InfoTva.roPrin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Persoanele fizice care vand terenuri se pot intreba daca depasirea plafonului de 300.000 lei impune inregistrarea in scopuri de TVA. Raspunsul depinde de natura terenurilor si de scopul tranzactiilor. In acest articol, explicam cand se aplica TVA, ce inseamna „teren construibil” si in ce conditii o persoana fizica devine impozabila din perspectiva TVA.
Avem acest caz. Persoana fizica, neplatitoare de tva, vinde 2 terenuri - intravilan arabil = neconstruibil. Cele 2 vanzari depasesc plafonul de 300.000 lei de la tva. Mentionam ca vanzarile sunt scutite de tva = neconstruibil. In acest caz persoana fizica trebuie sa se inregistreze ca platitor de TVA?
Cuprins
Vanzare terenuri si solicitarea certificatului de urbanism
Pentru vanzarea terenurilor, la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare in forma autentica, se solicita certificatul de urbanism prin care se certifica faptul ca acel teren este construibil sau nu.
In acest context, am in vedere prevederile pct. 55 alin. (6) din Codul fiscal :
"(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism. In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal."
In principiu, avand in vedere ca este vorba de un teren intravilan, acesta are caracter de teren construibil potrivit definitiei din anexa 2 la Legea 50/1991, republicata potrivit careia intravilanul este teritoriul care constituie o localitate se determina prin Planul urbanistic general (PUG) si cuprinde ansamblul terenurilor de orice fel, cu/fara constructii, organizate si delimitate ca trupuri independente, plantate, aflate permanent sub ape, aflate in circuitul agricol sau avand o alta destinatie, inauntrul caruia este permisa realizarea de constructii, in conditiile legii.
Ce trebuie sa stiti despre regimul TVA la vanzarea terenului
In conformitate cu prevederile art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, regimul TVA la vanzarea terenului este:
Manualul Contabilului Incepator - stick USB
Agenda Fiscala a Contabilului 2025
Portal Persoane Fizice - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari
- taxare obligatorie, daca terenul este construibil;
- scutire prin efectul legii, daca terenul este neconstruibil.
Ce se intampla in cazul in care persoana vinde terenurile aflate in partrimoniul personal
Din speta nu reiese daca persoana fizica a vandut terenurile aflate in patrimoniul personal, sau a achizitionat terenurile cu scopul de a le vinde.
Daca persoana fizica a vandut terenurile din patrimoniul personal vanzarea acestora nu reprezina operatiune de natura unei activitati economice.
Conform prevederilor pct. 4 alin. (2) din normele de aplicare ale art. 269 "Persoane impozabile", nu se considera ca o persoana fizica realizeaza o activitate economica in situatia in care obtine venituri din vanzarea bunurilor din patrimoniul personal:
"(2) In aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se considera ca realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri, care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale. In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de catre persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate."
La pct. 4 alin. (1) din norme, se prevede ca exploatarea bunurilor corporale sau necorporale se refera la orice tip de tranzactii, indiferent de forma lor juridica:
“4. (1) In sensul art. 269 alin. (2) din Codul fiscal, exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, in concordanta cu principiul de baza al sistemului de TVA potrivit caruia taxa trebuie sa fie neutra, se refera la orice tip de tranzactii, indiferent de forma lor juridica, astfel cum se mentioneaza in constatarile Curtii Europene de Justitie in cazurile C-186/89 Van Tiem, C-306/94 Regie dauphinoise, C-77/01 Empresa de Desenvolvimento Mineiro SA (EDM).
(2) In aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se considera ca realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri, care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale. In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de catre persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.
(3) Persoana fizica, care nu a devenit deja persoana impozabila pentru alte activitati, se considera ca realizeaza o activitate economica din exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, daca actioneaza ca atare, de o maniera independenta, si activitatea respectiva este desfasurata in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate, in sensul art. 269 alin. (2) din Codul fiscal.
(5) In cazul achizitiei de terenuri si/sau de constructii de catre persoana fizica in scopul vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic. Daca persoana fizica realizeaza o singura livrare intr-un an aceasta este considerata ocazionala si nu este considerata o livrare impozabila. Daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu se impoziteaza, dar este luata in considerare la calculul plafonului prevazut la art. 310 din Codul fiscal. Totusi, daca persoana fizica deruleaza deja constructia unui bun imobil in vederea vanzarii, conform alin. (4), activitatea economica fiind deja considerata inceputa si continua, orice alte tranzactii efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional. Livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice, cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 310 din Codul fiscal. In situatia in care persoana fizica nu se inregistreaza in scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar incepe activitatea economica, se considera ca aplica regimul special de scutire pentru intreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea inregistrarii in scopuri de TVA intervenind la termenul prevazut la art. 310 din Codul fiscal.”
Veniturile obtinute din vanzarea bunurilor imobile din patrimoniul personal intra in calcularea plafonului de 300.000 lei?
Practic, veniturile obtinute din vanzarea bunurilor imobile din patrimoniul personal nu sunt considerate de natura economica, motiv pentru care valoarea acestora nu intra in cifra de afaceri de 300.000 lei reglementata prin art. 310 alin. (1) din Codul fiscal, astfel incat, la depasirea acestui plafon, persoana fizica sa dobandeasca calitatea de persoana impozabila obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA in regim normal conform prevederilor art. 316 alin. (1) lit. b) din Codul fiscal.
Cand se considera ca persoana fizica desfasoara activitate economica
Daca insa, persoana fizica a urmarit achizitionarea terenurilor in scopul revanzarii lor, atunci se considera ca desfasoara activitate economica, urmarind obtinerea de venituri din vanzarea terenurilor.
Cand apare scutirea de TVA
Vanzarea de terenuri care nu sunt construibile este scutita de TVA, insa vanzarea cu caracter de continuitate de astfel de terenuri (mai mult de o tranzactie) determina caracterul de persoana impozabila pentru respectiva persoana fizica, astfel ca la urmatoarea livrare taxabila (teren construibil, de exemplu) va fi obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA daca depaseste plafonul de 300.000 lei. La calculul plafonului se va tine cont si de valoarea terenurilor vandute in regim de scutire.
Concluzie
In cazul in care terenurile nu sunt construibile, persoana fizica depaseste plafonul de scutire, dar nu este obligata sa se inscrie in scopuri de TVA deoarece realizeaza vanzari scutite de TVA in exclusivitate conform art. 292 alin. (2) lit. f) din codul fiscal.
de Gina PopescuEconomist cu peste 20 de ani experienta in domeniul public si privat. Specialist in: impozitare persoane fizice, Declaratia Unica, impozit pe venit si contributii sociale, nerezidenti, TVA.
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Microintreprinderi in 2023: Venitul obtinut din creditare poate fi luat in considerare la calculul plafonului de 300.000 lei?Articole similare
ONG. Costuri purtatoare de TVA. Cum se poate recupera taxa?Venituri din activitati independente. INREGISTRARE IN SCOPURI DE TVACalendar obligatii fiscale mai 2012. Vezi lista completa a declaratiilor cu termenele limitaAchizitii servicii si livrari intracomunitare de bunuri. Firma neplatitoare TVA. Studiu de cazInstructiuni pentru completarea si depunerea declaratiei 392AUltimele articole
Cod TVA anulat, firma reinregistrata in scopuri de TVA. Ce drepturi si obligatii aparPlafon TVA. Calculare plafon 300.000 lei in cazul facturilor stornoPlafon TVA depasit de PFA-uri. Se inregistreaza in scopuri de TVA?Achizitii si servicii din UE. Se mai depun D301 si D390 de firmele care NU platesc TVA?D700 in 2025. Completare D700 pentru reINREGISTRARE IN SCOPURI DE TVA
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam"
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
