Ajustarea TVA aferente bunurilor imobile

de Redactia Infotva la 23 Iun. 2008

Codul fiscal contine dispozitii cu privire la ajustarea TVA deductibile, atunci cand bunurile pentru care taxa a fost dedusa initial nu mai sunt utilizate in folosul unor activitati economice sau ...

Codul fiscal contine dispozitii cu privire la ajustarea TVA deductibile, atunci cand bunurile pentru care taxa a fost dedusa initial nu mai sunt utilizate in folosul unor activitati economice sau pentru realizarea de operatiuni taxabile cu drept de deducere.

Dispozitiile la care ne referim sunt cele din art. 149, dar si cele din art. 161 din Codul fiscal care au in vedere masurile tranzitorii aplicabile bunurilor imobile achizitionate inainte de aderare.

Operatiunile de ajustare constau in geneneral in returnarea la bugetul de stat a taxei pentru care s-a exercitat dreptul de deducere a TVA, in momentul achizitiei de bunuri si servicii care nu au fost utilizate integral in cadrul unor operatiuni taxabile.

Ajustarea se poate realiza si in favoarea firmei inregistrate in scopuri de TVA, in situatia in care aceasta nu a dedus TVA aferenta bunurilor si serviciilor achizitionate, dar ulterior notifica Fiscului intentia sa de a utiliza aceste bunuri in operatiuni taxabile.

Deoarece dispozitiile art. 149 sunt norme derogatorii care afecteaza un regim fiscal (de TVA) realizat anterior, se impune o interpretare stricta a acestora, motiv pentru care observam ca nu sunt vizate de aceste dispozitii din Codul fiscal vanzarile sub costul de achizitie.

De asemenea, ajustarea nu este incidenta in situatia bunurilor distruse datorita calamitatilor naturale sau a fortei majore sau a bunurilor de natura stocurilor degradate, situatii reglementate prin art. 128 alin. (8) din Codul fiscal.

Exceptie de la aceste ultime dispozitii o face casarea mijloacelor fixe pentru care opereaza ajustarea sau atunci cand suma rezultata din ajustare este sub 1.000 lei, conform art. 149 alin. (7) din Codul fiscal. Detalii referitoare la ajustarea taxei deduse anterior se regasesc si in Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, la punctul 54 din H.G. nr. 44/2004.

Ajustarea taxei pentru bunuri imobile achizitionate inainte de aderare

Conform art. 161 din Codul fiscal, TVA achitata pentru constructia, achizitia, transformarea sau modernizarea de bunuri imobile, operatiuni efectuate inainte de data aderarii, pentru care persoana impozabila si-a exercitat dreptul de deducere integral sau partial, se ajusteaza daca bunurile imobile sunt utilizate la sau dupa data aderarii in operatiunile scutite prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e) si f) din Codul fiscal.

Conform art. 83 din Normele de aplicare a Titlului VI din Codul fiscal, perioada de ajustare este de 5 ani, pentru constructia, achizitia, transformarea sau modernizarea de bunuri imobile efectuate inainte de data aderarii.

Sunt avute in vedere acele transformari sau modernizari efectuate inainte de data aderarii si care depasesc 20% din valoarea bunului imobil sau a partii acestuia, exclusiv valoarea terenului, rezultata dupa operatiunile de transformare sau de modernizare.

Ajustarea taxei pentru bunuri imobile achizitionate dupa data aderarii

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vreau acest produs →

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026 stick USB

Vreau acest produs →

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vreau acest produs →

Pentru astfel de situatii, sunt aplicabile doar dispozitiile art. 149, in sensul ca ajustarea se aplica oricarei achizitii de bunuri imobile construite, transformate sau modernizate dupa data aderarii daca persoana impozabila a avut dreptul de deducere integral sau partial a taxei.

Pentru bunurile achizitionate, transformate sau modernizate dupa data aderarii, perioada de ajustare este de 20 de ani. Si in acest caz vor fi avute in vedere doar ransformarile sau modernizarile care depasesc 20% din valoarea imobilului inregistrata in evidenta contabila la data achizitiei.

Ajustarea taxei pentru bunurile de capital in situatia in care bunul de capital isi inceteaza existenta, situatie reglementata prin art. 149 alin. (4) lit. d) din Codul fiscal, ajustarea taxei deduse initial se efectueaza o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare obligatia ajustarii.

Perioada de ajustare este de pana la o cincime sau, dupa caz, pana la o douazecime pe an din valoarea taxei deduse initial, fiind operata in decontul TVA aferent perioadei fiscale in care bunurile de capital isi inceteaza existenta.

Casarea unui bun de capital inainte de expirarea duratei normale de functionare a acestuia nu este considerata livrare catre sine, dar se aplica prevederile referitoare la ajustare, daca bunul isi inceteaza existenta, in cadrul perioadei de ajustare. Aceleasi prevederi se aplica si in cazul casarii unui bun de capital dupa expirarea duratei normale de functionare, dar in cursul perioadei de ajustare.

Exemplul nr. 1
O persoana impozabila cumpara o cladire pentru activitatea sa economica la data de 23 iulie 2007. La 1 august 2009, aceasta persoana se decide sa isi utilizeze cladirea integral in scop de locuinta sau pentru operatiuni scutite fara drept de deducere.

Perioada de ajustare este de 20 de ani, cu incepere de la 1 ianuarie 2007 si pana in anul 2026, inclusiv. Ajustarea trebuie sa se efectueze o singura data pe perioada ramasa (2009-2026) si persoana respectiva trebuie sa restituie 18 douazecimi din TVA dedusa initial.

Daca, ulterior, cladirea va fi din nou utilizata pentru operatiuni cu drept de deducere, se va realiza ajustarea o singura data pentru perioada ramasa, in favoarea persoanei impozabile, conform art. 149 alin. (4) lit. c) din Codul fiscal.

Numarul ajustarilor poate fi nelimitat, acesta depinzand de modificarea destinatiei bunului, respectiv in perioada de ajustare, pentru operatiuni care dau sau nu drept de deducere.

Exemplul nr. 2
O persoana impozabila inregistrata in scopuri de taxa, conform art. 153 din Codul fiscal, detine un hotel care a fost cumparat in anul 2007 si a dedus TVA de 6 milioane lei pentru cumpararea acestui imobil.

In anul 2010, la parterul hotelului se amenajeaza un cazinou care ocupa 30% din suprafata cladirii. Activitatea de jocuri de noroc fiind scutita de TVA fara drept de deducere, persoana impozabila trebuie sa ajusteze taxa dedusa initial, proportional cu suprafata ocupata de cazinou.

perioada de ajustare este de 20 de ani, cu incepere de la 1 ianuarie 2007 si pana la finele anului 2026. Ajustarea trebuie sa se efectueze o singura data, la schimbarea destinatiei unei parti din cladire, astfel:

● pentru 2007, 2008, 2009, persoana impozabila nu ajusteaza taxa dedusa initial, aferenta acestor ani, care reprezinta 300.000 lei x 3 ani = 900.000 lei;

● pentru perioada ramasa 2010-2026 = 17 ani, taxa se ajusteaza astfel:

– 5.100.000 lei x 30% = 1.530.000 lei – taxa nedeductibila, care se inscrie in decontul de taxa pe valoarea adaugata din perioada fiscala in care apare modificarea de destinatie. in situatia in care partea alocata cazinoului, de 30% din cladire, se mareste sau se micsoreaza, se fac ajustari suplimentare in plus sau in minus, conform aceleiasi proceduri.

Exemplul nr. 3
O persoana impozabila inregistrata in scopuri de taxa, conform art. 153 din Codul fiscal, inchiriaza in cursul anului 2007 o cladire care a fost cumparata in cursul aceluiasi an si a dedus TVA de 9 milioane lei aferenta bunului cumparat. in cursul anului 2007, o parte din bunul imobil este inchiriat in regim de scutire, conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, respectiv 50% din suprafata bunului imobil.

Persoana impozabila a efectuat urmatoarea ajustare in anul 2007: 9.000.000:20 = 450.000;
450.000 x 50% = 225.000 lei, taxa de ajustat aferenta anului 2007, care s-a inscris in decontul din decembrie 2007, la rubrica corespunzatoare cu semnul minus.

In anul 2008, persoana impozabila trebuie sa efectueze urmatoarea ajustare: 225.000 x 19 = 4.275.000 lei, care se va inscrie in decontul lunii decembrie cu semnul minus.

Daca, incepand cu data de 1 ianuarie 2008 si pana in anul 2026 inclusiv, se va modifica suprafata inchiriata in regim de scutire in plus sau in minus, de fiecare data se vor efectua ajustari ale taxei, o singura data in decontul lunii in care a aparut fiecare modificare.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!