Venituri din inchirieri. De cand se va datora TVA de catre persoanele fizice

Tags: venituri din inchirieri, prag tva, platitor de tva

Va rugam sa ne precizati daca o persoana fizica ce realizeaza venituri din chirii aferente mai multor spatii aflate in proprietate, are vreun prag de venituri pentru care sa inceapa sa datoreze TVA.

Obligatii fiscale privind veniturile din inchirieri – raspunsul specialistului:

 

Inchirierea reprezinta operatiune scutita de TVA in conformitate cu dispozitiile art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, cu exceptiile reglementate expres in cadrul aceluiasi articol. Astfel, „urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa: (...) e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada. Fac exceptie urmatoarele operatiuni:
1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;
4. inchirierea seifurilor; (...)”.
 
Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea acestor operatiuni scutite, in conditiile stabilite prin art. 292 alin. (3) din Codul fiscal si pct. 57 din Normele metodologice pentru aplicarea art. 292 din Codul fiscal. Optiunea se notifica organelor fiscale competente prin depunerea formularului „Notificare privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal”. Incetarea optiunii de taxare se notifica prin depunerea formularului „Notificare privind anularea optiunii de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal”.
 
Persoana impozabila stabilita in Romania, neinregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal, trebuie sa solicite inregistrarea, daca opteaza pentru taxare, si sa depuna si Notificarea. Optiunea de inregistrare in scopuri de taxa nu tine loc de optiune de taxare a operatiunilor.
Persoana impozabila care a optat pentru regimul de taxare poate aplica regimul de scutire de taxa doar de la data inscrisa in Notificarea privind anularea optiunii de taxare.
 

Optiunea pentru inregistrarea in scopuri de TVA se exercita prin depunerea Declaratiei de inregistrare in scopuri de TVA, direct sau prin imputernicit/reprezentant legal/reprezentant fiscal, respectiv formularul 020 „Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni pentru persoane fizice romane si straine care detin cod numeric personal” completand in mod corespunzator rubrica „Date privind vectorul fiscal”, sectiunea TVA sau formularul 030 „Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni pentru persoane fizice care nu detin cod numeric personal” sau formularul 700 „Declaratia pentru inregistrarea/modificarea in mediu electronic a mentiunilor ulterioare inregistrarii fiscale, precum si pentru radierea inregistrarii fiscale”, dupa caz.

In urma depunerii declaratiei de inregistrare in scopuri de TVA, organul fiscal competent va emite certificatul de inregistrare in scopuri de TVA pe care este inscris codul si data de la care este valabila inregistrarea in scopuri de TVA.

Dupa eliberarea certificatului de inregistrare in scopuri de TVA, organul fiscal va inscrie contribuabilul in Registrul persoanelor impozabile inregistrate in scopuri de TVA, registru care este public si se afla pe portalul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala.

Incepand cu data inregistrarii in scopuri de TVA, contribuabilii au obligatia sa depuna la organul fiscal competent, la termenele prevazute de lege urmatoarele declaratii fiscale, dupa caz:
- Decont de taxa pe valoarea adaugata (formularul 300) – lunar/trimestrial;
-Declaratie informativa privind livrarile/prestarile si achizitiile efectuate pe teritoriul national de persoane inregistrate in scopuri de TVA (formularul 394) – lunar/trimestrial;
- precum si alte declaratii fiscale prevazute de lege, in functie de situatia specifica.
 
In concluzie, inchirierea reprezinta o operatiune scutita de TVA, persoana impozabila stabilita in Romania, neinregistrata in scopuri de TVA urmand sa solicite inregistrarea daca opteaza pentru taxare.
 
Potrivit art. 310 alin. (1) din Codul fiscal, „persoana impozabila stabilita in Romania conform art. 266 alin. (2) lit. a), a carei cifra de afaceri anuala, declarata sau realizata, este inferioara plafonului de 88.500 euro, al carui echivalent in lei se stabileste la cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei la data aderarii si se rotunjeste la urmatoarea mie, respectiv 300.000 lei, poate aplica scutirea de taxa, denumita in continuare regim special de scutire, pentru operatiunile prevazute la art. 268 alin. (1), cu exceptia livrarilor intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 294 alin. (2) lit. b)”.

Totodata, potrivit art. 310 alin. (2) din Codul fiscal, cifra de afaceri care serveste drept referinta pentru determinarea plafonului de 300.000 lei include o serie de operatiuni printre care si operatiunile scutite fara drept de deducere prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, daca nu sunt accesorii activitatii principale.

In conformitate cu dispozitiile pct. 83 alin. (2) din Normele metodologice pentru aplicarea art. 310 alin. (2) din Codul fiscal, „o operatiune este accesorie activitatii principale daca se indeplinesc cumulativ conditiile prevazute la pct. 70 alin. (4). Operatiunile scutite fara drept de deducere prevazute la art. 292 alin. (2) lit. a), b), e) si f) din Codul fiscal nu se includ in cifra de afaceri prevazuta la art. 310 alin. (2) din Codul fiscal daca sunt accesorii activitatii principale, respectiv daca se indeplinesc cumulativ conditiile prevazute la pct. 70 alin. (4)”. 

Pentru a putea fi considerata operatiune este accesorie activitatii principale trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii prevazute de pct. 70 alin. (4) din Normele metodologice pentru aplicarea art. 300 din Codul fiscal:
„a) realizarea acestei operatiuni necesita resurse tehnice limitate privind echipamentele si utilizarea de personal;
b) operatiunea nu este direct legata de activitatea principala a persoanei impozabile;
c) suma achizitiilor efectuate in scopul operatiunii si suma taxei deductibile aferente operatiunii sunt nesemnificative”.
 
Relevante sunt insa dispozitiile alin. (3) teza a doua ale art. 310 din Codul fiscal, conform carora „persoana impozabila care indeplineste conditiile prevazute la alin. (1) pentru aplicarea regimului special de scutire poate opta oricand pentru aplicarea regimului normal de taxa. Persoana impozabila care realizeaza in cursul unui an calendaristic exclusiv operatiuni scutite fara drept de deducere conform art. 292 nu se considera ca depaseste plafonul prevazut la alin. (1)”.

Asadar, daca sunt realizate exclusiv operatiuni scutite fara drept de deducere cum este si cazul operatiunilor de inchiriere, persoana nu poate fi considerata ca depaseste plafonul de 300.000 lei, din analiza dispozitiilor enuntate rezultand ca analiza in vederea inregistrarii in scopuri de TVA la depasirea plafonului trebuie realizata daca sunt efectuate si alte operatiuni din sfera TVA.



Raspuns oferit in luna mai 2024 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.