Achizitia unui imobil intr-un alt stat membru UE. Cum se stabileste regimul de TVA aplicabil facturii primite

Achizitia unui imobil de catre o societate romaneasca intr-un alt stat membru UE este guvernata, din perspectiva TVA, de legislatia statului membru in care se afla imobilul, ca urmare a regulii privind locul livrarii bunurilor imobile, atat la nivel de directiva europeana, cat si in legislatiile nationale de transpunere. Regimul concret aplicabil facturii (scutire, taxare cu cota locala sau taxare inversa) depinde de calitatea vanzatorului din perspectiva TVA, de vechimea imobilului (in sensul specific al legislatiei de TVA) si de statutul de inregistrare in scopuri de TVA al cumparatorului.

In acest articol vom prezenta principiile generale ce trebuie respectate.

Ce trebuie sa stii pe scurt:

Regula europeana: locul livrarii este locul unde se afla imobilul
Pentru stabilirea regimului TVA, atat in directivele europene, cat si in Codul Fiscal romanesc, se aplica regula conform careia sunt scutite de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror alte terenuri, cu exceptia constructiilor noi, a partilor de constructii noi sau a terenurilor construibile. Pentru acestea, scutirea nu se aplica.

Cuprins

Regula europeana: locul livrarii este locul unde se afla imobilul Scutirea de TVA pentru imobilele vechi si exceptia pentru imobilele noi Momentul „primei ocupari Taxarea inversa pentru operatiunile imobiliare Ce regim de TVA se aplica, in functie de situatia concreta

Regula europeana: locul livrarii este locul unde se afla imobilul

Pentru operatiunile cu bunuri imobile, regula fundamentala de TVA difera de cea aplicabila majoritatii bunurilor mobile. Potrivit art. 31 din Directiva 2006/112/CE (Directiva TVA), atunci cand bunurile nu sunt expediate sau transportate, locul livrarii este considerat a fi locul unde se gasesc bunurile la momentul efectuarii livrarii.

Pentru imobile, aceasta regula are un efect direct: TVA se aplica potrivit legislatiei statului membru in care este situat imobilul, indiferent de statul de rezidenta al cumparatorului. Practic, o societate romaneasca ce achizitioneaza un imobil, de exemplu, in Germania, Franta sau Ungaria, va primi o factura guvernata de regulile de TVA din statul respectiv, nu de Codul fiscal romanesc.

Aceasta regula este transpusa si in legislatia romana, la art. 275 alin. (1) lit. c) din Codul fiscal, potrivit caruia se considera a fi locul livrarii de bunuri locul unde se gasesc bunurile atunci cand sunt puse la dispozitia cumparatorului, in cazul bunurilor care nu sunt expediate sau transportate, categorie in care se incadreaza, evident, bunurile imobile.

Scutirea de TVA pentru imobilele vechi si exceptia pentru imobilele noi

Directiva TVA prevede, la art. 135 alin. (1) lit. j), scutirea de la plata TVA pentru livrarea unei cladiri sau a unor parti ale unei cladiri, precum si a terenului pe care se afla cladirea - cu exceptia livrarilor considerate „prima livrare", reglementate distinct la art. 12 alin. (1) lit. a) din aceeasi directiva.

Statele membre pot considera persoana impozabila orice persoana care efectueaza, ocazional, o livrare de cladire (sau parte a acesteia) si a terenului aferent, inaintea primei ocupari, precum si livrarea de terenuri construibile. Potrivit art. 12 alin. (2), statele membre pot stabili criterii alternative celui al primei ocupari - de exemplu, perioada scursa de la terminarea constructiei pana la prima livrare (maximum 5 ani) sau perioada scursa intre prima ocupare si livrarea urmatoare (maximum 2 ani).

Cum este transpusa regula in legislatia romaneasca

Aceleasi principii se regasesc, transpuse, in art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, potrivit caruia sunt scutite de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror alte terenuri — cu exceptia constructiilor noi, a partilor de constructii noi sau a terenurilor construibile, pentru care scutirea nu se aplica.

Codul fiscal defineste:

teren construibil - orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
constructie - orice structura fixata in sau pe pamant;
constructie noua - livrarea efectuata cel tarziu pana la 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari sau utilizari a constructiei (sau a unei parti din aceasta, in urma transformarii).

O constructie transformata este considerata tot „noua" daca valoarea transformarii, exclusiv TVA, reprezinta minimum 50% din valoarea constructiei ulterior transformarii (exclusiv valoarea terenului).

Persoana impozabila poate opta pentru taxarea unei operatiuni care ar fi, altfel, scutita, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, in conditiile stabilite prin normele metodologice.

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2026

Vreau acest produs →

Booking & Airbnb Obligatii fiscale pentru persoane fizice

Vreau acest produs →

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2026

Vreau acest produs →

Citeste si: Cine plateste TVA la vanzarea unui imobil si reglementari cheie

Momentul „primei ocupari

Distinctia dintre un imobil „vechi" (scutit de TVA) si unul „nou" (taxabil) depinde direct de data primei ocupari.

Potrivit pct. 55 alin. (3) si alin (4) din normele metodologice:

Pentru o constructie care nu a suferit transformari semnificative - data primei ocupari este data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei (procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor).
Pentru o constructie realizata in regie proprie - data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.
Pentru constructiile care au suferit transformari substantiale - relevanta este data primei utilizari - data semnarii procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare, respectiv, pentru lucrarile in regie proprie, data documentului prin care este majorata valoarea constructiei cu valoarea transformarii.

Comanda ACUM >> Achizitii si livrari intracomunitare de bunuri si afla TOT ce trebuie sa stii despre tranzactiile intracomunitare! Scutiri de TVA, documente justificative, greseli de evitat! Click AICI>>

Taxarea inversa pentru operatiunile imobiliare

Directiva TVA permite statelor membre, la art. 199 alin. (1), sa prevada ca persoana obligata la plata TVA este beneficiarul (nu furnizorul), pentru anumite categorii de operatiuni, printre care: lucrarile de constructii (inclusiv reparatii, curatenie, intretinere, transformare, demolare legate de imobile), punerea la dispozitie a personalului pentru astfel de activitati si livrarea de bunuri imobile potrivit art. 135 alin. (1) lit. j) si k), atunci cand furnizorul a optat pentru taxarea livrarii.

In Romania, acest mecanism este reglementat la art. 331 din Codul fiscal - masuri de simplificare. Potrivit alin. (1), prin exceptie de la regula generala, persoana obligata la plata taxei este beneficiarul, pentru operatiunile prevazute la alin. (2), conditia obligatorie fiind ca atat furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA, conform art. 316. Printre operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa se numara, la lit. g), constructiile, partile de constructie si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune.

Ce regim de TVA se aplica, in functie de situatia concreta

Regimul aplicabil facturii depinde de mai multe variabile combinate:

legislatia specifica din statul membru in care se achizitioneaza imobilul;
calitatea vanzatorului - platitor sau neplatitor de TVA;
incadrarea imobilului din perspectiva TVA - vechi sau nou;
inregistrarea sau neinregistrarea societatii cumparatoare in scopuri de TVA in statul respectiv.

In functie de combinatia acestor factori, factura primita poate fi emisa in regim de taxare cu cota de TVA locala, in regim de taxare inversa sau in regim de scutire.

Exemplu ilustrativ, prin analogie cu regulile din Romania

Pentru a intelege mai clar mecanismul, este util un exemplu construit pe baza regulilor aplicabile in Romania — aceleasi principii, adaptate la legislatia nationala specifica, functioneaza, de regula, similar in oricare alt stat membru UE. Sa presupunem ca o persoana impozabila platitoare de TVA dintr-un alt stat membru achizitioneaza un imobil de la un vanzator din Romania:

1. Vanzatorul din Romania este inregistrat in scopuri de TVA

Vanzare imobil vechi: factura se intocmeste in regim de scutire, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sau in regim de taxare prin optiune, conform art. 292 alin. (3).
Vanzare imobil nou: factura se intocmeste cu TVA 21% sau, daca cumparatorul este inregistrat in scopuri de TVA in Romania, in regim de taxare inversa, conform art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal.

2. Vanzatorul din Romania nu este inregistrat in scopuri de TVA

Vanzare imobil vechi: factura se intocmeste in regim de scutire, conform art. 310 din Codul fiscal (regimul special pentru intreprinderi mici) si art. 292 alin. (2) lit. f) (livrare imobil vechi).
Vanzare imobil nou, fara depasirea plafonului de scutire (395.000 lei): factura se intocmeste tot in regim de scutire, conform art. 310 din Codul fiscal.
Vanzare imobil nou, cu depasirea plafonului de 395.000 lei prin aceasta tranzactie: factura se intocmeste cu TVA 21% sau, daca cumparatorul este inregistrat in scopuri de TVA in Romania, in regim de taxare inversa.

Ce se intampla cand vanzarea determina depasirea plafonului de scutire

Potrivit art. 310 alin. (6) din Codul fiscal, persoana impozabila care aplica regimul special de scutire si a carei cifra de afaceri depaseste plafonul de scutire trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA cel tarziu la data depasirii plafonului. Regimul normal de taxare se aplica din data depasirii plafonului, incepand chiar cu tranzactia care conduce la depasirea acestuia — persoana impozabila poate aplica regimul normal de taxare si pentru operatiunile anterioare tranzactiei respective, realizate in aceeasi zi.

Sursa foto: Pexels.com

Achizitia unui imobil intr-un alt stat membru UE. Cum se stabileste regimul de TVA aplicabil facturii primite

Regula europeana: locul livrarii este locul unde se afla imobilul

Scutirea de TVA pentru imobilele vechi si exceptia pentru imobilele noi

Cum este transpusa regula in legislatia romaneasca

Momentul „primei ocupari

Taxarea inversa pentru operatiunile imobiliare

Ce regim de TVA se aplica, in functie de situatia concreta

Exemplu ilustrativ, prin analogie cu regulile din Romania

Ce se intampla cand vanzarea determina depasirea plafonului de scutire

Club Contabilitate