Impozit chirii 2024. Noutati si studii de caz utile

de Ion Mihai la 22 Feb. 2024

In acest articol vom discta despre impozitul pentru chirii in 2024. Vom vedea care sunt noutatile si cum se aplica in cateva studii de caz utile explicate de specialistii nostri in domeniu.

Speta 1. Inchiriere spatii de la persoane fizice in 2024

Persoana juridica are un contract de inchiriere pentru un apartament cu o persoana fizica. Chiria lunara este de 1000 lei. Pe langa chirie, persoana juridica plateste toate celelalte utilitati (energie, intretinere etc.) in valoare de 300 de lei /luna. Va rugam sa ne ajutati cu un calcul al impozitului d 10%, pe care persoana va fi obligata sa-l retina incepand cu ianuarie 2024, in contextul OUG 115/15.12.2023. Unde se declara si plateste acest impozit? Multumesc!

Raspuns:

In situatia in care chiriasul este persoana juridica si proprietarul persoana fizica se va tine cont de cota forfetara de cheltuieli de 20%, iar chiriasul persoana juridica retine la sursa impozitul, il declara si il plateste la stat.


Conform OUG 115 se introduce noi reguli privind stabilirea impozitului pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila sunt:

• Venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti.

• Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

• In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata.

• Venitul net din cedarea folosintei bunurilor se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

• • Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.

• Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.

Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
1000 minus 20% *1000 = 800 lei
Impozitul: 800 lei *10% = 80 lei
Rezulta ca achitati proprietarului 920 lei

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vezi AICI detalii

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2024

Vezi AICI detalii

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

REVENIRE:

Multumesc pentru raspuns, insa mai avem o nedumerire. Contravaloarea utilitatilor de 300 lei se adauga chiriei efective si se impoziteaza cu 10% conform art. 84 ^1 alin. 1 din OUG 115 /2023? Contractele nu sunt pe numele chiriasului, ci al proprietarului persoana fizica.

Raspuns: 

Potrivit art. 25 alin. 3 lit. k) din Codul fiscal si al normelor metodologice date in aplicarea acestui articol, in cazul in care sediul unui contribuabil se afla in locuinta proprietate a unei persoane fizice cheltuielile de functionare, intretinere si reparatii aferente sediului sunt deductibile in limita determinata pe baza raportului dintre suprafata pusa la dispozitie contribuabilului, mentionata in contractul incheiat intre parti, si suprafata totala a locuintei.

Contribuabilul va justifica cheltuielile de functionare, intretinere si reparatii aferente sediului cu documente legale, cum sunt contractele incheiate cu furnizorii de utilitati si alte documente.

Societatea va justifica cheltuielile efectuate, cu facturile emise de furnizorii de utilitati, si cu contractul incheiat cu proprietarul in care se stipuleaza ca aceste cheltuieli sunt in sarcina societatii, proportional cu suprafata ocupata conform contractului.

In concluzie, cheltuielile cu utilitatile aferente sediului fiscal al societatii, situat in spatiul proprietate a unei persoane fizice sunt deductibile daca in contractul de inchiriere este prevazut ca aceste cheltuieli sunt suportate de catre societate.

Pentru decontarea acestor cheltuieli se va intocmi un Decont de cheltuieli la care se vor anexa facturile emise de furnizorii de utilitati.

Societatea nu va putea deduce TVA aferenta facturilor emise de furnizori, deoarece nu detine o factura care sa cuprinda toate informatiile prevazute la art. 319 din Codul fiscal, respectiv la numele beneficiarului ar trebui sa apara denumirea si datele de identificare ale societatii.

Cheltuielile se inregistreaza dupa natura lor, pe baza unui decont de cheltuieli si a facturilor atasate in copie acestuia.

Recuperarea cheltuielilor cu utilitatile efectuate de proprietar de la chiriasi nu vor fi incluse in venitul brut din cedarea folosintei bunurilor obtinut de proprietarul persoana fizica, daca in contractele de inchiriere incheiate cu cele trei societati se prevede ca utilitatile aferente spatiilor inchiriate sunt in sarcina chiriasilor, care sunt datori sa restituie proprietarului contravaloarea utilitatilor consumate de acestia in legatura cu folosinta spatiilor.

Deci nu ii achitati proprietarului fix 300 de lei ci suma reprezentand contravaloarea facturilor de utilitati.

Speta 2. Calcul impozit pe chirii incepand cu 01.01.2024

Platim lunar o chirie pentru un apartament, pe firma, in baza unui contract de inchiriere intre firma noastra si proprietar. Cat trebuie sa platim din ianuarie 2024, avand in vedere schimbarile, cei 20% forfetar si cei 10%? Concret, am de plata o chirie de 450 euro, la cursul BNR. Cat voi plati proprietarului si cat la ANAF? La aceasta modalitate de calcul intra si utilitatile pe care le platim pentru acelasi apartament, in baza aceluiasi contract?

Raspuns:

Prin OUG 115/2023 se introduce obligatia platitorilor de venituri din chirii sa calculeze, sa retina la sursa, sa declare si sa plateasca impozitul datorat de catre proprietarii persoane fizice.

Concret, in cazul dvs. daca vorbim de o chirie bruta lunara de 450 euro, societatea in calitate de chirias si platitor de venit din chirii va calcula impozitul datorat de catre proprietar astfel:
1. Suma forfetara = 450 euro x 20% = 90 euro
2. Suma impozabila = 450 euro - 90 euro = 360 euro
3. Impozit datorat = 360 euro x 105 = 36 euro
4. Chirie de achitat = 450 euro - 36 euro = 414 euro
Impozitul se va declara prin formularul 100 pana pe data de 25 a lunii urmatoare celei in care a fost platita chiria, anual urmand ca PJ sa depuna declaratia informativa cod 205 pana in ultima zi a lunii februarie.

Nu, in principiu, utilitatile achitate proprietarului conform prevederilor contractuale nu reprezinta venit din chirii, deci nu afecteaza baza impozabila.
Echivalentul in lei al chiriilor contractate in valuta se face in acord cu prevederile art. 84^1 alin. (2) din Codul fiscal, respectiv:
"(2) In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata."

Speta 3. Contracte de chirie cu persoane fizice

Societatea noastra are incheiate contracte de chirie cu persoane fizice pentru anumite spatii. Care sunt modificarile legislative in aceasta speta si cum inregistram in contabilitate? In ce formular si la ce pozitie declaram impozitul retinut de persoana juridica la persoana fizica? Multumesc!

Raspuns: 

Incepand cu anul 2024, toate firmele care inchiriaza bunuri sau spatii de la proprietari persoane fizice vor avea noua obligatie de a calcula, retine, declara si plati impozitul pe chirii. Pentru persoanele fizice care inchiriaza proprietati, impozitul va fi retinut din chiria stabilita prin contract, iar acestea vor depune o declaratie unica pentru veniturile din chirii doar in anumite situatii.

Pentru firmele sau asociatiile (SRL, ONG, PFA, II, liber-profesionisti etc.) care sunt chiriasi in spatii proprietatea unei persoane fizice, procesul va include urmatoarele etape:

La data platii chiriei, chiriasul (firma) va calcula impozitul pe chirii conform formulei:

Impozit pe chirii = (Chirie lunara 20% cheltuieli forfetare) x 10% cota de impozit

Chiriasul va achita proprietarului, persoana fizica, chiria lunara stabilita prin contract, dar va diminua suma cu impozitul calculat. Se va intocmi o dispozitie de plata, care va fi semnata obligatoriu de proprietar.

La sfarsitul lunii respective, firma va inscrie impozitul pe chirii, calculat si retinut de la proprietar, intr-o declaratie fiscala (D100) ce se va actualiza si cu pozitie specifica pentru acest tip de impozit. Aceasta va fi depusa la ANAF, iar impozitul va fi achitat pana la data de 25 a lunii urmatoare.

Firma va depune o declaratie informativa pana la data de 28 februarie a anului urmator celui in care a platit chiriile. Aceasta declaratie va cuprinde informatii referitoare la chiriile platite si impozitul retinut, cumulate pe proprietari si an.

Este important de mentionat ca, in cazul in care bunul inchiriat este in proprietatea a doua sau mai multor persoane, impozitul se va calcula si declara pentru fiecare proprietar in parte. Astfel, aceste modificari legislative cresc sarcina administrativa a firmelor care utilizeaza bunuri inchiriate de la persoane fizice.

Monografia propusa:

612 = 462

462 = 446 cu impozit 10%

446 = 5121

462 = 5121 cu contravaloarea chirie platite.

Daca suporta societatea impozitul de 10% , neretinand la sursa, atunci inregistrati 635 = 446 contravaloarea impozitului si suma din cont 635 reprezinta cheltuiala nedeductibila pentru societate.


Raspuns oferit de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

de Ion Mihai
Ion Mihai este profesionist in domeniul fiscal. Si-a inceput activitatea in presa in anul 2010 si a acoperit de-a lungul anilor subiecte precum contabilitate, legislatia muncii si sport. In prezent, scrie despre tot ceea ce inseamna pregatirea si depunerea declaratiilor fiscale, obligatiile fiscale care le revin angajatorilor si salariatilor, plata impozitelor si alte noutati legislative.