Aplicarea structurii de comisionar la refacturarea utilitatilor. Cum procedam?

Tags: ncomisionar, refacturarea utilitatilor, imobil inchiriat, refacturare tva, codul fiscal

In analiza noastra, o societate are in proprietate un imobil inchiriat unei persoane juridice. Societatea practica regimul de scutire fara drept de deducere pentru activitatea de inchiriere. In cadrul acestei activitati ea refactureaza prestari care cuprind, pe de o parte, furnizarea anumitor utilitati si anume electricitate, incalzire si apa, precum si, pe de alta parte, colectarea deseurilor, serviciile de curatenie in spatiile comune ale imobilului transferand chiriasului costurile pe care le-a suportat pentru cumpararea acestor bunuri si servicii de la terti furnizori.

In ceea ce priveste utilitatile, chiriasul are libertatea sa decida in privinta consumului sau in cantitatea pe care o doreste. Stabilim daca este corecta aplicarea structurii de comisionar (energie electrica 20%, apa 9%) in situatia in care societatea practica pentru inchiriere regimul de scutire fara drept de deducere.

Iata raspunsul specialistului:

Da. Din descrierea dumneavoastra rezulta ca va incadrati perfect in exemplul nr. 2 prevazut la punctul 31 alin. (6) din Normele metodologice ale Codului fiscal, deci prestatiile respective pot fi considerate distincte de inchiriere.

In baza acestor prevederi, pe care le citez mai jos, consider ca este corect sa aplicati structura de comisionar si sa nu considerati cheltuielile cu utilitatile, curatenia si salubritatea cheltuieli accesorii. Fiind distincte de inchiriere, nu are importanta regimul tva aplicat la inchiriere. In privinta cheltuielilor refacturate aplicati structura de comisionar si, pentru fiecare cheltuiala refacturata se va aplica regimul fiscal al operatiunii de refacturate, referitoare, printre altele, la locul livrarii/prestarii, cotele, scutirile livrarii/prestarii refacturate.
 
Norme metodologice:

"31. (4) In cazul refacturarii de cheltuieli, se aplica structura de comisionar conform prevederilor pct. 7 alin. (4) sau, dupa caz, ale pct. 8 alin. (3). Totusi, structura de comisionar nu se aplica in situatia in care se aplica prevederile pct. 30 alin. (4) si (5), respectiv daca sunt cheltuieli cu impozite si taxe sau sunt cheltuieli accesorii, care cad in sarcina furnizorului/prestatorului in legatura cu operatiunile pe care le-a realizat, fiind recuperate de la client.
(5) Se considera ca are loc o refacturare de cheltuieli, in sensul alin. (4), atunci cand sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

a) persoana impozabila urmareste doar recuperarea contravalorii unor achizitii de bunuri/servicii care au fost efectuate pe numele sau, dar in contul altei persoane;
b) persoana impozabila nu recupereaza mai mult decat cheltuiala efectuata.
(6) In masura in care persoana impozabila poate face dovada ca singurul scop este refacturarea de cheltuieli, fiind indeplinite conditiile prevazute la alin. (5), nu este obligata sa aiba inscrisa in obiectul de activitate realizarea livrarilor/prestarilor pe care le refactureaza. Spre deosebire de situatia prezentata la alin. (3), in cazul structurii de comisionar persoana impozabila are dreptul la deducerea taxei aferente achizitiilor de bunuri/servicii care vor fi refacturate, in conditiile legii, si are obligatia de a colecta taxa pe valoarea adaugata pentru operatiunile taxabile. Se considera ca la aplicarea structurii de comisionar exigibilitatea pentru operatiunile refacturate intervine la data emiterii facturii de catre persoana care refactureaza cheltuieli efectuate pentru alte persoane, indiferent de natura operatiunilor refacturate. Pentru fiecare cheltuiala refacturata se va aplica regimul fiscal al operatiunii de refacturate, referitoare, printre altele, la locul livrarii/prestarii, cotele, scutirile livrarii/prestarii refacturate.
 
Exemplul nr. 2: O societate care deruleaza operatiuni imobiliare are incheiate contracte de inchiriere pentru diverse spatii dintr-un bun imobil. In cadrul acestei activitati, ea refactureaza prestatii care cuprind, pe de o parte, furnizarea anumitor utilitati, si anume electricitate, incalzire si apa, precum si, pe de alta parte, colectarea deseurilor, serviciile de curatenie in spatiile comune ale imobilului, transferand chiriasului costurile pe care le-a suportat pentru cumpararea acestor bunuri si servicii de la terti furnizori. Trebuie sa se verifice in cadrul fiecarei inchirieri daca, in ceea ce priveste utilitatile, chiriasul are libertatea sa decida in privinta consumului sau in cantitatea pe care o doreste.

Daca chiriasul are posibilitatea sa isi aleaga prestatorii si/sau modalitatile de utilizare a bunurilor sau a serviciilor in cauza, prestatiile care privesc aceste bunuri sau servicii pot, in principiu, sa fie considerate distincte de inchiriere. In special, daca chiriasul poate sa decida in legatura cu consumul de apa, de electricitate sau de energie pentru incalzire, care poate fi verificat prin montarea unor contoare individuale si facturat in functie de consumul respectiv, prestatiile care privesc aceste bunuri sau servicii pot, in principiu, sa fie considerate distincte de inchiriere. In ceea ce priveste serviciul de curatenie a partilor comune a bunului imobil, acestea trebuie sa fie considerate distincte de inchiriere daca pot fi organizate de fiecare chirias individual sau de chiriasi in mod colectiv si daca in toate cazurile facturile adresate chiriasului mentioneaza furnizarea acestor bunuri si prestarea acestor servicii in rubrici diferite de chirie.

In ceea ce priveste colectarea deseurilor, daca chiriasul poate alege prestatorul sau poate incheia un contract direct cu acesta, chiar daca, pentru motive care tin de facilitate, nu isi exercita aceasta alegere sau aceasta posibilitate, ci obtine aceasta prestatie de la operatorul desemnat de locator pe baza unui contract incheiat intre acestia din urma, aceasta imprejurare constituie un indiciu in favoarea existentei unei prestatii distincte de inchiriere.

In acest sens a fost pronuntata si Hotararea Curtii de Justitie Europene in Cauza C-42/14. In toate situatiile in care livrarile/prestarile sunt distincte de serviciul de inchiriere, locatorul aplica structura de comisionar, aplicand regimul fiscal adecvat pentru fiecare livrare/prestare in parte, in functie de natura acestora."


Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Daniel Crevelescu – Economist