Inchirierea unui bun imobil pe teritoriul Romaniei. Tratament fiscal

Tags: inchiriere, bun imobil, tratament fiscal, subinchiriere, tva

Analizam mai jos cazul unei societati care a achizitionat in 2006 un imobil pe care ulterior l-a inchiriat. Actualmente, imobilul este inchiriat unei firme din grup, fara TVA, si fara sa opteze pentru regimul de scutire. Firma din grup a inchiriat mai departe imobilul cu TVA si, mai tarziu, in regim de scutire, ca urmare a schimbarii clientului. Vom vedea daca societatea in cauza poate inchiria in regim de scutire si daca trebuia aplicata pro-rata.

Raspuns:

Subinchirierea unui bun imobil este asimilata unei operatiuni economice de inchiriere. Pentru subinchirierea bunului imobil firma din grup poate aplica regimul de scutire fara drept de deducere a TVA reglementat prin art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal . Aplicarea pro ratei nu este obligatorie in situatia in care chiriasul bunului subinchiriat poate organiza evidenta separata a achizitiilor de bunuri si servicii necesare administrarii acelui bun astfel incat sa nu exercite dreptul de deducere pentru acele operatiuni legate direct de bunul subinchirit. In acest caz, toate achizitiile, inclusiv factura de chirie primita pentru acel bun imobil se evidentiaza intr-un jurnal pentru cumparari separat de cel intocmit pentru operatiuni taxabile.

Pentru suma TVA respectiva, evidentiata in jurnalul pentru cumparari, totalizata la sfarsitul perioadei fiscale de raportare, nu se exercita dreptul de deducere a TVA. Totusi, pentru a asigura concoranta dintre operatiunile raportate prin decontul de TVA cod 300 si declaratia cod 394, procedati astfel:
 
-    raportati suma TVA din facturile primite la randul 22 denumit "Achizitii de bunuri si servicii taxabile cu cota de 24%, altele decat cele de la rd. 25";
-    reportati suma TVA de la randul 22 la randul 27 denumit "TOTAL TAXA DEDUCTIBILA (suma de la rd. 18 pana la rd. 25, cu exceptia celor de la rd. 18.1, 20.1) din care: " cu preluarea la randul 27.1 "Achizitii de bunuri si/sau servicii taxabile din interiorul tarii pentru care au fost primite facturi de la persoane inregistrate in scopuri de TVA in Romania". Astfel, va asigurati ca nu vor exista neconcordante intre declaratia cod 394 depusa de firma dvs. si declaratia cod 394 depusa catre furnizorii/prestatorii care au emis facturile respective;
-    nu preluati la randul 28 denumit "SUB-TOTAL TAXA DEDUSA CONFORM ART. 145 SI ART. 145^1 SAU ART. 147 SI ART. 145^1" suma TVA deductibila raportata la randul 22 si 27 deoarece deducerea nu este permisa pentru operatiunile scutite in interiorul tarii conform art. 141 din Codul fiscal .

D.p.d.v. contabil, costul achizitiilor efectuate se reintregeste cu suma TVA care nu poate fi dedusa.

Utilizarea proratei este recomandabila numai in situatia in care cheltuielile efectuate nu pot fi delimitate corect, separat pentru operatiuni taxabile, scutite cu drept de deducere sau neimpozabile si separat pentru operatiuni fara drept de deducere. Pro-rata este reglementata prin Codul fiscal aprobat prin Legea 571/2003 la articolul 147 denumit "Deducerea taxei pentru persoana impozabila cu regim mixt si persoana partial impozabila" si punctul 47 din normele de aplicare ale Codului fiscal .

Pro-rata definitiva se determina anual, procentual, prin rotunjirea la unitati, fara zecimale. Pentru justificarea modului de calcul a pro-ratei definitive, la decontul de TVA completat si depus la organul fiscal teritorial pentru luna decembrie se anexeaza un document prin care sunt prezentate elementele care au stat la baza determinarii pro-ratei definitive aferente intregului an fiscal expirat.

Ajustarea sumei TVA se efectueaza numai daca anterior inchirierii in regim de scutire s-a exercitat, de exemplu, pentru acelasi bun imobil, dreptul de deducere a sumei TVA aferente spatiului inchiriat. Ajustarea se efectueaza din momentul in care bunul respectiv este utilizat pentru realizarea de operatiuni scutite fara drept de deducere reglementate prin articolul 141 alineatul 2 litera e) pentru care nu s-a formulat optiunea de de aplicare a regimului normal de taxare. Ajustarea are in vedere corectarea sumei TVA dedusa initial la data achizitiei bunului imobile si a modernizarilor efectuate.