Vanzare spatiu comercial. Regim TVA

Tags: regim tva, codul fiscal, vanzare spatiu comercial, implicatii fiscale

Vom analiza mai jos implicatiile fiscale si regimul TVA aferent situatiei in care o societate comerciala care a cumparat la data de 18 mai 2004 un spatiu comercial nou in valoare de 30.378 lei la care s-a adaugat TVA in valoare 5.766 lei doreste in prezent sa vanda spatiul respectiv.

Solutia consultantului:

Vanzarea se poate face in regim de scutire fara drept de deducere a TVA conform art. 141 alin. (2) lit f din Codul fiscal, imobilul respectiv nemaifiind considerat nou  in scop de TVA. Pentru imobile achizitionate/ receptinate inainte de 1 ianuarie 2007 (inainte de data aderarii Romaniei la UE) perioada de ajustare a fost 5 ani.

Prin urmare, puteti vinde imobilulin regim de scutire fara drept de deducere a TVA, fara a avea deloc obligatii de ajustare a TVA-ului dedus initial, daca in perioada 2007 si pana in prezent nu ati facut modernizari/transformarii pentru care ati dedus TVA.

Ajustarea se efectueaza in cadrul unei perioade de ajustare de 20 in situatia in care bunul imobil a suportat lucrari de modernizare si transformare dupa data aderarii a caror valoare depaseste 20% din valoarea bunului imobil modernizat/transformat.
 
Aduc drept argument prevederile circularei M.F.P. nr. 52657/13.09.07 prin care se precizeaza faptul ca ajustarea sumei TVA deduse se face distinct, in functie de perioada in care bunul imobil a fost construit, achizitionat, transformat sau modernizat. Astfel, pentru un bun imobil inregistrat in patrimoniul persoanei impozabile inainte de data aderarii, sunt aplicabile prevederile art. 161 "Dispozitii tranzitorii" din Codul fiscal de la alineatul 1 la 14 si punctul 83 din normele de aplicare iar pentru un bun imobil pus in functiune sau modernizat/transformat dupa data aderarii sunt aplicabile prevederile art. 149 din Codul fiscal si punctul 54 din normele de aplicare.
 
Astfel, pentru un bun imobil achizitionat inainte de aderare, perioada de ajustare a fost de 5 ani chiar si in situatia in care, anterior aderarii, asupra acelui bun imobil s-ar fi efectuat lucrari de modernizare/transformare care nu ar fi depasit 20% din valoarea bunului imobil dupa transformare sau modernizare (exclusiv valoarea terenului).
 
In situatia in care lucrarile de modernizare si transformare au avut loc inainte de data aderarii, ajustarea taxei deduse in baza facturilor emise de catre prestator se face doar in cadrul perioadei de ajustare de 5 ani.

O astfel de situatie posibila este reglementata prin alineatul 8 al articolului 161 din Codul fiscal " (8) Persoana impozabila care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente unei constructii sau unei parti din aceasta, terenului pe care este situata sau oricarui alt teren care nu este construibil, construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, si care, la sau dupa data aderarii, nu opteaza pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f), va ajusta taxa deductibila aferenta, in conditiile prevazute la art. 149, dar perioada de ajustare este limitata la 5 ani."

Prevederile articolului 149 privind ajustarea sunt aplicabile doar cladirilor achizitionate dupa data aderarii sau cladirilor achizitionate inainte de data aderarii pentru care s-au efectuat lucrari de modernizare care depasesc 50 % din valoarea de piata a acelei cladiri. Conform art. 149, perioada de ajustare este de 20 de ani calculata de la data achizitiei, modernizarii sau transformarii bunului imobil.

In concluzie, se considera ca perioada de 5 ani impusa prin art. 161 pentru ajustarea bunului imobil achizitionat in anul 2004 a expirat la momentul vanzarii in situatia in care nu s-a efectuat modernizarea /transformarea dupa data aderarii. Din acest motiv, ajustarea nu mai trebuie efectuata in anul 2012, la momentul vanzarii, prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere reglementat prin art. 141 alin. (2) lit. f).

De retinut este faptul ca in categoria modernizarilor/transformarilor nu se includ lucrarile de reparatii si intretinere ale cladirii. Potrivit  art. 141 alin. (3) din Codul fiscal , societatea dvs are dreptul sa opteze la vanzarea cladiriii cu TVA, caz in care nu mai are obligatia ajustarii TVA in cazul in care s-au facut modernizari/transformari ale cladirii dupa anul 2007.In cazul in care se opteaza la facturare cu TVa trebuie sa depuneti o notificare la organul fiscal de care apartineti.