Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!

Analizam, prin cele ce urmeaza, cazul unei societati care are ca obiect de activitate inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate. Societatea a inchiriat de la patru persoane fizice, pe termen de 20 de ani si 9 luni, o cladire la care efectueaza lucrari de reabilitare si reamenajare pentru a fi pretabila subinchirierii.
Societatea este proprietara terenului pe care se afla constructia respectiva. Administratorul societatii este coproprietar pe 25% din cladire. Autorizatia de construire emisa de Primaria Municipiului Bucuresti este emisa pe numele societatii. Investitia depaseste 20% din valoarea imobilului. Intrucat societatea subinchiriaza in general la societati comerciale inregistrate in scop de TVA, a optat pentru taxarea operatiunilor de inchiriere depunand in acest sens notificarea conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal.
Societatea mai are inchiriate alte doua imobile pe care le inchiriaza tot cu optiune de taxare, depunand anterior si notificarea pentru respectivele imobile. Societatea nu a realizat si nu intentioneaza sa desfasoare operatiuni scutite fara drept de deducere care sa determine calculul proratei sau vreo ajustare de TVA.
Facturile aferente investitiei au fost inregistrate pe imobilizari in curs si TVA-ul a fost dedus, considerand, cf art 145, alin (2), lit a):
"(2) Orice persoana impozabila are dreptul sa deduca taxa aferena achizitiilor, daca acestea sunt destinate utilizarii in folosul urmatoarelor operatiuni:
a) operatiuni taxabile;"
S-a considerat, de asemenea, ca o eventuala ajustare viitoare in favoarea statului s-ar face doar daca ar aparea ulterior un eveniment prevazut la art 149, alin (4). Din acest motiv, pentru a evita aparitia evenimentului de la lit d), conform contractului inregistrat la AFP Sector 3, inchirierea s-a facut pe un termen de 20 de ani si 9 luni.

Cartea verde a Contabilitatii varianta online

Cartea neagra a controlului fiscal

PortalContabilitate ro - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari
Societetatea a fost verificata recent de inspectia fiscala, iar organele de control au considerat ca TVA-ul trebuia inregistrat pe TVA neexigibil, motivand ca implicit inchirierea este scutita fara drept de deducere, fara a tine cont de notificarea privind optiunea de taxare aferenta imobilului respectiv pe care societatea o inregistrase si care a fost prezentata pe parcursul controlului.
Motivatia lor a mai fost ca nu exista la momentul controlului contracte de subinchiriere incheiate. La momentul controlului, investitia nefiind finalizata, nu au putut fi inca incheiate contracte deoarece este o problema legata de racordarea la reteaua de gaze, problema care este in curs de solutionare, dar datorita faptului ca nu se cunoaste o data certa cand se va rezolva, nu putem incheia in acest moment contracte de subinchiriere. In cazul nerespectarii termenului de intrare in spatiu, chiriasii ar fi indreptatiti sa ceara daune si penalitati contractuale.
La finalizarea investitiei, cand se solicita la rambursare TVA aferent, societatea va avea contracte incheiate si facturi de chirie emise cu TVA. Cu toate acestea, organele de control au considerat ca societatea nu avea drept de deducere a TVA aferent investitiei, invocand incalcarea art 147 alin (4) din Codul fiscal:
"(4) Achizitiile destinate exclusiv realizarii de operatiuni care nu dau drept de deducere, precum si de investitii care sunt destinate realizarii de astfel de operatiuni se inscriu intr-o coloana distincta din jurnalul pentru cumparari pentru aceste operatiuni, iar taxa deductibila aferenta acestora nu se deduce."
Totodata organele de control considera ca ulterior, cand se va finaliza investitia si vor exista contracte de subinchiriere si facturi de chirii emise cu TVA, va exista abia atunci dreptul de a face ajustare in favoarea societatii cf art 149 alin (4) lit c).
Vom vedea, asadar, care va fi procedura corecta privind deductibilitatea TVA in cazul expus.
Consideram ca, intr-adevar, exercitarea dreptului de deducere a sumei TVA deductibile inscrise in facturile de servicii constructii montaj aferente modernizarii/transformarii unui bun imobil pe parcursul efectuarii acestor lucrari, nu este conditionata de existenta contractelor de inchiriere sau a antecontractelor de inchiriere pentru spatiile respective din care sa rezulte aplicarea regimului normal de taxare.
Asa cum in acest stadiu de executie, societatea nu are contracte de inchiriere pentru a face dovada efectiva a intentiei sale de a inchiria bunurile imobile prin aplicarea regimului normal de taxare, nici organul de inspectie fiscala nu poate dovedi ca aceleasi bunuri imobile vor fi destinate, exclusiv, realizarii de operatiuni scutite fara drept de deducere la momentul punerii in functiune a investitiei respective.
Din acest motiv, consider ca organul de inspectie fiscala nu este indreptatit sa anuleze dreptul de deducere a TVA exercitat pe parcursul efectuarii lucrarilor de investitii daca este indeplinita conditia de la art. 146 "Conditii de exercitare a dreptului de deducere" alin. (1) lit. a) "Pentru exercitarea dreptului de deducere a taxei, persoana impozabila trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
a) pentru taxa datorata sau achitata, aferenta bunurilor care i-au fost ori urmeaza sa ii fie livrate ori serviciilor care i-au fost ori urmeaza sa ii fie prestate in beneficiul sau de catre o persoana impozabila, sa detina o factura emisa in conformitate cu prevederile art. 155, precum si dovada platii in cazul achizitiilor efectuate de catre persoanele impozabile obligate la aplicarea sistemului TVA la incasare, respectiv de catre persoanele impozabile care achizitioneaza bunuri/servicii de la persoane impozabile care au aplicat sistemul TVA la incasare;". In acest context, trebuie retinut faptul ca organul de inspectie fiscala nu poate obliga persoana impozabila sa amane dreptul de deducere prin inregistrarea sumei TVA deductibila la TVA neexigibila cu atat mai mult cu cat:
- investitorul nu a solicitat rambursarea TVA dedusa pe parcursul lucrarilor de investitii in curs de realizare;
- investitia nu a fost pusa in functiune. Astfel, am in vedere prevederile art. 149 alin. (3) lit. b) " Perioada de ajustare incepe:…. b) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt receptionate, pentru bunurile de capital prevazute la alin. (2) lit. b), care sunt construite, si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari este anul aderarii sau un alt an ulterior anului aderarii;".
De asemenea, organul de inspectie fiscala ar fi trebuit sa ia in considerare faptul ca inchirierea nu este, obligatoriu, operatiune scutita fara drept de deducere deoarece legiuitorul confera proprietarului dreptul de a opta pentru aplicarea regimului normal de taxare conform prevederilor art. 141 alin. (3) din Codul fiscal "Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin norme."
Prin Codul fiscal, amanarea dreptului de deducere este reglementata doar in legatura cu sistemul TVA la incasare conform prevederilor alin. (1^1) si alin. (1^2) al art. 145 "(1^1) Dreptul de deducere a TVA aferente achizitiilor efectuate de o persoana impozabila de la o persoana impozabila care aplica sistemul TVA la incasare conform prevederilor art. 134^2 alin. (3) - (8) este amanat pana in momentul in care taxa aferenta bunurilor si serviciilor care i-au fost livrate/prestate a fost platita furnizorului/prestatorului sau.
(1^2) Dreptul de deducere a TVA aferente achizitiilor efectuate de o persoana impozabila care aplica sistemul TVA la incasare conform prevederilor art. 134^2 alin. (3) - (8) este amanat pana in momentul in care taxa aferenta bunurilor si serviciilor care i-au fost livrate/prestate a fost platita furnizorului/prestatorului sau, chiar daca o parte din operatiunile realizate de persoana impozabila sunt excluse de la aplicarea sistemului TVA la incasare conform art. 134^2 alin. (6)."
Deoarece bunul imobil nu este pus in functiune, organul de inspectie fiscala nu are dovada ca bunul este folosit pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere, caz in care persoana impozabila ar fi fost obligata sa ajusteze suma TVA dedusa pe parcursul lucrarilor de investitii conform prevederilor art. 149 alin. (4) lit. a) pct. 2 "Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:
a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:
2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;".
Astfel, consider ca prevederile art 147 alin (4) din Codul fiscal nu sunt invocate corect de catre organul de inspectie fiscala deoarece nu exista dovada utilizarii bunurilor imobile in scopul realizarii de operatiuni scutite, dar nici dovada sistarii investitiei intr-un anumit stadiu de executie sau a expirarii perioadei de valabilitate a autorizatiei de construire.
Similar mentiunii anterioare, avand in vedere ca nu a avut loc o limitare a dreptului de deducere, consider ca nu s-au invocat corect nici prevederile art. 149 alin. (4) lit. c) din Codul fiscal, aspect care rezulta, in mod evident, chiar din textul de lege " Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza: ..... c) in situatia in care un bun de capital al carui drept de deducere a fost integral sau partial limitat face obiectul oricarei operatiuni pentru care taxa este deductibila. In cazul unei livrari de bunuri, valoarea suplimentara a taxei de dedus se limiteaza la valoarea taxei colectate pentru livrarea bunului respectiv;".
In acest context, trebuie retinut urmatorul aspect important pe care il puteti invoca in situatia in care formulati contestatie impotriva deciziei de impunere: pentru lucrarile in curs de executie existente in soldul creditor al contului 231 nu sunt aplicabile prevederile 149 care se refera la "bunuri de capital", fiind aplicabile, in anumite situatii, doar prevederile art. 148 care se refera la servicii si bunuri, altele decat bunurile de capital. Altfel spus, lucrarile de constructii in curs de executie nu pot fi considerate bunuri de capital deoarece nu sunt puse in functiune pentru a fi exploatate.
In alta ordine de idei, trebuie retinut faptul ca pentru stabilirea unui tratament fiscal corect, nu sunt relavante urmatoarele aspecte:
- societatea este proprietara terenului pe care se afla constructia respectiva;
- autorizatia de construire este emisa pe numele societatii;
- administratorul societatii este coproprietar pe 25% din cladire.
Sursa: PortalContabilitate.ro

Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Livrari intracomunitare de bunuri. Documente pentru justificarea aplicarii regimului de scutire TVACursul de schimb utilizat de banca prin care se efectueaza decontarile. Cum stabilim procedura corecta?Activitate prestata pentru un angajator din UE: Ce declaratii trebuie depuse? Tratament TVANoi controale din partea Fiscului. Cum verificam daca ne asteapta o inspectie fiscala?Casare produse expirate. Regim TVAUltimele articole
TVA de recuperat. Cand se prescrie si o MONOGRAFIE utila contribuabililorSpatii de inchiriat. Cum se aplica TVA de catre firmele care inchiriaza spatiiNerezidentii inregistrati in scopuri de TVA in Romania sunt OBLIGATI sa raporteze in SAF-T din 2025?Factura achizitie non-UE. Care este regimul TVAFacturile de avans. Cota de TVA va fi de 9% sau de 19%Articole similare
Cum se poate efectua DEDUCEREA TVA-ului de pe bonurile fiscaleExercitarea dreptului de deducere dupa reconsitituirea facturii. Care sunt etapele?Criterii din formularul cod 088. Beneficii deschidere punct de lucru in raport cu DEDUCEREA TVAMinistrul delegat pentru IMM-uri cere stoparea risipei banilor publiciZoom fiscal: Totul despre cum aplicam in 2016 sistemul TVA la incasareUltimele articole
Coduri SAF-T. Codurile SAF-T in cazul operatiunilor supuse TVA la incasareObligatii fiscale TVA. Ce sa faci daca ai fost sanctionat abuziv de ANAFNeclaritati ale contribuabililor privind sistemul e-TVA. Exemple utileTaxe PFA 2024: Ghid Complet | Impozite, Contributii si Optimizare FiscalaControale fiscale pe TVA. 10 tipuri de erori pe care le vizeaza inspectoriiArticole similare
Tratament fiscal pentru creante clienti neincasateCodul fiscal 2011 (Partea III.4): Modificari si completari aduse Legii nr.571 din 2003 prin OG 30 din 2011Factura intocmita intr-o valuta si incasata in alta valuta | Curs valutar de schimbTVA la incasare. Care sunt modificarile aplicabile dupa 1 ianuarie 2014?Deducerea taxei pentru persoana impozabila cu regim mixt si persoana partial impozabilaUltimele articole
Noutati legislative. 5 noutati fiscale privind TVA in 2025E-Factura in 2025: Facturile de penalitati se transmit sau nu in sistemul E-FacturaFirme care NU au depasit plafonul TVA. Cum pot iesi prin optiune de la TVAPerioada fiscala TVA 2025 pentru persoanele care efectueaza achizitii intracomunitare de bunuriVineri, 27 decembrie 2024, termenul limita de depunere a declaratiei 390 VIESArticole similare
Perioada fiscala TVA. Cum o stabilim si care sunt criteriile?Cand se poate face ajustarea TVA la valoarea ramasa neamortizata?Documentar fiscal: Deductibilitate TVA conform modificarilor in vigoare de la 1 iulieCodul fiscal 2008 - Capitolul XII. Regimuri speciale - art. 152-152^4Ce declaratii se depun pana la 26 ianuarie 2015?Ultimele articole
Sponsorizare ONG. 3 studii de caz utile contribuabililorTVA imobiliare. Regim fiscal TVA pentru vanzare constructie si teren aferentSchimbarea perioadei fiscale a TVA de la trimestru la luna. Pana cand se depune D700Ordinul 114/2025 a modificat Procedura de restituire a TVA aferenta anumitor achizitii de bunuri si servicii efectuate de entitati nonprofitPlafoane fiscale valabile in anul 2025, pentru aplicarea TVA, in lei si in valutaArticole similare
Concluzii INS privind tendintele in evolutia activitatii economice in perioada ianuarie - martie 2016A stiut Ioana Maria Vlas de la infiintarea FNI ca este un joc piramidalComunicat: Precizari Legea BASS pentru anul 2015Noutati legislatie fiscala 31 august - 4 septembrie 2009 - Monitorul OficialOrdonanta de Urgenta privind infiintarea, organizarea si functionarea Agentiei Nationale pentru achizitii PubliceUltimele articole
Declaratia Unica. Cand se depune si cand NU, in cazul persoanelor fizice care obtin venituri din chiriiSponsorizare ONG. 3 studii de caz utile contribuabililorControl ANAF in sem. II 2024. Deficiente descoperite pe linia combaterii evaziunii fiscalePFA inregistrat in 2025. Va mai depune Declaratia Unica?TVA locuinte 2025: Studii de caz utile
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Decontul precompletat de TVA. Noutati 2025 + studii de caz"