TVA aferent facturilor de achizitie care se refera la spatiile unde am optat pentru scutire

de Redactia Infotva la 10 Aug. 2010

Intrebare Obiectul nostru principal de activitate este: Inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate (6820). Pana la 01.06.2010 societatea avea inregistrata la finante o ...

Intrebare
Obiectul nostru principal de activitate este: Inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate (6820).

Pana la 01.06.2010 societatea avea inregistrata la finante o notificare prin care opta pentru taxare pentru toate spatiile din patrimoniu. La 01.06.2010 a depus o alta notificare prin care anuleaza optiunea de taxare doar pentru anumite spatii, trecand astfel la regim mixt.

Intrebarea mea este urmatoarea:
Ce se intampla cu TVA aferent facturilor de achizitie care se refera la spatiile unde am optat pentru scutire? Mai poate fi dedus?
De exemplu pot veni facturi de intretinere, consumabile, utilitati etc. care pot fi identificate pe fiecare imobil in parte. Se deduce TVA de pe aceste facturi sau se pune pe cheltuiala?

Conform contractului de inchiriere utilitatile (electricitate, gaz, apa, caldura, canalizare) trebuie refacturate la chiriati. Ce se intampla in cazul refacturarii de utilitati la spatiile unde nu am aplicat pentru taxare? Refacturez fara TVA? Urmeaza regimul de scutit dupa cel aplicat chiriei?

Raspuns
Regimul de taxare aplicabil refacturarii costurilor cu utilitatile nu este conditionat de regimul de taxare aplicabil operatiunii de inchiriere a acelui bun imobil. Cele doua operatiuni prezentate de dvs. (inchirierea de spatii si facturarea utilitatilor) reprezinta operatiuni distincte care urmeaza regimuri diferite de impozitare.

In acest caz, chiar daca s-a depus notificare pentru renuntarea la aplicarea regimului de taxare pentru inchiriere, se exercita in continuare dreptul de deducere a TVA inscrisa in facturile primite de la furnizori si se colecteaza TVA aferenta, la momentul refacturarii catre chiriasi, conform clauzelor contractuale.

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vreau acest produs →

Booking & Airbnb Solutii fiscal-contabile pentru companii

Vreau acest produs →

Examen Consultant Fiscal 2026

Vreau acest produs →

Cheltuielile cu utilitatile difera de la o luna la alta si tocmai de aceea contravaloarea acestora nu poate fi inclusa in tariful de inchiriere negociat prin contractul incheiat intre locator si locatar. In practica, prin contractele incheiate, locatorul si locatarul stabilesc printr-o clauza distincta ca sumele respective sa fie suportate de locatar la valoarea lor efectiva, direct proportional cu spatiul ocupat. Chiriasul suporta costurile cu utilitatile pe baza facturilor emise lunar de catre locator.

De fapt are loc o refacturare a costurilor de catre proprietarul spatiului in baza sumelor facturate acestuia de catre furnizorii de utilitati cu care a incheiat contract: telefon, energie electrica, apa, gaze naturale, internet. Astfel de facturi cu valoare variabila reprezentand recuperare de costuri sunt emise de locator separat de cele cu valoare fixa reprezentand chiria lunara.

Emiterea separata a facturilor se explica prin momentele diferite ale faptului generator fiecarui tip de serviciu prestat:

 pentru operatiunea de inchiriere propriu-zisa: data specificata in contract pentru efectuarea platii chiriei;
 pentru operatiunea de recuperare de costuri: data primirii de la furnizori a facturilor de utilitati si inregistrarea acestora pe cheltuieli de exploatare.

Deoarece aveti calitatea de locator, va recomand sa refacturati costurile in luna in care sa primiti factura de utilitati de la furnizori, astfel incat sa existe concordanta intre cheltuielile si veniturile din activitatea de exploatare inregistrate in evidenta contabila si fiscala.

Recuperarea de catre locator a cheltuielilor cu utilitatile in cadrul contractelor de inchiriere se supune taxarii in regim normal, cu cota standard TVA de 24 %.

Colectarea TVA pentru astfel de operatiuni permite locatorului sa exercite dreptul de deducere a TVA din facturile emise de furnizorii de utilitati.

La randul sau, in situatia in care chiriasul inregistrat in scopuri de TVA desfasoara operatiuni taxabile, isi exercita integral dreptul de deducere a TVA din facturile emise de locator pentru recuperarea costurilor de utilitati.

In concluzie, societatea dvs. este obligata sa refactureze contravaloarea utilitatilor direct proportional cu spatiul inchiriat. Numai asa cheltuielile cu utilitatile pot fi inregistrate integral pe cheltuieli de exploatare, deductibile d.p.d.v. fiscal la determinarea profitului impozabil. Recuperarea cheltuielilor este o operatiune taxabila care nu urmeaza aceluiasi regim de scutire aferent inchirierii. Tocmai de aceea este obligatorie emiterea facturilor cu TVA colectata.

Aceste refacturari se inregistreaza pe venituri deoarece reprezinta recuperarea unor sume inregistrate anterior pe cheltuieli. Astfel de venituri, desi sunt stipulate in contractul de inchirere si sunt aferente spatiului inchiriat, nu sunt direct legate de operatiunile de inchiriere scutite fara drept de deducere, astfel incat sa urmeze acelasi regim de scutire la taxare.

Din acest motiv, firma dvs. isi exercita integral dreptul de deducere a TVA la momentul primirii facturilor emise de furnizorii de utilitati deoarece suma TVA dedusa este aferenta unor operatiuni taxabile: refacturarea cu TVA a costurilor cu utilitatile. Acest drept este conferit de prevederile articolului 145 alineatul 2 litera a.

Din punct de vedere contabil, inregistrarile contabile care se efectueaza in baza documentelor justificative existente sunt:

 pentru locator:

 primirea facturii de energie electrica de la F.D.E.E.B.:

                           %                                =                           401
                        605                                                         “Furnizori”
“Cheltuieli privind energia si apa”
                       4426
               “TVA deductibila”

 emiterea facturii de chirie in regim de scutire fara drept de deducere a TVA:

                             411                            =                         706
                         “Clienti”                                     “Venituri din redevente,
                                                                       locatii de gestiune si chirii”

 
 emiterea facturii pentru recuperarea de la chirias a costurilor cu energia
electrica:

                                  411                      =                          %
                              “Clienti”                                              7588
                                                                  “Alte venituri din exploatare”
                                                                                       4427
                                                                             “TVA colectata”

 pentru locatar:
 primirea facturii de chirie: 

                                    612                     =                          401
                “Cheltuieli cu redeventele,
                locatiile de gestiune si chiriile”

 primirea facturii privind costurile energiei electrice aferente spatiului inchiriat:

                                     %                       =                                401
                             628 
             “Alte cheltuieli cu serviciile
                executate de terti”
                             4426
                    “TVA deductibila” 

Asa cum se poate constata, locatarul nu inregistreaza factura de energie electrica in contul 605, ci in contul 628 deoarece este o prestare de serviciu pe care o efectueaza locatorul, nu F.D.E.E. Chiriasul nu este titular al contractului de furnizare a energiei electrice, titular este firma dvs. pe numele careia F.D.E.E. emite facturile.

Din punct de vedere fiscal, in ordine cronologica, operatiunile economice realizate de catre ambii parteneri participanti la tranzactie sunt evidentiate in jurnalul de vanzari si in jurnalul pentru cumparari, fiind preluate in mod corespunzator in decontul de TVA depus de fiecare in parte la organul fiscal teritorial.

De asemenea, facturile emise si facturile primite in regim normal de taxare sunt raportate de catre fiecare partener la organul fiscal teritorial pe baza formularului “Declaratie informativa privind livrarile/prestarile si achizitiile efectuate pe teritoriul national”, cod 394 reglementat prin O.M.E.F. nr. 702 din 14 mai 2007.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!