Transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor si imobilelor. Taxe si procedura in 2016

Tags: transfer drept proprietate, vanzare terenuri, codul fiscal 2016, impozit constructii, venituri activitati independente

In ce priveste transferul dreptului de proprietate, vom raspunde prin cele de mai jos urmatoarelor intrebari: 1. Incepand cu anul 2016 ce taxe si impozite va plati o persoana fizica inregistrata in scopuri de TVA pentru vanzarea de terenuri si imobile proprii si care plateste impozitul la notariat la momentul vanzarii? Poate ramane cu acelasi statut de persoana fizica la fel ca pana acum?

2. Daca aceasta persoana ar construi pe terenurile proprii si ar vinde imobile construite, ce taxe si impozite ar plati? Poate desfasura aceasta activitate in calitate de persoana fizica? Toate terenurile sunt cumparate in calitate de persoana fizica?


Raspunsul specialistului:


1. Fundamental in vederea determinarii obligatiilor fiscale ale persoanei fizice este incadrarea corecta a operatiunilor pe care le intreprinde. Acesta distinctie este necesara din perspectiva tratamentului fiscal distinct aplicat dupa cum transferul proprietatilor imobiliare se realizeaza din patrimoniul personal sau din patrimoniul activitati profesionale. Diferentierea intre impozitul aplicat este asadar data de incadrarea venitului in categoria veniturilor din activitati independente sau in categoria veniturilor din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal.

Venitul poate face obiectul impunerii ca venit din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal in situatia in care are loc o transmitere a dreptului de proprietate pentru proprietatile imobiliare din patrimoniul personal, conform art. 77 indice 1 alin. (1) lit. a) sau b) din Codul fiscal. Impozitul reglementat de art. 77 indice 1 din Codul fiscal vizeaza exclusiv transferul realizat de catre persoanele fizice care de o maniera nesistematica transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor pe care le dobandesc. In acest caz nu suntem in prezenta unei activitati sistematice desfasurate in scopul obtinerii de venit.

Sub aspectul venitului din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal reglementat de art. 77 indice 1 din Codul fiscal trebuie subliniat ca dispozitiile corespunzatoare din noul Cod fiscal cuprinse la art. 111 din Legea nr. 227/2015 nu contin modificari in ceea ce priveste modul de stabilire a veniturilor impozabile si a impozitului datorat. In aceste conditii efectuarea de operatiuni de vanzare in situatiile reglementate raman nemodificate si de la 1 ianuarie 2016.

In egala masura, in ipoteza in care operatiunile efectuate nu au caracter sistematic in sensul Codului civil si nu au o natura economica astfel incat sa intervina obligatia expresa de autorizare in temeiul dispozitiilor art. 6 alin. (1) din OUG nr. 44/2008, persoana fizica obligata la plata impozitului pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal va putea efectua operatiunile si in 2016 fara indeplinirea altor formalitati.

Sub aspectul obligatiilor fiscale in aceasta situatie cad in sarcina notarului public.

In cazul prezentat, in care insasi scopul achizitiei terenurilor si constructiei de imobile a fost cel al vanzarii lor, consideram ca suntem in prezenta unei activitati economice desfasutata in mod independent, persoanele fizice fiind supuse obligatiei de inregistrare fiscala si de plata a impozitului pe venit in cota de 16%.


2. In ceea ce priveste realizarea de operatiuni de natura constructiei de imobile cu scopul revanzarii consideram ca aceasta se poate realiza de catre persoana fizica insa cu respectarea prevederile exprese ale art. 6 alin. (1) din OUG nr. 44/2008 potrivit carora orice activitate economica desfasurata permanent, ocazional sau temporar in Romania de catre persoanele fizice autorizate, intreprinderile individuale si intreprinderile familiale trebuie sa fie inregistrata si autorizata, in conditiile acestui act normativ

Conform art. 2 lit. a) din acelasi act normativ activitate economica este definita ca fiind activitatea agricola, industriala, comerciala, desfasurata pentru obtinerea unor bunuri sau servicii a caror valoare poate fi exprimata in bani si care sunt destinate vanzarii ori schimbului pe pietele organizate sau unor beneficiari determinati ori determinabili, in scopul obtinerii unui profit.

Venitul va fi considerat drept venit din activitate independenta daca are loc o transmitere a dreptului de proprietate pentru proprietatile imobiliare din patrimoniul afacerii inscrise in Registrul-inventar, veniturile fiind incluse in categoria de venituri din activitati independente pentru care venitul net anual se determina pe baza contabilitatii in partida simpla, iar persoana fizica este supusa impozitului pe venit in cota de 16% pentru venitul net anual impozabil. Veniturile din vanzarea bunurilor aflate in patrimoniul afacerii se includ asadar in venitul brut din activitati independente. Conform pct. 36 din Normele metodologice pentru aplicarea art. 48 , in venitul brut se includ toate veniturile in bani si in natura, inclusiv incasarile efectuate in avans care se refera la alte exercitii fiscale. De asemenea, prin referire la art. 3 din Codul civil, persoanele vor fi considerate „profesionisti" intrucat exploateaza o intreprindere, in sensul de exercitarea sistematica, de catre una sau mai multe persoane, a unei activitati organizate ce consta in producerea, administrarea ori instrainarea de bunuri sau in prestarea de servicii, indiferent daca are sau nu un scop lucrativ. Acesta notiune include categoriile de comerciant, intreprinzator, operator economic, precum si orice alte persoane autorizate sa desfasoare activitati economice sau profesionale, astfel cum aceste notiuni sunt prevazute de lege, la data intrarii in vigoare a Codului civil.

Sub aspectul impozitelor datorate de catre persoana fizica ca urmare a activitatii economice desfasurate vor fi incidente prevederile Titlului IV din noul Cod fiscal respectiv ale art. 67 si urmatoarele referitoare la impozitarea veniturilor din activitati independente.

Obligatiile declarative ale persoanelor fizice in situatia analizata vor fi cele care decurg din exercitarea unei activitati independente intr-o forma de asociere care nu da nastere unei persoane juridice, fiind obligate la declararea veniturilor realizate prin depunerea formularului 200.


Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Dani Cucu - Consultant fiscal, director al societatii de consultanta. Global Tax Management S.R.L.