InfoTva.ro
Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
de Redactia Infotva
la 18 Sep. 2026
Atunci cand persoanele fizice vand mai multe imobile, se pune intrebarea cand operatiunea este considerata activitate economica si apar obligatii fiscale specifice unei activitati economice.
In acest articol analizam cum se stabileste daca o persoana fizica devine persoana impozabila in urma vanzarii mai multor imobile, cum se calculeaza plafonul de scutire si ce obligatii fiscale ii revin ulterior.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- O singura vanzare pe an este, de regula, ocazionala si nu atrage obligatii de TVA - cu exceptia cazului in care activitatea de construire in scop de vanzare a inceput deja anterior;
- A doua vanzare din acelasi an, a unui imobil achizitionat sau construit pentru revanzare, transforma persoana fizica in persoana impozabila, iar valoarea celor doua vanzari se cumuleaza pentru verificarea plafonului de 395.000 lei; Inregistrarea in scopuri de TVA trebuie solicitata chiar la data depasirii, iar TVA se aplica din chiar tranzactia care determina depasirea.
- Tratamentul de TVA aplicabil fiecarei vanzari depinde si de natura imobilului.
Cuprins
Patrimoniu personal sau activitate economica?
In cazul unei persoane fizice neautorizate care intentioneaza sa vanda mai multe imobile, primul pas este sa se stabileasca daca operatiunile respective reprezinta simple acte de administrare a patrimoniului personal sau daca, in fapt, persoana desfasoara o activitate economica in sensul TVA.
Codul fiscal face o distinctie clara intre cele doua situatii: tranzactiile ocazionale cu bunuri folosite in scop personal (locuinta proprie, casa de vacanta, alte bunuri utilizate personal, precum si bunurile dobandite prin mostenire sau prin masuri reparatorii privind reconstituirea dreptului de proprietate) nu intra, in principiu, in sfera analizei de mai jos.
Discutia devine relevanta atunci cand terenurile sau constructiile au fost achizitionate sau realizate special in scopul revanzarii.
Potrivit art. 269 din Codul fiscal si pct. 3 alin. (5) din Normele metodologice, atunci cand terenurile sau constructiile au fost achizitionate in scopul revanzarii, activitatea capata caracter de continuitate daca persoana fizica efectueaza mai mult de o singura tranzactie in cursul aceluiasi an calendaristic.
Astfel:
- O singura livrare realizata intr-un an este considerata, in principiu, ocazionala si nu constituie o livrare impozabila din perspectiva TVA.
- Daca insa, in acelasi an, intervine a doua vanzare a unui bun achizitionat sau construit in scopul vanzarii, persoana fizica dobandeste calitatea de persoana impozabila.
Un aspect important: prima vanzare ramane neimpozabila - nu se recalculeaza TVA pentru aceasta -, dar valoarea ei se ia in considerare la stabilirea plafonului de scutire prevazut de art. 310 din Codul fiscal.
Asadar, daca persoana fizica a efectuat deja o vanzare in anul curent si intentioneaza sa mai efectueze una in acelasi an, trebuie stabilit daca imobilele respective au fost cumparate, construite ori amenajate cu intentia de a fi revandute. Daca da, cea de-a doua tranzactie determina caracterul de continuitate al activitatii, iar valoarea cumulata a primei si a celei de-a doua vanzari trebuie comparata cu plafonul de scutire.
Comanda ACUM >> Vanzare cladiri si terenuri. Tratament fiscal-contabil . Afla 42 de dificultati intalnite in practica si modul corect de solutionare! Lucrarea contine studii de caz, rezolvate impecabil! Click AICI>>>
Plafonul de scutire de TVA
Incepand cu 1 septembrie 2025, plafonul regimului special de scutire pentru intreprinderile mici este de 395.000 lei (majorat de la 300.000 lei), ca urmare a modificarilor aduse de Ordonanta Guvernului nr. 22/2025.
ChatGPT pentru contabili Ghid Practic cu prompturi si aplicatii reale
Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026
Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor
Tot prin acest act normativ s-au schimbat si regulile privind momentul inregistrarii in scopuri de TVA. In prezent:
- daca plafonul de 395.000 lei este depasit, persoana fizica trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA cel tarziu la data depasirii plafonului;
- regimul normal de taxare se aplica incepand chiar cu tranzactia care determina depasirea plafonului.
Exemplu practic
Daca prima vanzare din anul respectiv a avut o valoare de 250.000 lei, iar cea de-a doua vanzare, efectuata in acelasi an, are o valoare de 300.000 lei, plafonul de 395.000 lei este depasit prin cea de-a doua tranzactie (250.000 + 300.000 = 550.000 lei). Prima vanzare nu se taxeaza retroactiv, dar se include in calculul plafonului. Pentru cea de-a doua vanzare, regimul de TVA aplicabil trebuie analizat chiar la data realizarii acesteia, conform noilor reguli.
Ce imobile sunt taxabile si care raman scutite
Depasirea calitatii de persoana ocazionala si obligatia de inregistrare in scopuri de TVA nu inseamna automat ca fiecare vanzare va fi taxata efectiv. Obligatia de colectare a TVA depinde si de natura imobilului vandut:
- potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, vanzarea constructiilor vechi si a terenurilor neconstruibile este, in principiu, scutita de TVA;
- vanzarea constructiilor noi si a terenurilor construibile este taxabila prin efectul legii.
Ce se intampla cand persoana fizica a inceput construirea unui imobil cu intentia de vanzare
Regula referitoare la caracterul ocazional al primei tranzactii nu se aplica atunci cand persoana fizica a inceput deja construirea unui imobil cu intentia de a-l vinde. Intr-o astfel de situatie, activitatea economica este considerata inceputa chiar din momentul efectuarii primelor cheltuieli si demersuri pregatitoare pentru realizarea constructiei (obtinerea autorizatiei de construire, achizitia de materiale, angajarea unor lucrari etc.).
In consecinta, o vanzare ulterioara a unui alt teren construibil sau a unei alte constructii noi nu mai poate fi tratata ca operatiune ocazionala, chiar daca, formal, ar fi „prima vanzare" din anul respectiv pentru ca activitatea economica a inceput, de fapt, mai devreme, odata cu pregatirile pentru constructie.
Cum se face inregistrarea fiscala a persoanei fizice si obligatii fiscale
Inregistrarea fiscala a persoanei fizice care desfasoara, in fapt, o activitate economica se realizeaza prin formularul 070 „Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni pentru persoanele fizice care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere". Formularul cuprinde si sectiunile referitoare la inregistrarea in scopuri de TVA, astfel incat aceeasi declaratie poate acoperi ambele tipuri de inregistrare.
Obligatiile fiscale ulterioare: impozit pe venit, CAS, CASS
Odata inregistrata, persoana devine obligata sa tina contabilitatea prevazuta de OMFP nr. 170/2015 si sa depuna Declaratia Unica pentru venitul net anual realizat. Principalele obligatii sunt:
- Impozitul pe venit se aplica in cota de 10%, asupra venitului net determinat in sistem real (venituri minus cheltuieli deductibile aferente activitatii);
- Contributia de asigurari sociale (CAS) se datoreaza daca venitul net anual depaseste plafonul de 12 salarii minime brute pe economie;
- Contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS) se datoreaza asupra venitului net, indiferent de nivelul acestuia, dar nu mai putin decat echivalentul a 10% din 6 salarii minime brute pe economie.
Obligatiile specifice de TVA, dupa inregistrare
Dupa inregistrarea in scopuri de TVA, persoana fizica are obligatia sa conduca evidentele specifice de TVA si sa depuna:
- decontul de TVA (formularul 300) - periodic, in functie de perioada fiscala aplicabila;
- declaratia informativa 394, atunci cand este cazul.
Decontul de TVA se depune, iar taxa rezultata de plata se achita pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare perioadei fiscale. Perioada fiscala poate fi luna sau trimestrul, in functie de situatia fiscala concreta a persoanei respective (regula generala fiind luna calendaristica, cu posibilitatea aplicarii trimestrului pentru cei cu cifra de afaceri sub un anumit plafon, daca indeplinesc conditiile legale).
Sursa foto: Vecteezy.com
Citeste si: Darea in plata a unui imobil catre asociat. Regim de TVA si impozit pe profit
Sursa foto: Vecteezy.com
Citeste si: Darea in plata a unui imobil catre asociat. Regim de TVA si impozit pe profit
de Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Urmareste-ne pe Google News
NOU! Modificari TVA 2026
Raport GRATUIT pentru contabili
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati privind TVA in 2026 + TOP 7 Studii de Caz"
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati privind TVA in 2026 + TOP 7 Studii de Caz"
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
