Scaderea cu 14% a cotei de TVA pentru locuinte

de Redactia Infotva la 20 Feb. 2009

La sfarsit de an calendaristic si fiscal, o masura cu caracter social a modificat prevederile Codului fiscal cu privire la taxa pe valoarea adaugata. Modificarea se refera la diminuarea cotei de TVA ...

La sfarsit de an calendaristic si fiscal, o masura cu caracter social a modificat prevederile Codului fiscal cu privire la taxa pe valoarea adaugata.

Modificarea se refera la diminuarea cotei de TVA de la 19% la 5% pentru doua tipuri de operatiuni economice efectuate in favoarea unui anumit segment de consumatori finali:
livrarea de cladiri si livrarea de locuinte catre un anumit segment de locatari.

Aceeasi cota redusa este aplicabila si terenului pe care este construita cladirea sau locuinta respectiva.

Aceasta modificare cuprinsa in Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 200 din 4 decembrie 2008 si publicata in M.Of. nr. 815 din 4 decembrie 2008 a intrat in vigoare incepand cu data de 15 decembrie 2008.

Retineti!
Cota de 5% se regaseste doar pe ultima veriga a tranzactiei cu locuinte: la antreprenor, nu la subantreprenor. Operatiunile referitoare la locuinte se refera doar la livrarea acestora drept bunuri, fara a fi luata in considerare si operatiunea de constructie a acestora incadrata ca activitate economica la prestari de servicii efectuate de subantreprenori.

Acest fapt rezulta vizibil din textul de lege care prevede „livrarea de cladiri“, in niciun caz „constructia de cladiri“.

Baza de impozitare pentru aplicarea cotei reduse
Concret, cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea de locuinte care se incadreaza in politica sociala a guvernului. Cum este si firesc, in baza de impozitare a locuintei este inclusa si valoarea terenului pe care este construita. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.

Definitia locuintei
Locuinta este definita prin Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996, republicata drept o „constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii“.

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026 stick USB

Vezi AICI detalii

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vezi AICI detalii

Delimitarea locuintei livrate ca parte a politicii sociale
In categoria locuintelor livrate ca parte a politicii sociale pentru care se aplica cota redusa de 5%, se include doar vanzarea de:

➔ cladiri destinate a fi utilizate drept:
– camine de batrani si de pensionari;
– case de copii;
– centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;

➔ cladiri catre primarii care urmeaza sa le atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii cu a caror situatie economica nu le permite achizitionarea sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei;

➔ locuinte cu o suprafata utila de cel mult 120 mp a caror valoare individuala este sub limita de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, indiferent de faptul ca acestea sunt achizitionate de o persoana fizica necasatorita sau de o familie.

In suprafata utila de 120 mp nu este inclusa suprafata anexelor gospodaresti.

Care sunt elementele luate in calcul pentru determinarea suprafetei utile a unei locuinte?
Asa cum rezulta din Legea locuintei nr. 114/1996, suprafata utila a unei locuinte este formata din suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor (exclusiv suprafata aferenta peretilor), formata din: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei. In suprafata utila nu se cuprinde suprafata aferenta peretilor, suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1,00 m, nisele de radiatoare si suprafetele ocupate de sobe si cazane de baie (0,50 mp pentru fiecare soba si cazan de baie).

Ce sunt anexele gospodaresti?
Anexele gospodaresti sunt definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii drept constructii cu caracter definitiv sau provizoriu care sunt destinate unor activitati specifice, complementare functiunii de locuire.

Anexele gospodaresti se regasesc de cele mai multe ori in mediul rural si cuprind: bucatarii de vara, grajduri pentru animale mari, patule, magazii, depozite. Indiferent de faptul ca locuintele sunt in mediul urban sau in mediul rural, in aceeasi categorie a anexelor gospodaresti, se includ garajele, serele, piscinele si alte spatii legate de locuinta.

Atentie!
Cota redusa se aplica numai daca sunt indeplinite urmatoarele conditii la livrarea locuintei:

❶ locuinta poate fi utilizata ca atare, imediat dupa vanzare;
❷ terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei pentru casele individuale. Pentru imobilele care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu trebuie sa depaseasca suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte;
❸ cumparatorul persoana fizica necasatorita sau o familie achizitioneaza doar o singura locuinta cu cota redusa de 5%.

Conditii impuse cumparatorilor persoane fizice

La randul lor, cumparatorii persoane fizice trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
– in ceea ce priveste persoanele necasatorite: sa nu fi detinut anterior achizitiei si sa nu detina la momentul achizitiei nicio locuinta in proprietate
procurata cu cota redusa de 5%;
– in ceea ce priveste familiile: sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care au procurat-o
cu cota de 5%.

Justificarea respectarii conditiilor
Pentru a justifica aplicarea corecta a cotei reduse de 5% la vanzarea unei locuinte, cumparatorul este obligat sa prezinte vanzatorului o declaratie pe propria raspundere autentificata de un notar din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile legale pentru a beneficia de aceasta facilitate.

De asemenea, suprafata utila de maximum 120 mp trebuie sa fie inscrisa in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare.
Pentru celelalte categorii de cladiri destinate fie utilizarii drept case de copii, centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap, fie atribuirii cu chirie subventionata, cumparatorul este obligat sa prezinte vanzatorului o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca aceste cladiri urmeaza a fi utilizate conform destinatiei legale, care va fi pastrata de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%.

In toate situatiile, declaratia pe proprie raspundere se pastreaza de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei corecte a cotei reduse de TVA de 5%.

Un nou formular pentru decontul de TVA!
Ca efect al introducerii unei noi cote de TVA, pana la termenul de depunere a decontului de TVA al lunii decembrie 2008, deci cel mai tarziu pana in data de 26 ianuarie 2009, urmeaza a fi modificat, in mod corespunzator si formularul privind „Decont de taxa pe valoarea adaugata“, cod 300.

Atentie!
Cota de 5% este aplicabila doar pentru locuintele noi, cumparate ca atare, in niciun caz pentru locuintele construite in regie proprie.
Diminuarea cotei TVA este o masura sociala cu efecte fiscale care, aparent, avantajeaza consumatorul final, dar dezavantajeaza constructorul inregistrat in scopuri de TVA. La un moment dat, constructorul se poate afla in situatia de rambursare a TVA datorita diferentei de 14% dintre cota de 19% regasita atat pe facturile furnizorilor de materiale cat si pe facturile subantreprenorilor de lucrari de constructii si cota de 5% care trebuie colectata la vanzarea cladirilor si a locuintelor.

Aceasta situatie presupune un efort financiar din partea constructorului care, indreptatit sa primeasca o suma a TVA solicitata la rambursare, va trebui sa astepte mai mult de 45 de zile ca organul fiscal competent sa intocmeasca formalitatile necesare pentru rambursare efectiva a sumelor cuvenite.

Realitatea a dovedit faptul ca, de cele mai multe ori, chiar daca sunt indeplinite conditiile de rambursare a TVA cu control ulterior, din diverse motive invocate si provocate, rambursarea nu se efectueaza in termenul de 45 de zile calendaristice de la data depunerii decontului cu sume negative de taxa pe valoarea adaugata cu optiune de rambursare, termen reglementat prin O.M.E.F. nr. 1.857 din 1 noiembrie 2007 privind aprobarea Metodologiei de solutionare a deconturilor cu sume negative de taxa pe valoarea adaugata cu optiune de rambursare.

Atentie, constructori!
Pentru armonizarea legislatiei specifice autorizarii executarii lucrarilor de constructii, prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 214 din 4 decembrie 2008, publicata in M.Of. nr. 847 din 16 decembrie 2008 s-a modificat si completat Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii valabila pe constructiile realizate pe teritoriul Romaniei.

In acest context, autorizatia de construire reprezinta actul final de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia este permisa executarea lucrarilor de constructii corespunzator masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea si postutilizarea constructiilor. Valabilitatea autorizatiei se mentine si in cazul schimbarii investitorului, inaintea finalizarii lucrarilor, cu conditia respectarii prevederilor acesteia si a inscrierii in cartea funciara a modificarilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare. (Articol preluat din Revista Romana de TVA nr. 1/ianuarie 2009)

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!