Constructie case si apartamente spre vanzare. Cota TVA aplicabila

Anterior datei de intrare in vigoare a prevederilor legii nr. 30 din 10 ianuarie 2019, aplicabila incepand cu data de 20 ianuarie 2019, conditiile de aplicare a cotei reduse de 5% au fost cele reglementate prin art. 291 "Cotele" alineatul (3) litera c), pct. 3 din Codul fiscal:

- locuinta sa aiba o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti;

- valoarea locuintei, inclusiv terenul pe care este construita sa nu depaseasca suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata;

- terenul pe care este construita locuinta sa nu depaseasca suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol. Aceeasi conditie se impune si in cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, caz in care cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte sa trebuie sa fie mai mare de 250 m2, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte;

- locuinta sa fie achizitionata de orice persoana necasatorita sau familie;

- locuinta sa poata fi utilizata din momentul cumpararii; 

- orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:

- in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%.

 

Prevederile art. 291 "Cotele" alineatul (3) litera c), pct. 3 trebuie coroborate cu cele de la pct. 38 alin. (3) din norme prin care s-a reglementat, printre altele si obligatia cumparatorului de a pune la dispozitia vanzatorului, cel mai tarziu pana la momentul livrarii bunului imobil, o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile stabilite la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 subpct. (i) si (ii) din Codul fiscal. Pentru vanzarile efectuate pana la 20.01.2019 aceasta declaratie trebuia pastrata de catre vanzator pentru justificarea aplicarii corecte a cotei reduse de TVA de 5%.

 

Prin Legea nr. 30 din 10 ianuarie 2019, publicata in M.Of. nr. 44 din 17 ianuarie 2019, s-au modificat, printre altele prevederile pct. 3 al art. 291 "Cotele" alineatul (3) litera c), prin eliminarea urmatoarelor 5 conditii:

1) efectuarea achizitiei de catre  orice persoana necasatorita sau familie;

2) terenul pe care este construita locuinta sa nu depaseasca suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. In cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte sa nu  depaseasca  suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte.

3) orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%;

4) in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;

5) in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%.

 

Astfel,incepand cu data intrarii in vigoare a noilor modificari nu mai este necesara prezentarea declaratiei pe proprie raspundere reglementata in norme, la pct. 38 alin. (3).

Deci, pentru aplicarea cotei reduse de 5% incepand cu data de 20.01.2019 conditiile impuse pentru aplicarea cotei reduse de 5% pentru livrarea unei locuinte, inclusiv a terenului pe care este construita  sunt:  

- suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti;

- valoarea, inclusiv a terenului pe care locuinta este construita, sa nu depasesca  suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata;

- achizitia sa fie efectuata de persoane fizice;

- locuinta sa poata fi locuita ca atare in momentul vanzarii.

 

Cota de 5% se aplica si in cazul avansurilor, aspect reglementat prin norme, la pct. 38 alin. (5) "(6) Persoanele impozabile care livreaza locuinte vor aplica cota de 5%, inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrari, daca din contractele incheiate rezulta ca la momentul livrarii vor fi indeplinite toate conditiile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal ...... In situatia in care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei standard de TVA, ...... din alte motive obiective, la livrarea bunului imobil se efectueaza regularizarile prevazute la art. 291 alin. (4) din Codul fiscal in vederea aplicarii cotei de 5%, daca toate conditiile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal, astfel cum sunt detaliate si de prezentele norme metodologice, sunt indeplinite la data livrarii."

     

In situatia in care antecontractul a fost incheiat anterior datei de 20.01.2019, pentru aplicarea cotei reduse de 5% aferenta avansului era necesara si declaratia cumparatorului. Daca antecontractul se incheie incepand cu aceasta data, declaratia nu mai trebuie prezentata de catre cumparator, chiar daca normele de aplicare ale Codul fiscal nu au fost modificate concomitent cu modificarile intervenite in Codul fiscal. 

 

Raspuns oferit de specialistii Portal Codul Fiscal, un proiect de consultanta specializata marca Rentrop&Straton.

 

Autor: InfoTva.ro