Mod calcul si declarare impozit pe veniturile obtinute de catre proprietar din inchirierea camerelor in scop turistic

Tags: inchiriere in scop turistic, venituri din inchirieri

1. O persoana fizica (nu PFA) care inchiriaza un apartament in sistem booking si obtine venituri in acest fel, prin intermediul unei societati specializate in domeniu, cum trateaza in declaratia unica aceste venituri? Ca venituri din inchiriere sau ca venituri comerciale (turism, alte venituri etc.)?

Pentru anul 2022 le-am declarat ca venituri estimate din inchiriere si am aplicat cota forfetara de cheltuieli, dar in declaratia pentru anul 2023 le-am declarat pe cele efectiv realizate (care nu au coincis cu cele estimate in declaratia unica depusa in 2022) si astfel, prin completarea capitolului I din declaratie a ramas de plata impozit pe venit si la ce am declarat ca realizat efectiv, dar si impozit la ce s-a estimat in 2022 (cu cota forfetara). Cum ar trebui procedat pentru corectarea acestei situatii si pentru a ramane de plata doar suma aferenta veniturilor efectiv realizate?

2. Tot in aceasta speta, in conditiile in care oricum nu se mai declara cota forfetara de cheltuieli pentru veniturile din chirii, as putea sa aplic calculul in sistem real si sa-i deduc cheltuielile cu intretinerea spatiului respectiv, deoarece se face curatenie dupa fiecare client ce ocupa temporar imobilul, se mai fac reparatii si exista facturi in acest sens?

3. In alta situatie, in care o persoana fizica (nu PFA) inchirieaza un apartament pe termen lung, unui singur chirias, pentru anul 2023, in care nu se mai acorda deducerea cotei forfetare de cheltuieli de 40%, pot sa deduc in declaratia unica cheltuielile cu intretinerea imobilului (varuit, schimbat instalatii etc.)? Si, daca da, trebuie tinut un registru special in acest sens (nefiind PFA) sau doar justific cheltuielile respective cu documentele financiar- contabile (facturi, chitante etc). Multumesc.

 

Declarare venituri inchiriere camere in scop turistic – raspunsul specialistului:

 

1. O persoana fizica(nu PFA) care inchiriaza un apartament in sistem booking si obtine venituri in acest fel, prin intermediul unei societati specializate in domeniu, cum trateaza in declaratia unica aceste venituri? Ca venituri din inchiriere sau ca venituri comerciale(turism, alte venituri, etc)?
In primul rand prin faptul ca mentionati ca persoana fizica obtine venituri din inchirierea unui apartament in sistem booking prin intermediul unei societati specializate in domeniu, presupun ca PF a incheiat un contract cu aceasta societate specializata sa presteze servicii de gestionare a apartamentului pentru inchirierea in scop turistic a camerelor din aparatametul PF (curatenie, relatia cu turistii, etc.)
Pornind de la informatiile furnizate de dvs, respectiv faptul ca o persoana fizica, care, nu este inregistrata ca PFA, inchiriaza un aparatament in sistem booking, consider ca acea PF realizeaza venituri din inchirierea in scop touristic a camerelor situate in locuinte proprietate personala si in declaratia unica 212 trebuie sa declare aceste venituri Capitolul I, sectiunea I.1 Date privind impozitul pe veniturile realizate din Romania, subsectiunea I.1.3 Date privind impozitul pe veniturile din inchirierea in scop touristic a camerelor situate in locuinte proprietate pesonala, impuse pe baza normelor de venit.
Inca din ianuarie 2012 prin OUG 125/20111 de modificare si completare a Codului fiscal ( Legea 571/2002) s-a reglementat un sistem mai simplu de impozitare a veniturilor obtinute de persoanele fizice proprietare a camerelor inchiriate in scop touristic.
In prezent inchirierea in scop turistic este reglementata la alin 21 si 3, ale art 83 de la cap. IV Venituri din cedarea folosintei bunurilor din Codul fiscal ( Legea 227/2015):
ART. 83 - Definirea veniturilor impozabile din cedarea folosintei bunurilor

(21) Sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor si veniturile obtinute de catre proprietar din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea. ( introdus din 01.01.21 )
(3) Inchirierea in scop turistic de catre proprietari a camerelor situate in locuintele proprietate personala, altele decat cele care constituie structuri de primire turistica, potrivit legislatiei specifice, reprezinta oferirea posibilitatii de sedere pentru o perioada de minimum 24 de ore si maximum 30 de zile intr-un an calendaristic oricarei persoane care calatoreste in scop turistic in afara mediului sau obisnuit de viata. ( introdus din 01.01.21 )
Deci inchirierea in scop turistic consta in oferirea de catre persoanele fizice a posibilitatii de sedere ( cazare ) intr-una sau mai multe camere din proprietatile lor personale care nu reprezinta structuri de primire turistica pentru perioada cuprinsa intre minum 24 ore si maxim 30 zile intr-un an calendaristic.
Modul de impozitare a veniturilor din inchirierea in scop turistic de catre proprietar, persoana fizica, este reglementat la alin 4 al art. 83 din CF
(4) Veniturile realizate din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se determina pe baza normei anuale de venit. In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul aceluiasi an fiscal, determinarea venitului se efectueaza pe baza normei anuale de venit pentru intregul an fiscal ( introdus din 01.01.21 )
Doar in cazul in care persoana fizica, in calitate de proprietar, inchiriaza in scop touristic mai mult de 5 camere din proprietatea/proprietatile sale determina veniturile in sistem real conform alin 5 de la art 83 si art. 87 din Codul fiscal:
Art 83 (5) In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator determinarea venitului net se realizeaza in sistem real si se supune impunerii potrivit prevederilor cap. II - Venituri( introdus din 01.01.21)
ART. 87 - Reguli de stabilire a impozitului final pentru veniturile realizate din inchirierea in scop turistic in cazul depasirii numarului de 5 camere in cursul anului fiscal
(1) Contribuabilii care intr-un an fiscal au realizat venituri din inchirierea in scop turistic a unui numar de peste 5 camere inchiriate in scop turistic, situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea, determina, in anul fiscal urmator, venitul net anual in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68, si au obligatia de a completa Registrul de evidenta fiscala.
(2) Contribuabilii prevazuti la alin. (1) au obligatia de a depune declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai, inclusiv a anului urmator celui de realizare a venitului.
(3) Impozitul anual datorat se calculeaza de catre contribuabil, pe baza declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual determinat in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68, impozitul fiind final, iar in situatia in care contribuabilul inregistreaza pierdere fiscala anuala, aceasta reprezinta pierdere definitiva.
(4) Impozitul anual datorat se plateste integral la bugetul de stat, pana la data de 25 mai, inclusiv a anului fiscal urmator celui de realizare a venitului.
Daca cele presupuse de mine din datele furnizate de dvs. rezulta ca trebuie sa depuneti o declaratie unica rectificata cu declararea corespunzatoare a acestor venituri. Neavand cifrele veniturilor realizate si declarate si impozitul pe venit aferent, este posibil ca impozitul pe venit calculate avand in vedere normele de venit sa fie mai mic decat cel calculat prin aplicarea cotei forfetare. Nivelul normelor de venit corespunzatoare unei camera inchiriate in scop touristic de catre proprietari in locuintele personale este stabilit de Ministerul Turismului pe categorii de localitati in functie de zona in care este amplasata locuinta:
CF ART. 85 - Reguli privind stabilirea impozitului pe venitul determinat pe baza normei anuale de venit
(1) Contribuabilii care realizeaza venituri din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, cuprinsa intre una si 5 camere inclusiv, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea, datoreaza un impozit pe venitul stabilit ca norma anuala de venit.
(2) Nivelul normelor anuale de venit, pe categorii de localitati, in functie de amplasamentul locuintei, se stabileste prin ordin al ministrului economiei, energiei si mediului de afaceri - turism. Ministerul Economiei, Energiei si Mediului de Afaceri - Turism transmite anual Agentiei Nationale de Administrare Fiscala nivelul normelor anuale de venit, in cursul trimestrului IV, dar nu mai tarziu de data de 30 noiembrie a anului anterior celui in care urmeaza a se aplica.
(3)Categoriile de localitati in care sunt amplasate locuintele proprietate personala prevazute la alin. (2) sunt diferentiate potrivit legislatiei in materie astfel:
a) statiuni turistice de interes national, cu exceptia celor de pe litoralul Marii Negre;
b) statiuni turistice de interes local, cu exceptia celor de pe litoralul Marii Negre;
c) statiuni balneare, climatice si balneoclimaterice, cu exceptia celor de pe litoralul Marii Negre;
d) localitati din Delta Dunarii si de pe litoralul Marii Negre;
e) alte localitati decat cele prevazute la lit. a) - d).

2. Tot in aceasta speta, in conditiile in care oricum nu se mai declara cota forfetara de cheltuieli pentru veniturile din chirii, as putea sa aplic calculul in sistem real si sa-i deduc cheltuielile cu intretinerea spatiului respectiv, deoarece se face curatenie dupa fiecare client ce ocupa temporar imobilul, se mai fac reparatii si exista facturi in acest sens? 
Avand in vedere cele prezentate ca raspuns la prima dvs. intrebare nu puteti aplica calculul in sistem real in 2023, decat in cazul in care in cursul anului 2022 persoana fizica a inchiriat in regim hotelier peste 5 camere. Conform prevederilor codului fiscal in situatia in care PF inchiriaza in regim hotelier a unui numar de camera cuprins intre 1 si 5 camere inclusv este obligatoriu sa aplice norma anuala de venit la calculul impozitului pe venit.

3. In alte situatie, in care o persoana fizica(nu PFA) inchiriezA un apartament pe termen lung, unui singur chirias, pentru anul 2023, in care nu se mai acorda deducerea cotei forfetare de cheltuieli de 40%, pot sa deduc in declaratia unica cheltuielile cu intretinere imobilului(varuit, schimbat instalatii, etc)? Si, daca da, trebuie tinut un registru special in acest sens(nefiind PFA) sau doar justific cheltuielile respective cu documentele financiar- contabile(facturi, chitante, etc).
Da, in aceasta situatie in care PF inchiriaza un apartament pe termen lung unui singur chirias are dreptul sa deduca cheltuielile cu apartamentul, situatie in care trebuie sa tina evidenta contabila si registrului de evidenta fiscala
ART. 84 - Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor
(10) Prin exceptie de la prevederile alin. (3 ( In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat veniturile din arenda si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, venitul brut reprezinta venitul impozabil.), contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole si veniturile din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala au dreptul sa opteze pentru determinarea venitului net in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68. Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor si nu determina venitul net din cedarea folosintei bunurilor in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68, nu au obligatii de completare a Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.
(11) Optiunea de a determina venitul net in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68, este obligatorie pentru contribuabil pe o perioada de 2 ani fiscali consecutivi si se considera reinnoita pentru o noua perioada daca contribuabilul nu solicita revenirea la sistemul anterior, prin completarea corespunzatoare a declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice si depunerea formularului la organul fiscal competent pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator expirarii perioadei de 2 ani. in cazul contribuabililor care incep activitatea in cursul anului fiscal, optiunea pentru determinarea venitului net in sistem real se exercita in termen de 30 de zile de la inceperea activitatii.
NM 20. (1) In aplicarea art. 84 din Codul fiscal, in vederea determinarii venitului brut, la sumele reprezentand chiria sau arenda in bani si/sau la echivalentul in lei al veniturilor in natura se adauga, daca este cazul, si valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, dar sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
(2) Reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui detinator legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor, partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei, in declaratia privind venitul realizat.
(3) Proprietarul are obligatia de a efectua cheltuielile referitoare la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, potrivit reglementarilor legale in vigoare.
(4) In cazul efectuarii de catre chirias a unor astfel de cheltuieli care cad in sarcina proprietarului si se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli, cu diminuarea corespunzatoare a chiriei, impunerea ramane nemodificata.
ART. 68 - Reguli generale de stabilire a venitului net anual din activitati independente, determinat in sistem real, pe baza datelor din contabilitate
(1) Venitul net anual din activitati independente se determina in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, ca diferenta intre venitul brut si cheltuielile deductibile efectuate in scopul realizarii de venituri, cu exceptia situatiilor in care sunt aplicabile prevederile art. 681 ( activitati sportive) si art. 69 ( norma de venit).