Spatii de inchiriat. Cum se aplica TVA de catre firmele care inchiriaza spatii

Operatiuni scutite de TVA

 Potrivit art. 292 alin. (2) lit. e) si alin. (3):
“(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada. Fac exceptie urmatoarele operatiuni:
1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;  
4. inchirierea seifurilor;
(3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice. “

Notificare catre ANAF pentru facturare chirie cu TVA

Asadar, activitatea de inchiriere este o operatiune scutita de TVA, insa conform art. 292 alin (3) puteti factura chiria cu TVA insa cu notificarea organului fiscal, potrivit Normelor metodologice de aplicare ale acestui articol:
“ 57. (1) In sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal si fara sa contravina prevederilor art. 332 din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea oricareia dintre operatiunile scutite de taxa prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia.

(3) Optiunea prevazuta la alin. (1) se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 1 care face parte integranta din prezentele norme metodologice si se va exercita de la data inscrisa in notificare. O copie de pe notificare se transmite clientului. 

Depunerea cu intarziere a notificarii nu anuleaza dreptul persoanei impozabile de a aplica regimul de taxare si nici dreptul de deducere exercitat de beneficiar in conditiile art. 297 - 301 din Codul fiscal. 

Dreptul de deducere la beneficiar ia nastere si poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, si nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisa de vanzator. 

Cartea verde a Contabilitatii varianta online

Vezi AICI detalii

Totul despre documentele de contabilitate primara Solutii de organizare a gestiunilor

Vezi AICI detalii

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2025

Vezi AICI detalii

In situatia in care optiunea se exercita numai pentru o parte din bunul imobil, aceasta parte din bunul imobil care se intentioneaza a fi utilizata pentru operatiuni taxabile se comunica in notificarea transmisa organului fiscal.

(9) Orice persoana impozabila care aplica regimul de scutire prevazut de art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal si care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente bunului imobil sau partii din bunul imobil trebuie sa efectueze ajustarea taxei deduse conform art. 305 din Codul fiscal, daca bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare.”

Cum arata modelul de Notificare catre ANAF

Am atasat modelul de notificare care trebuie trimis la ANAF. Click AICI»

Cum se ajusteaza TVA?

In cazul inchirierii fara TVA se pune problema ajustarii TVA dedusa initial la achizitia spatiului.
Astfel, potrivit art. 305 alin 4) din Codul fiscal ajustarea taxei deductibile se efectueaza:
a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:
1. integral sau partial, pentru alte scopuri decat activitatile economice, cu exceptia bunurilor a caror achizitie face obiectul limitarii la 50% a dreptului de deducere potrivit prevederilor art. 298 ;
2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;
3. pentru realizarea de operatiuni care dau drept de deducere a taxei intr-o masura diferita fata de deducerea initiala;
La pct. 79 alin (15) din Normele metodologice date in aplicarea art. 305 sunt prezentate exemple ale situatiilor in care se efectueaza ajustari.
Perioada de ajustare este de 20 de ani, incepand cu anul achizitiei.
La achizitia cladirii in regim de taxare inversa s-a dedus TVA prin mecanismul taxarii inverse.
In masura in care la achizitia imobilului a fost dedus TVA iar ulterior se modifica modul de deducere a TVA precum si in situatia in care acesta se inchiriaza in regim de scutire de TVA conform art. 292 alin (2) lit. e), se efectueaza ajustarea TVA.
In contabilitate se inregistreaza ajustarea determinata, aferenta perioadei ramase din perioada initiala de ajustare de 20 de ani.
635 = 4426
In concluzie, in cazul inchirierii unui imobil in regim de scutire, ajustarea se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani, pentru o douazecime din taxa dedusa initial, pentru fiecare an in care apare o modificare a destinatiei de utilizare (inchiriere).
Ajustarea taxei se evidentiaza in decontul de taxa aferent perioadei fiscale in care a intervenit evenimentul care a generat ajustarea si/sau, dupa caz, in decontul ultimei perioade fiscale a anului.
Numarul ajustarilor poate fi nelimitat, acesta depinzand de evenimentele care modifica destinatia bunului respectiv in perioada de ajustare, respectiv pentru operatiuni care dau sau nu drept de deducere. 
In situatia in care inchirierea se face in regim de taxare cu TVA, nu este necesara ajustarea taxei deduse initial.


Raspunsuri oferit in luna APRILIE 2025 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.