TVA si persoana impozabila

De ceva timp, se discuta despre obligatia persoanelor fizice de a colecta si plati TVA pentru veniturile obtinute din operatiuni de natura imobiliara: - vanzarea succesiva de cladiri dobandite fie ...

De ceva timp, se discuta despre obligatia persoanelor fizice de a colecta si plati TVA pentru veniturile obtinute din operatiuni de natura imobiliara: 

- vanzarea succesiva de cladiri dobandite fie prin achizitionarea acestora ca atare, fie prin construirea acestora in regie proprie;

  - vanzarea de terenuri; 

- inchirierea sau subinchirierea bunurilor imobile.

In anumite conditii, persoana fizica se considera „persoana impozabila” din punct de vedere al TVA daca obtine venituri din situatiile enumerate anterior.

Bunuri imobile

Prin art. 127, alin. 1 se defineste persoana impozabila ca o persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice de natura celor prevazute la alin. (2).

Printre activitatile enumerate la alin. 2 se regaseste comercializarea si exploatarea bunurilor corporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate. La punctul 3 din normele metodologice de aplicare ale art. 127, alin. 2, se face precizarea ca vanzarea locuintei proprietate personala nu reprezinta activitate economica si nu se supune taxarii.

Totusi, in situatia in care persoana fizica vinde succesiv bunuri imobile si obtine continuu venituri din astfel de activitati, veniturile obtinute se incadreaza la operatiuni economice si se supun taxarii.

Caracterul de continuitate al operatiunii este dat de existenta contractelor succesive de vanzarea a apartamentelor, caz in care legiuitorul incadreaza persoana fizica vanzatoare la persoana impozabila.

In acest context, preluam definitia de la pct. 18 al art. 125¹  "Semnificatia unor termeni si expresii" din care rezulta ca „persoana impozabila are intelesul art. 127 alin. (1) si reprezinta persoana fizica, grupul de persoane, institutia publica, persoana juridica, precum si orice entitate capabila sa desfasoare o activitate economica”.

Deci, chiar si persoana fizica se poate incadra in categoria persoanelor impozabile, motiv pentru care orice persoana fizica care realizeaza intr-un an fiscal venituri din vanzari de imobile mai mari de 35.000 euro, trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA

Abonament PortalContabilitate ro - abonament 12 luni

Vezi AICI detalii

Impozitarea veniturilor din chirii 2024

Vezi AICI detalii

Manual de politici contabile - Stick USB

Vezi AICI detalii

Aceasta afirmatie are la baza prevederile cap. 13 "Obligatii" art. 153, alin. 1 prin care se face precizarea ca sunt obligate sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA persoanele impozabile stabilite in Romania care realizeaza sau urmeaza sa realizeze o activitate economica constand in operatiuni taxabile si/sau scutite de TVA cu drept de deducere.

Vanzarea de imobile noi, indiferent de modalitatea de dobandire a acestora (cumparare, constructie in regie proprie, constructie printr-o firma specializata) este operatiune taxabila. Practic, in situatia in care o persoana fizica a construit un bloc sau un cartier de vile, trebuie sa se inregistreze ca platitoare de TVA dupa vanzarea primului apartament sau a primei vile.

Inregistrarea se face la organul fiscal de domiciliu al persoanei fizice „impozabile” , moment din care trebuie sa isi organizeze si evidenta fiscala pe baza jurnalului pentru cumparari si pentru vanzari, astfel incat sa aiba suportul material de intocmire a decontului de TVA, cod 300.

In acest sens, inregistrarea se face la Administratia Finantelor Publice de domiciliu, prin completarea declaratiei cod 70 „Declaratie de inregistrare fiscala pentru persoane fizice romane si straine care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere” reglementata prin O.M.F.P. nr. 262/2007.

Formularul se regaseste pe site www.mfinante.ro. Inregistrarea se face in termen de 10 zile de la sfarsitul lunii in care a atins sau depasit plafonul de 35.000 euro din vanzarea primului apartament proprietate personala, cu exceptia apartamentului de domiciliu.

Apartamentul de domiciliu din Romania, utilizat in scop personal, este cel inscris in cartea de identitate a persoanei fizice vanzatoare.

Terenuri

Aceiasi obligatie de inregistrare in scopuri de TVA revine persoanelor fizice si pentru vanzarea terenurilor construibile. In categoria terenurilor construibile se incadreaza terenurile amenajate sau neamenajate, pe care se pot executa constructii.

Inchiriere si subinchiriere

Asa cum rezulta din normele de aplicare ale Codului fiscal aprobate prin H.G. nr. 44/2004, la pct. 23², persoanele fizice care realizeaza venituri din inchirieri rezultate din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la sfarsitul anului fiscal de referinta, se incadreaza la persoane impozabile care realizeaza venituri din activitati independente.

Veniturile din activitati independente sunt definite prin cap. 2, alin.2, art. 46 din Codul fiscal.

Procedura de declarare si stabilire a impozitului pe veniturile obtinute din inchirierea sau subinchirierea bunurilor imobile a fost reglementata prin O.M.E.F. nr. 2333 din 11 decembrie 2007, publicat in M.Of. nr. 868 din 19 decembrie 2007.

Pentru stabilirea corecta a numarului de contracte se iau in calcul doar contractele de inchiriere sau subinchiriere aflate in derulare la data de 31 decembrie a anului precedent celui de impunere, cu exceptia contractelor de arendare a bunurilor agricole. Prevederile acestui ordin se aplica pentru impunerea veniturilor incepand cu 1 ianuarie 2008, deci pentru stabilirea veniturilor se iau in considerare contractele derulate in anul 2007.

Din punct de vedere al taxei pe valoarea adaugata, inchirierea si subinchirierea se incadreaza de asemenea la activitati economice asa cum sunt reglementate prin articolul 127.

Prin legislatia fiscala privind TVA, incadrarea inchirierii sau subinchirierii la activitati economice nu este fi conditionata de numarul de contracte incheiate de persoanele fizice. Inchirierea si subinchirierea este definita ca "activitate de cedarea a folosintei bunurilor" si se incadreaza la activitate de "exploatarea" a bunurilor imobile.

Inchirierea este operatiune scutita fara drept de deducere, dar cu caracter optional. Aceste venituri desfasurate de persoana fizica in mod „indepedent” sunt taxabile optional doar in situatia in care au caracter de continuitate. Caracterul de continuitate al operatiunii este dat de existenta contractului de inchiriere valabil incheiat pentru o perioada determinata de 3, 6, ….. 36 luni calendaristice.

Astfel, fara a corobora prevederile pct. 23² din H.G. nr. 44/2004 cu prevederile art. 127, alin. 1 si 2, consider ca orice persoana fizica care realizeaza intr-un an fiscal venituri din inchirieri mai mari de 35.000 euro, trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA numai daca doreste sa opteze pentru taxarea acelor operatiuni.

Operatiunea de inchiriere este scutita de TVA (art. 141, alin. 2, lit. e), dar scutirea este optionala, in sensul ca proprietarul bunului imobil poate opta pentru aplicarea regimului de taxare asupra sumelor obtinute din inchiriere.

Consider ca nici o persoana fizica nu si-ar dori sa opteze pentru un astfel de regim de taxare care i-ar complica existenta prin organizarea unei evidente fiscale (jurnal de vanzare si jurnal de cumparare) si depunerea decontului de TVA.

De asemenea, persoana fizica care ar obtine venituri mai mari de 35.000 euro din inchirieri, daca nu opteaza pentru taxarea operatiunilor, nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA deoarece realizeaza numai operatiuni scutite fara drept de deducere a TVA.

Suma de 35.000 euro se considera cifra de afaceri determinata prin insumarea valorii totale (exclusiv taxa) a livrarilor de bunuri si a prestarilor de servicii taxabile, scutite cu drept de deducere si scutite fara drept de deducere (cap. 12, art. 152).

Aceasta afirmatie are la baza prevederile cap. 13 „Obligatii” art. 153, alineatul 2 care se refera si la persoanele impozabile care realizeaza operatiuni scutite de taxa fara drept de deducere dar opteaza pentru taxarea acestora conform art. 141 alin. (3).

Daca din inchirierea sau subinchirierea unui bun imobil obtineti venituri anuale de peste 35.000 euro si doriti sa taxati veniturile prin aplicarea cotei standard de 19%, in cadrul declaratiei cod 70 „Declaratie de inregistrare fiscala pentru persoane fizice romane si straine care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere” la sectiunea E „date privind vectorul fiscal” bifati cu „x” caseta de la randul 1.5 „Inregistrare prin optiune pentru taxarea operatiunilor scutite, conform art. 141 alin. (3) din Codul fiscal”

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!

Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri