Alternative ale regimului de taxare pentru vanzarea proprietatilor imobiliare situate in Romania

de Redactia Infotva la 01 Apr. 2008

Proprietatea imobiliara este definita prin existenta unui teren, a unei cladiri sau a oricarei alte constructii ridicate sau incorporate intr-un teren. Pentru vanzarea unei proprietati imobiliare, ...

     Proprietatea imobiliara este definita prin existenta unui teren, a unei cladiri sau a oricarei alte constructii ridicate sau incorporate intr-un teren.

Pentru vanzarea unei proprietati imobiliare, avem la indemana doua alternative:

1) sa aplicam regimul de scutire fara drept de deducere a TVA Acest regim este aplicabil cladirilor vechi si a terenurilor aferente. Aplicarea acestui regim este optionala, in sensul ca, orice proprietar, persoana juridica, poate sa opteze pentru aplicarea regimului normal de taxare, cu conditia depunerii unei notificari la organul fiscal competent.

Optiunea de taxare se exercita de la data inscrisa in notificare fara ca depunerea cu intarziere a notificarii sa anuleze dreptul de aplicare a regimul de taxare. O copie de pe notificare se transmite obligatoriu si clientului.

In situatia in care vindem o cladire veche prin exprimarea optiunii de taxare, trebuie sa aplicam obligatoriu acelasi regim si pentru terenul pe care este construita. Acest fapt rezulta din normele de aplicare ale articolului 141 alin. (2) lit., punctul 37 „terenul pe care este construit un bun imobil urmeaza regimul bunului imobil ca proprietati indivizibile”.

2) sa aplicam regimul normal de taxare. Acest regim este aplicabil obligatoriu atat pentru vanzarea cladirilor noi si a terenurilor aferente cat si pentru vanzarea terenurilor construibile.

In categoria terenurilor construibile se incadreaza orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii. Spre deosebire de primul regim mentionat, nu avem posibilitatea sa optam pentru aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere a TVA

Sintetic, va prezentam cateva elemente utile pentru aplicarea corecta a regimurile de taxare pentru vanzarea proprietatilor imobiliare:

Vanzarea unei constructii noi reprezinta livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului:

        primei ocupari: in cazul unei cladiri achizitionate sau construite.

De exemplu, o cladire este achizitionata la data de 15.05.2007 dar este vanduta ulterior, in data de 20.11.2008.

Vanzarea reprezinta o operatiune de livrare a unei constructii noi pentru care nu se admite aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere a TVA.

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

         primei utilizari, in cazul unei cladiri transformate.

De exemplu, o cladire veche, este modernizata in anul 2007, conform procesului verbal de receptie definitiva a lucrarilor incheiat in data de 30.09.2007. Cladirea se vinde in data de 31.12.2008, caz in care operatiunea este considerata o livrarea unei constructii noi.

In categoria constructiilor noi se includ si urmatoarele constructii:

1) constructiile transformate prin modificarea structurii, naturii sau destinatiei initiale;

2) constructiile pentru care costul transformarilor, exclusiv TVA, reprezinta ulterior transformarii, cel putin 50% din valoarea de piata a constructiei.

Vanzarea unei cladiri vechi si a terenului aferent

In categoria cladirilor vechi se incadreaza cladirile ocupate inainte de data aderarii. Se considera ca o cladire este achizitionata inainte de data aderarii daca formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator au fost indeplinite inainte de momentul aderarii.

Pentru aplicarea regimului de scutire in situatia vanzarii unei cladiri vechi, se recomanda multa prudenta deoarece exista riscul de a fi obligati sa ajustati dreptul de deducere a taxei aferente lucrarilor de modernizare si transformare efectuate ulterior datei primei ocupari.

Astfel de situatii posibile care impun ajustarea acestui drept exercitat initial la data modernizarii si transformarii sunt detaliate la art. 161 “dispozitii tranzitorii” din Codul fiscal.

Ajustarea dreptului de deducere conduce implicit la doua efecte negative nedorite de catre orice firma:

- afectarea rezultatului contabil prin diminuarea acestuia datorita cresterii cheltuielilor de exploatare cu valoarea taxei deduse anterior pentru care se impune ajustarea. Practic, formula contabila este

                           635                             =                             4426;

- cresterea considerabila a sumei TVA de plata sau scaderea in egala masura a sumei taxei de rambursat in perioada fiscala de ajustare.

Pentru a evita operatiunea de ajustare, aveti posibilitatea sa optati pentru taxarea vanzarii imobilului in regim normal cu cota standard TVA de 19% prin depunerea unei notificari la organul fiscal teritorial.

Optiunea de taxare in regim normal este aplicabila fie de la data depunerii notificarii, fie la o data ulterioara inscrisa in notificare.

In functie de datele pe care le detineti in evidenta contabila si fiscala a imobilizarilor, numai dvs. sunteti in masura sa apreciati daca o cladire care urmeaza a fi vanduta se considera noua sau veche.

Daca se considera noua, se aplica regimul normal de taxare, daca este veche se aplica regimul de scutire fara drept de deducere cu obligatia ajustarii TVA deduse initial. Daca pentru cladirea veche nu s-a dedus TVA, nu poate fi vorba de ajustare.

Pentru cladirile vechi sunt aplicabile urmatoarele prevederi de care trebuie sa tineti cont in functie de regimul de vanzare pentru care optati (scutit sau taxabil):

        firmele care inainte de data aderarii au dedus TVA aferenta unei cladiri obtinute prin constructie, achizitie, transformare sau modernizare si care, ulterior aderarii, la vanzare, nu opteaza pentru taxarea operatiunilor, au obligatia sa ajusteze taxa deductibila aferenta.

Perioada de ajustare este limitata la 5 ani, iar ajustarea se face in favorarea bugetului de stat.

In acelasi regim se incadreaza si cladirile construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii care au mai suportat lucrari de transformare sau modernizare si dupa data aderarii pentru care proprietarul si-a exercitat dreptul de deducere.

Ajustarea se face doar pentru TVA dedusa aferenta lucrarilor de transformare sau modernizare daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari nu depaseste 20% din valoarea constructiei. Daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari depaseste 20% din valoarea constructiei, ajustarea se face atat pentru TVA dedusa inainte de ajustare, cat si pentru TVA dedusa dupa ajustare.

De retinut este faptul ca in categoria modernizarilor nu se includ lucrarile de reparatii si intretinere ale cladirii.

      firmele care inainte de data aderarii nu au dedus TVA aferenta unei cladiri obtinute prin constructie, achizitie, transformare sau modernizare si care, ulterior aderarii, la vanzare, opteaza pentru taxarea operatiunilor (vanzarea cladirii cu TVA 19%) , au dreptul sa ajusteze taxa deductibila aferenta.

Perioada de ajustare este limitata la 5 ani iar ajustarea se face in favoarea firmei proprietare.

In acelasi regim se incadreaza si cladirile construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii care au mai suportat lucrari de transformare sau modernizare si dupa data aderarii pentru care proprietarul nu si-a exercitat dreptul de deducere.

Daca valoarea transformari sau modernizari efectuate dupa data aderarii nu depaseste 20% din valoarea constructiei, firma proprietara are dreptul sa ajusteze taxa nededusa dupa data aderarii pe o perioada limitata de 5 ani. Daca valoarea transformari sau modernizari efectuate dupa data aderarii depaseste 20% din valoarea constructiei, firma proprietara are dreptul sa ajusteze taxa nededusa inainte si dupa data aderarii, pe aceiasi perioada limitata de 5 ani.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!