Cum trebuie sa abordati schimbul de bunuri din punctul de vedere al TVA?

de Redactia Infotva la 02 Iun. 2008

Schimbul presupune o vanzare care are la baza transfererul dreptului de proprietate asupra unor bunuri. Deci, schimbul reprezinta o livrare propriu-zisa de bunuri, indiferent de modalitatea de ...

Schimbul presupune o vanzare care are la baza transfererul dreptului de proprietate asupra unor bunuri. Deci, schimbul reprezinta o livrare propriu-zisa de bunuri, indiferent de modalitatea de decontare a contravalorii bunurilor stabilita intre cei doi parteneri implicati in tranzactie.

De exemplu, in cadrul unui schimb de bunuri imobile, decontarea contravalorii bunurilor nu trebuie sa afecteze regulile de aplicare a legislatiei fiscale referitoare la TVA, impozit pe profit si impozit pe cladiri.

Modul de intocmire a facturii

In ceea ce priveste TVA, avand ca punct de plecare prevederile art. 130 din Codul fiscal referitor la schimbul de bunuri sau servicii, fiecare proprietar al bunului trebuie sa intocmeasca o factura la valoarea integrala de vanzare a acelui bun imobil inregistrat in patrimoniul sau.

De ce?

Deoarece se considera ca fiecare firma a efectuat o livrare de bunuri cu plata.
Factura intocmita de vanzator la valoarea integrala a cladirii reprezinta in acelasi timp si un document justificativ de inregistrare in evidenta contabila a iesirii din patrimoniu a acelui bun. La randul ei, factura primita de cumparatorul cladirii reprezinta documentul justificativ de inregistrare in evidenta contabila a intrarii in patrimoniu a cladirii achizitionate.

Factura nu se intocmeste la valoarea sultei care reprezinta de fapt doar o diferenta de pret dintre cele doua imobile. Pe baza facturii emise, fiecare firma inregistreaza la venituri suma preluata din factura, la valoarea integrala a bunului imobil. In situatia in care factura s-ar emite la valoarea sultei, firma care vinde cladirea la valoarea cea mica nu ar mai avea venituri de inregistrat.

Tratamentul fiscal al schimbului de bunuri In fond, vanzarea prin schimb trebuie sa aiba la baza un contract de vanzare-cumparare intocmit la notariat, dupa finalizarea formalitatilor obligatorii referitoare la intabulare, cadastru etc.

In cadrul schimbului efectuat, fiecare operatiune trebuie tratata separat, in functie de urmatoarele aspecte:

● calitatea de platitor sau neplatitor de TVA a vanzatorului;

● cotele de taxa aplicabile pentru livrarea fiecarui bun: cladire veche sau cladire noua;

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2026

Vreau acest produs →

Cartea Verde a impozitului pe profit

Vreau acest produs →

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

● regulile de taxare aplicabile pentru fiecare bun.

Pentru cladirea veche, vanzarea in regim de scutire fara drept de deducere a TVA nu este obligatorie, fiind scutita optional, conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f). Pentru taxarea in regim normal, aveti posibilitatea sa depuneti la organul fiscal teritorial o notificare privind renuntarea la regimul de scutire si optiune de taxare.

Retineti

Firmele care au dedus TVA aferenta unei cladiri obtinute prin constructie, achizitie, transformare sau modernizare inainte de data aderarii si care, ulterior aderarii, la vanzare, nu opteaza pentru taxarea operatiunilor, sunt obligate sa ajusteze taxa dedusa. Ajustarea se face pe o perioada limitata la 5 ani calculati de la data deducerii.

De exemplu, pentru o cladire veche vanduta in anul 2008 in regim de scutire fara drept de deducere a TVA, se ajusteaza taxa dedusa in ultimii 5 ani (intervalul cuprins intre 2004 si 2008).

Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital reprezinta taxa achitata sau taxa datorata pentru operatiunile legate de achizitia, transformarea sau modernizarea acestor bunuri, exclusiv taxa achitata sau datorata, aferenta repararii ori intretinerii acestor bunuri.

De retinut este faptul ca in categoria modernizarilor nu se includ lucrarile de reparatii si intretinere ale cladirii.

De asemenea, trebuie sa aveti in vedere si faptul ca prin Codul fiscal se face precizarea ca terenul aferent constructiei se vinde prin aplicarea aceluiasi regim de vanzare folosit pentru vanzarea constructiei, in sensul ca un teren nu se poate vinde in regim de taxare in situatia in care cladirea pe care este construit se vinde in regim de scutire fara drept de deducere a TVA. Acestea formeaza un tot unitar, chiar daca in evidenta contabila au valori distincte, inregistrate in contul 212 si 211.

Decontarea livrarilor

Modalitatea de stingere a obligatiilor de plata reciproce intre cele doua firme trebuie consemnata de notar in contractul de vanzare-cumparare, document care va sta la baza transferului dreptului de proprietate a celor doua bunuri imobile.

Ca modalitate de decontare intre cumparator si vanzator, va propunem utilizarea procesului-verbal de compensare reglementat prin O.U.G. nr. 77 din 1 iunie 1999 privind unele masuri pentru prevenirea incapacitatii de plata. Prin decontare bancara urmeaza a se achita doar contravaloarea sultei.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!