Este necesara reevaluarea inainte de vanzare?

Tags: reevaluare, omfp 3055/2009

Societatea are in patrimoniu 140 de ha teren arabil la o valoare contabila de 130 euro/ha si doreste sa-l vanda cu 1800 euro/ha. Mentionez ca societatea a dedus TVA la o parte din terenurile cumparate, ca din 2006 are pierdere contabila, ca terenurile nu au fost reevaluate si dupa aceasta tranzactie vrea sa plateasca dividende la unicul actionar nerezident (italian). Este necesara reevaluarea inainte de vanzare? Care sunt implicatiile fiscale si declarative in acest caz?

Solutie oferita de specialistii portalcontabilitate.ro

Conform prevederilor pct. 121 din Reglementarile contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitatilor Economice Europene aprobate prin OMFP 3055/2009 , entitatile pot proceda la reevaluarea imobilizarilor corporale existente la sfarsitul exercitiului financiar, astfel incat acestea sa fie prezentate in contabilitate la valoarea justa, cu reflectarea rezultatelor acestei reevaluari in situatiile financiare intocmite pentru acel exercitiu.

Amortizarea calculata pentru imobilizarile corporale astfel reevaluate se inregistreaza in contabilitate incepand cu exercitiul financiar urmator celui pentru care s-a efectuat reevaluarea.

Evaluarile efectuate cu ocazia reorganizarilor de intreprinderi (fuziuni, divizari) nu constituie reevaluare in sensul acestor reglementari contabile, aceste evaluari efectuandu-se in scopul stabilirii raportului de schimb, pentru toate elementele de bilant. Fac exceptie situatiile in care data situatiilor financiare care stau la baza reorganizarii coincide cu data situatiilor financiare anuale.

Astfel, reevaluarea imoblizarilor corporale se efectueaza astfel incat acestea sa fie prezentate in contabilitate la valoarea justa, cu reflectarea rezultatelor acestei reevaluari in situatiile financiare intocmite pentru acel exercitiu. Evaluarile efectuate in alte scopuri nu se inregistreaza in contabilitate.

Evaluarea terenului inainte de a efectua operatiunea de vanzare nu este obligatorie insa societatea poate efectua evaluarea acestuia in vederea stabilirii valorii juste si a pretului de vanzare.

Conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal , sunt scutite de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri.

Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul acestui articol, se definesc urmatoarele:

   1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
   2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

   3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
   4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.

In conformitate cu prevederile art. 126 alin. (9) lit. c) din legea mentionata, aceste operatiuni sunt  scutite de TVA fara drept de deducere, pentru care nu se datoreaza taxa si nu este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii.

Asadar,scutirea de TVA prevazuta la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu se aplica pentru terenurile construibile. Calificarea terenului drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii, rezulta din certificatul de urbanism.

Astfel cum prevede alin. (3) al art. 141 orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea acestor operatiuni, in conditiile stabilite prin norme. Potrivit pct. 39 din Titlul VI al Normelor metodologice de aplicare a Legii 571/2003 privind Codul fiscal ,  optiunea se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 3 la aceste Norme metodologice si se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare.

Optiunea se poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri. Notificarea trebuie transmisa in copie si cumparatorului. Orice persoana impozabila care aplica regimul de scutire prevazut de art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal si care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente bunului imobil va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 149 din Codul fiscal , daca bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare. Prin exceptie, pentru operatiunile prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal cu bunuri imobile, construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, se aplica prevederile tranzitorii ale art. 161 din Codul fiscal , referitoare la ajustarea dreptului de deducere a taxei pe valoarea adaugata.

Astfel, pentru vanzarea terenului arabil se poate aplica scutirea de TVA prevazuta la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal . In aceasta situatie, daca la achizitia terenului s-a dedus TVA se va efectua ajustarea taxei deduse in conformitate cu prevederile art. 149 din Codul fiscal daca bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare.

Daca terenul a fost achizitionat inainte de data aderarii (01 ianuarie 2007) se aplica prevederile tranzitorii ale art. 161 din Codul fiscal , referitoare la ajustarea dreptului de deducere a taxei pe valoarea adaugata. Aplicarea taxarii inverse la achizitie nu afecteaza operatiunea de ajustare, taxa fiind considerata dedusa.
Factura se va emite fara TVA si se va raporta prin Formularul (300) "Decont de taxa pe valoarea adaugata" la Randul 14 – „Livrari de bunuri si prestari de servicii scutite fara drept de deducere”.

Societatea poate opta pentru taxarea operatiunii conform art. 141 alin. (3) din Codul fiscal . In aceasta situatie factura se va emite cu TVA colectata si se va raporta in Formularul 300 la Randul 9 – „Livrari de bunuri si prestari de servicii, taxabile cu cota 24%”.

Din punct de vedere al impozitului pe profit venitul inregistrat la vanzarea terenului este venit impozabil iar cheltuielile inregistrate sunt deductibile la determinarea profitului impozabil. Repartizarea profitului se va efectua dupa aprobarea situatiilor financiare anuale.
Potrivit reglementarilor mai sus mentionate, in contabilitate, profitul sau pierderea se stabileste cumulat de la inceputul exercitiului financiar.

Rezultatul exercitiului se determina ca diferenta intre veniturile si cheltuielile exercitiului. Rezultatul definitiv al exercitiului financiar se stabileste la inchiderea acestuia si reprezinta soldul final al contului de profit si pierdere. Repartizarea profitului se inregistreaza in contabilitate pe destinatii, dupa aprobarea situatiilor financiare anuale. Repartizarea profitului se efectueaza in conformitate cu prevederile legale in vigoare.