Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Analizam, prin cele ce urmeaza, cazul unei societati care are ca obiect de activitate inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate. Societatea a inchiriat de la patru persoane fizice, pe termen de 20 de ani si 9 luni, o cladire la care efectueaza lucrari de reabilitare si reamenajare pentru a fi pretabila subinchirierii.
Societatea este proprietara terenului pe care se afla constructia respectiva. Administratorul societatii este coproprietar pe 25% din cladire. Autorizatia de construire emisa de Primaria Municipiului Bucuresti este emisa pe numele societatii. Investitia depaseste 20% din valoarea imobilului. Intrucat societatea subinchiriaza in general la societati comerciale inregistrate in scop de TVA, a optat pentru taxarea operatiunilor de inchiriere depunand in acest sens notificarea conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal.
Societatea mai are inchiriate alte doua imobile pe care le inchiriaza tot cu optiune de taxare, depunand anterior si notificarea pentru respectivele imobile. Societatea nu a realizat si nu intentioneaza sa desfasoare operatiuni scutite fara drept de deducere care sa determine calculul proratei sau vreo ajustare de TVA.
Facturile aferente investitiei au fost inregistrate pe imobilizari in curs si TVA-ul a fost dedus, considerand, cf art 145, alin (2), lit a):
"(2) Orice persoana impozabila are dreptul sa deduca taxa aferena achizitiilor, daca acestea sunt destinate utilizarii in folosul urmatoarelor operatiuni:
a) operatiuni taxabile;"
S-a considerat, de asemenea, ca o eventuala ajustare viitoare in favoarea statului s-ar face doar daca ar aparea ulterior un eveniment prevazut la art 149, alin (4). Din acest motiv, pentru a evita aparitia evenimentului de la lit d), conform contractului inregistrat la AFP Sector 3, inchirierea s-a facut pe un termen de 20 de ani si 9 luni.
![Manualul Contabilului Incepator - stick USB](https://www.rs.ro/dbimg/product/2581-manualul-contab.png)
Manualul Contabilului Incepator - stick USB
![Cheltuieli deductibile si nedeductibile](https://www.rs.ro/dbimg/product/1929-cheltuieli-dedu.png)
Cheltuieli deductibile si nedeductibile
![Impozitarea veniturilor din chirii 2024](https://www.rs.ro/dbimg/product/3152-impozitarea-ven.jpg)
Impozitarea veniturilor din chirii 2024
Societetatea a fost verificata recent de inspectia fiscala, iar organele de control au considerat ca TVA-ul trebuia inregistrat pe TVA neexigibil, motivand ca implicit inchirierea este scutita fara drept de deducere, fara a tine cont de notificarea privind optiunea de taxare aferenta imobilului respectiv pe care societatea o inregistrase si care a fost prezentata pe parcursul controlului.
Motivatia lor a mai fost ca nu exista la momentul controlului contracte de subinchiriere incheiate. La momentul controlului, investitia nefiind finalizata, nu au putut fi inca incheiate contracte deoarece este o problema legata de racordarea la reteaua de gaze, problema care este in curs de solutionare, dar datorita faptului ca nu se cunoaste o data certa cand se va rezolva, nu putem incheia in acest moment contracte de subinchiriere. In cazul nerespectarii termenului de intrare in spatiu, chiriasii ar fi indreptatiti sa ceara daune si penalitati contractuale.
La finalizarea investitiei, cand se solicita la rambursare TVA aferent, societatea va avea contracte incheiate si facturi de chirie emise cu TVA. Cu toate acestea, organele de control au considerat ca societatea nu avea drept de deducere a TVA aferent investitiei, invocand incalcarea art 147 alin (4) din Codul fiscal:
"(4) Achizitiile destinate exclusiv realizarii de operatiuni care nu dau drept de deducere, precum si de investitii care sunt destinate realizarii de astfel de operatiuni se inscriu intr-o coloana distincta din jurnalul pentru cumparari pentru aceste operatiuni, iar taxa deductibila aferenta acestora nu se deduce."
Totodata organele de control considera ca ulterior, cand se va finaliza investitia si vor exista contracte de subinchiriere si facturi de chirii emise cu TVA, va exista abia atunci dreptul de a face ajustare in favoarea societatii cf art 149 alin (4) lit c).
Vom vedea, asadar, care va fi procedura corecta privind deductibilitatea TVA in cazul expus.
Consideram ca, intr-adevar, exercitarea dreptului de deducere a sumei TVA deductibile inscrise in facturile de servicii constructii montaj aferente modernizarii/transformarii unui bun imobil pe parcursul efectuarii acestor lucrari, nu este conditionata de existenta contractelor de inchiriere sau a antecontractelor de inchiriere pentru spatiile respective din care sa rezulte aplicarea regimului normal de taxare.
Asa cum in acest stadiu de executie, societatea nu are contracte de inchiriere pentru a face dovada efectiva a intentiei sale de a inchiria bunurile imobile prin aplicarea regimului normal de taxare, nici organul de inspectie fiscala nu poate dovedi ca aceleasi bunuri imobile vor fi destinate, exclusiv, realizarii de operatiuni scutite fara drept de deducere la momentul punerii in functiune a investitiei respective.
Din acest motiv, consider ca organul de inspectie fiscala nu este indreptatit sa anuleze dreptul de deducere a TVA exercitat pe parcursul efectuarii lucrarilor de investitii daca este indeplinita conditia de la art. 146 "Conditii de exercitare a dreptului de deducere" alin. (1) lit. a) "Pentru exercitarea dreptului de deducere a taxei, persoana impozabila trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
a) pentru taxa datorata sau achitata, aferenta bunurilor care i-au fost ori urmeaza sa ii fie livrate ori serviciilor care i-au fost ori urmeaza sa ii fie prestate in beneficiul sau de catre o persoana impozabila, sa detina o factura emisa in conformitate cu prevederile art. 155, precum si dovada platii in cazul achizitiilor efectuate de catre persoanele impozabile obligate la aplicarea sistemului TVA la incasare, respectiv de catre persoanele impozabile care achizitioneaza bunuri/servicii de la persoane impozabile care au aplicat sistemul TVA la incasare;". In acest context, trebuie retinut faptul ca organul de inspectie fiscala nu poate obliga persoana impozabila sa amane dreptul de deducere prin inregistrarea sumei TVA deductibila la TVA neexigibila cu atat mai mult cu cat:
- investitorul nu a solicitat rambursarea TVA dedusa pe parcursul lucrarilor de investitii in curs de realizare;
- investitia nu a fost pusa in functiune. Astfel, am in vedere prevederile art. 149 alin. (3) lit. b) " Perioada de ajustare incepe:…. b) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt receptionate, pentru bunurile de capital prevazute la alin. (2) lit. b), care sunt construite, si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari este anul aderarii sau un alt an ulterior anului aderarii;".
De asemenea, organul de inspectie fiscala ar fi trebuit sa ia in considerare faptul ca inchirierea nu este, obligatoriu, operatiune scutita fara drept de deducere deoarece legiuitorul confera proprietarului dreptul de a opta pentru aplicarea regimului normal de taxare conform prevederilor art. 141 alin. (3) din Codul fiscal "Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin norme."
Prin Codul fiscal, amanarea dreptului de deducere este reglementata doar in legatura cu sistemul TVA la incasare conform prevederilor alin. (1^1) si alin. (1^2) al art. 145 "(1^1) Dreptul de deducere a TVA aferente achizitiilor efectuate de o persoana impozabila de la o persoana impozabila care aplica sistemul TVA la incasare conform prevederilor art. 134^2 alin. (3) - (8) este amanat pana in momentul in care taxa aferenta bunurilor si serviciilor care i-au fost livrate/prestate a fost platita furnizorului/prestatorului sau.
(1^2) Dreptul de deducere a TVA aferente achizitiilor efectuate de o persoana impozabila care aplica sistemul TVA la incasare conform prevederilor art. 134^2 alin. (3) - (8) este amanat pana in momentul in care taxa aferenta bunurilor si serviciilor care i-au fost livrate/prestate a fost platita furnizorului/prestatorului sau, chiar daca o parte din operatiunile realizate de persoana impozabila sunt excluse de la aplicarea sistemului TVA la incasare conform art. 134^2 alin. (6)."
Deoarece bunul imobil nu este pus in functiune, organul de inspectie fiscala nu are dovada ca bunul este folosit pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere, caz in care persoana impozabila ar fi fost obligata sa ajusteze suma TVA dedusa pe parcursul lucrarilor de investitii conform prevederilor art. 149 alin. (4) lit. a) pct. 2 "Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:
a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:
2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;".
Astfel, consider ca prevederile art 147 alin (4) din Codul fiscal nu sunt invocate corect de catre organul de inspectie fiscala deoarece nu exista dovada utilizarii bunurilor imobile in scopul realizarii de operatiuni scutite, dar nici dovada sistarii investitiei intr-un anumit stadiu de executie sau a expirarii perioadei de valabilitate a autorizatiei de construire.
Similar mentiunii anterioare, avand in vedere ca nu a avut loc o limitare a dreptului de deducere, consider ca nu s-au invocat corect nici prevederile art. 149 alin. (4) lit. c) din Codul fiscal, aspect care rezulta, in mod evident, chiar din textul de lege " Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza: ..... c) in situatia in care un bun de capital al carui drept de deducere a fost integral sau partial limitat face obiectul oricarei operatiuni pentru care taxa este deductibila. In cazul unei livrari de bunuri, valoarea suplimentara a taxei de dedus se limiteaza la valoarea taxei colectate pentru livrarea bunului respectiv;".
In acest context, trebuie retinut urmatorul aspect important pe care il puteti invoca in situatia in care formulati contestatie impotriva deciziei de impunere: pentru lucrarile in curs de executie existente in soldul creditor al contului 231 nu sunt aplicabile prevederile 149 care se refera la "bunuri de capital", fiind aplicabile, in anumite situatii, doar prevederile art. 148 care se refera la servicii si bunuri, altele decat bunurile de capital. Altfel spus, lucrarile de constructii in curs de executie nu pot fi considerate bunuri de capital deoarece nu sunt puse in functiune pentru a fi exploatate.
In alta ordine de idei, trebuie retinut faptul ca pentru stabilirea unui tratament fiscal corect, nu sunt relavante urmatoarele aspecte:
- societatea este proprietara terenului pe care se afla constructia respectiva;
- autorizatia de construire este emisa pe numele societatii;
- administratorul societatii este coproprietar pe 25% din cladire.
Sursa: PortalContabilitate.ro
![Redactia Infotva](https://infotva.manager.ro/images/autori//redactia-infotvaautor_avatar.png)
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Rating:
Nota: 5 din 5 din 1 voturi
Articole similare
Ce e nou privind regimul special de scutire pentru intreprinderile miciAjustare TVA ca urmare a iesirii din evidenta platitorilor de TVA. Cum procedam?Tranzactii succesive cu aceleasi bunuri din A.I.C. Ce tratament TVA se aplica?Procedura rambursarii TVA din state membre ale UE. Care sunt noile modificari?Firma nou infiintata. Deducere TVAUltimele articole
Operatiuni scutite de TVA, reglementate de art. 294 din Legea 227/2015Cum se face inregistrarea facturilor simplificate in jurnalul de cumparariMarti, 30 iulie 2024, termen limita pentru depunerea Formularului 394E-Factura: Ce amenzi se aplica pentru facturile care NU sunt trimise in 5 zile de la emitere in sistemANAF a efectuat 4.200 actiuni de control fiscal si 1.700 controale antifrauda in iunie 2024Articole similare
Cum se poate efectua DEDUCEREA TVA-ului de pe bonurile fiscaleFactura primita cu intarziere. Se declara in Declaratia 300 si D 394?Societate absorbita in urma fuziunii. Putem deduce TVA-ul din facturile emise pe numele firmei?Cheltuieli de protocol. Care este momentul colectarii TVA in cazul depasirii plafonului de 2 la suta in timpul anului?Cum procedam corect pentru inregistrarea si ajustarea TVA?Ultimele articole
Obligatii privind transmiterea facturilor exclusiv prin sistemul RO e-FacturaInformare ANAF: Agricultorii pot beneficia de o compensatie in cota forfetara, in anumite conditiiTVA deductibil. Avantaje, conditii si exempleRegimul special pentru agricultori - spete utileDeducere TVA. 3 studii de caz de care au nevoie contribuabiliiArticole similare
Contribuabilii trebuie sa depuna 10 declaratii fiscale pana pe 25 mai 2022Luni, 30 ianuarie 2023, este termenul limita pentru depunerea Formularului 394OUG pentru acordarea posibilitatii unor firme de a plati TVA la incasareAjustare TVA. Studii de caz utile chiar si pentru cei mai abili contabiliCand intervine EXIGIBILITATEA TVA pentru achizitia intracomunitara de bunuri. Material ANAF actualizat in 2023Ultimele articole
Marti, 30 iulie 2024, termen limita pentru depunerea Formularului 394Achizitie intracomunitara de bunuri. In ce luna trebuie cuprinsa tranzactia in D390Joi, 25 iulie, termenul limita de depunere a unor declaratii fiscale la ANAFDecont TVA 2024: Ghid Complet | Completare, Depunere, TermeneObligatii privind transmiterea facturilor exclusiv prin sistemul RO e-FacturaArticole similare
Studiu de caz: TVA-ul aferent procedurii de vanzare a unei cladiriTransport extracomunitar de marfa pentru un client din Romania. Justificarea scutirii de TVAZoom fiscal: Procedura privind aprobarea perioadei fiscale semestriale/anuale pentru persoanele impozabile inregistrate in scopuri de TVAInchiriere bun imobil in regim de scutire fara DREPT DE DEDUCERE. Tratament fiscal achizitiiCodul fiscal 2011 - Titlul VIUltimele articole
Regimul special de scutire pentru intreprinderile miciD300 in 2024: Prin Ordinul 888/2024 a fost introdus noul model al formularului 300Persoane care obtin venituri din dividende si chirii. CAS, CASS si regim TVA in 2024Venituri din inchirieri. De cand se va datora TVA de catre persoanele fiziceCum se ajusteaza taxa deductibila dupa achizitionarea unui autoturismArticole similare
Aparitii legislative de interes pentru domeniul fiscalNoutati legislatie fiscala 22-26 iunie 2009 - Monitorul OficialCreditarea societatii de catre asociat. Constituirea rezervelorBunuri degradate calitativ. Cum procedam la ajustarea de TVA?Ministrul Muncii, despre pensiile recalculate: 30.000 dintre ele au fost deja puse in plataUltimele articole
Controale ITM. Activitatea de verificare din luna iunie 2024Sunt verificate masurile pentru protectia angajatilor in perioada cu temperaturi extremeJoi, 25 iulie, termenul limita de depunere a unor declaratii fiscale la ANAFControale firme. Inspectia Muncii verifica aplicarea prevederilor OUG 99/2000 in aceasta perioadaPFA infiintat in 2024. Taxe, impozite si declaratii![Plafoane TVA valabile 2024. Noile limite + Studii de caz](https://media.rs.ro/filemanagerraport/Info TVA/FAB0724b240722141113.png)
Atentie contabili!
Modificari importante privind cotele de TVA!Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Plafoane TVA valabile 2024. Noile limite + Studii de caz"