Studiu de caz: Regimul TVA in cazul amenajarii unui sediu in proprietatea administratorului

Tags: tva, inregistrari contabile, investitii mijloace fixe, impozit pe profit

Valabil la 23.08.2011 - Un SRL, platitor de TVA si impozit pe profit, are sediul social in locuinta proprietate personala a administratorului si nu are incheiat cu firma niciun fel de contract. Administratorul doreste sa aduca imbunatatiri acestui sediu prin mai multe lucrari de renovare. Cum vor fi inregistrate toate aceste investitii in contabilitatea societatii (SRL) si in ce masura va putea fi dedus TVA?

Conform art. 21 alin. (3) lit. m) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal, cheltuielile de functionare, intretinere si reparatii aferente unui sediu aflat in locuinta proprietate personala a unei persoane fizice, folosita si in scop personal, sunt deductibile in limita corespunzatoare suprafetelor puse la dispozitia societatii in baza contractelor incheiate intre parti, in acest scop.

Punctul 37 din Normele metodologice date in aplicarea acestui articol stabileste ca, in cazul in care sediul unui contribuabil se afla in locuinta proprietate a unei persoane fizice, cheltuielile de functionare, intretinere si reparatii aferente sediului sunt deductibile in limita determinata pe baza raportului dintre suprafata pusa la dispozitie contribuabilului, mentionata in contractul incheiat intre parti, si suprafata totala a locuintei.

Din punct de vedere al impozitului pe profit, cheltuiala aferenta amenajarilor efectuate asupra unui imobil luat in comodat (inchiriat) intra sub incidenta prevederilor art. 24 alin. (3) lit. a) din Codul fiscal , potrivit carora sunt considerate mijloace fixe amortizabile investititiile efectuate la mijloacele fixe "care fac obiectul unor contracte de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune sau altele asemenea".
 
In consecinta, daca amenajarile au imbracat forma unor investitii la mijloacele fixe luate cu chirie (pct. III.2 din Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, aprobat prin HG 2.139/2004 ), atunci ele trebuie amortizate pe perioada initiala prevazuta in contract (art. 24 alin. 3 lit. a si alin. 11 lit. c) din Codul fiscal , pct. 70 indice 2 alin. 2 din Normele metodologice), neavand nicio importanta faptul ca durata initiala a contractului se prelungeste ulterior. Daca amenajarile nu imbraca forma unor investitii, ci sunt mici reparatii curente (denumite si reparatii locative) efectuate conform prevederilor contractuale, atunci ele sunt deductibile direct, prin inregistrarea lor in cheltuielile de exploatare ale perioadei.
 
In concluzie, cheltuielile cu amenajarea sunt deductibile la calculul impozitului pe profit (direct sau pe calea amortizarii fiscale), daca bunul imobil luat in comodat/inchiriat este folosit in scopul realizarii de venituri, conform art. 21 alin. (1) din Codul fiscal .
 In ceea ce priveste TVA, pentru a fi deductibila taxa aferenta achizitiilor efectuate in scopul amenajarii, este necesar ca imobilul se fie utilizat in scopul realizarii de operatiuni taxabile, conform art. 145 alin. (2) lit. a) din Codul fiscal si sa detineti o factura emisa in conformitate cu prevederile art. 155 din acelasi act normativ.
 
In cazul in care prin amenajare se modernizeaza/transforma imobilul, iar modernizarea/transformarea imbraca forma unui bun de capital – 20% din valoarea totala a bunului imobil modernizat, atunci utilizatorul este obligat sa respecte perioada de ajustare de 20 ani (art. 149 alin. 1 lit. a si alin. 3 lit. d din Codul fiscal , coroborat cu pct. 54 alin. 2 din Normele metodologice).
 
Concluzii finale:
 
- contractul de comodat/inchiriere trebuie sa aiba o data certa pentru ca societatea sa-si poata deduce cheltuielile cu intretinerea si reparatiile necesare intretinerii spatiului, respectiv de calcul a amortizarii amenajarii.
 
- cheltuielile cu reparatiile sunt recunoscute la calculul profitului impozabil daca sunt destinate intretinerii spatiului in conditii normale de folosinta pentru obiectul pentru care a fost dat in comodat (inlocuirea unui cablu ars, a unei tevi sparte, a unei ferestre sparte, repararea/ inlocuirea instalatiilor care s-au defectat etc) si daca se poate face dovada cu documente ca aceste reparatii au avut loc (facturi, chitante, bonuri fiscale, contracte cu societatea de prestari servicii de specialitate etc.);
 
- cheltuielile cu modernizarile unui spatiu care face obiectul unui contract de comodat/ inchirierii se recupereaza pe seama amortizarii pe perioada contractului;
 
- TVA aferenta achizitiilor efectuate in scopul amenajarii, este deductibila daca imobilul se fie utilizat in scopul realizarii de operatiuni taxabile si numai pe baza de facturi emise pe numele societatii.