pierde dreptul de deducere pentru achizitia respectiva de bunuri sau servicii deoarece conditiile de fond privind taxarea inversa nu au fost respectate si factura a fost intocmita in mod eronat.
 
In consecinta, putem avea doua situatii:
- Vanzarea se efectueaza catre o persoana neimpozabila din punct de vedere al TVA (persoana fizica, institutie publica sau orice entitate care nu este inregistrata in scop TVA). 
- Vanzarea se efectueaza catre o persoana inregistrata ca platitor TVA pe teritoriul Romaniei. In acest caz se aplica masurile de simplificare, respectiv factura se emite fara TVA si se mentioneaza pe factura: “masuri de simplificare conform art. 331 alin. 2 din Codul Fiscal.

Recomandam sa verificati pe site-ul ANAF, inainte de intocmirea documentelor, codul de TVA al cumparatorului pentru a va asigura ca acesta nu are codul de TVA anulat. (caz in care nu ar mai fi indeplinita conditia pentru aplicarea masurilor de simplificare).
 
Raspuns oferit de specialistii Portal Codul Fiscal, un proiect de consultanta specializata marca Rentrop&Straton.
Autor:

Ti-a placut acest articol?
Da Like, Printeaza sau trimite prin WhatsApp si Email!

Votati articolul "Schimbare destinatie cladiri: Tratament fiscal si TVA. Monografie contabila":
Rating:

Nota: 5 din 5 din 1 voturi





Atentie contabili!
TVA redus in 2019 - ce capcane ascunde O.U.G. nr. 89/2018?

Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti

Abonati-va la Newsletter-ul InfoTva.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special "Cote reduse de TVA in 2019"
Club Contabilitate

VIDEO

X
Atentie contabili!
TVA redus in 2019 - ce capcane ascunde O.U.G. nr. 89/2018?

Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti.
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTva.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special.

"Cote reduse de TVA in 2019"
Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform Regulamentului UE 679/2016