Calcul TVA pentru constructii noi

S.C. X - a construit in anul 2016 si a dat in functiune, 10 apartamente. Pentru toate acestea, plateste impozit la Primarie din anul 2016.

In cazul vanzarii, se mai considera apartamentele in cauza constructii noi si se mai calculeaza 5% TVA, avand in vedere ca ele nu au fost valorificate prin vanzare pana la aceasta data, fiind astfel considerate constructii vechi? ( vezi art. 292 din Codul fiscal)

 

Apartamentele in cauza sunt inregistrate in contul 371, marfa destinata vanzarii, si nu ca active corporale fixe si au procese verbale de receptie definitiva din anul 2016.

 

Aplicarea cotei reduse de 5%  nu este conditionata de incadrarea constructiei la ,,nou,, sau ,,vechi,,. Vanzarea unei constructii prin aplicarea cotei reduse de 5% se  poate efectua si in cazul unei constructii vechi pentru vanzarea careia  vanzatorul opteaza pentru aplicarea regimului normal de taxare in baza prevederilor art. 292 alin. (3) din Codul fiscal.  Optiunea se formuleaza in scris pe baza unei notificari cadru  al carui model se regaseste in anexa nr. 1 la Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, completata si depusa de catre vanzator la organul fiscal competent. Astfel, chiar daca ansamblul de locuinte se incadreaza la constructie veche,   daca se opteaza pentru aplicarea  regimului normal de taxare, se poate aplica fie cota redusa de 5% , fie cota standard de 19%, in functie de conditiile care trebuie indeplinite de catre cumparatorul fiecarui apartament. Astfel, cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare aferenta  livrarii de cladiri si locuinte care se incadreaza  in  politica  sociala. 

 

Beneficiar al cotei reduse poate fi o persoana fizica. Pentru a beneficia de cota redusa,  cumparatorul  trebuie sa se incadreze intr-o valoare totala de cel mult 450.000 lei, exclusiv TVA. Aceasta valoare-limita de 450.000 lei cuprinde:

* valoarea locuintei;

* valoarea cotelor indivize din: 

- partile comune ale imobilului;

- anexele gospodaresti;

- terenul pe care este construita locuinta. 

 

Cota redusa se aplica numai pentru locuintele care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare. 

Art. 292 alin. 2 litera f) se refera la constructii, inclusiv la terenul aferent acesteia ,,livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite,,.  Regimul de scutire fara drept de deducere nu se aplica si pentru terenurile din jurul cladirii, acestea fiind considerate terenuri construibile pentru care se aplica obligatoriu regimul normal de taxare cu cota standard TVA de 19%. 

 

Asa cum ati constatat si dvs., prin Codul fiscal si normele de aplicare ale acestuia, nu este reglementata in mod expres sintagma ,,data primei ocupari,, a imobilelor inregistrate in evidenta dezvoltatorului imobiliar drept marfuri. Tocmai de aceea, este suficienta precizarea de la punctul 55 alin. 3 din normele de aplicare ale art. 292 alin. 2 lit. f) conform careia  data primei ocupari se considera data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei. 

 

In acest context, cladirea la care faceti referire nu se considera noua in baza prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f) punctul   3 conform caruia  livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari.

Chiar daca fiecare apartament  se incadreaza in categoria constructiilor vechi, nu este recomandabila aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere a TVA reglementat prin art. 292 alin. 2 litera f) din Codul fiscal deoarece firma dvs. trebuie sa efectueze ajustarea TVA pentru care s-a exercitat dreptul de deducere a TVA pe parcursul construirii blocului pana la receptia finala a obiectivului de investitii.  

 

Astfel, daca este posibil,  este recomandabila aplicarea cotei reduse de TVA de 5% deoarece nu mai trebuie efectuata ajustarea sumei TVA deduse anterior pentru construirea ansamblului de locuinte deoarece se considera ca este aplicabil regimul normal de taxare.