Studiu de caz: Regimul TVA in cazul vanzarii unei cladiri achizitionate de la o persoana fizica

Tags: tva, codul fiscal, regimul de taxare

Operatiunile de vanzare-cumparare intre societati se supun unor prevederi distincte fata de cele din cazul procedurilor similare desfasurate intre persoane fizice. Prin ce difera insa situatia in care o societate achizitioneaza in anul 2008 o cladire de la o persoana fizica, iar societatea doreste in prezent sa vanda cladirea in cauza. In acest caz, va fi intocmita factura de vanzare a cladirii cu TVA sau nu?

Referitor la regimul TVA pentru  bunuri imobile (cladiri si terenuri) sunt aplicabile prevederile art. 141 alin. 2 lit. f din Codul fiscal, care prevede urmatoarele:
"(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:...
 f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:
 1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
 2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
 3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
 4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;"
 
Normele de aplicare ale acestui articol prevad:
 "37. (1) in aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand constructia si terenul pe care este edificata formeaza un singur corp funciar, identificat printr-un singur numar cadastral:
     a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza;
     b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza;
     c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza, regimul corpului funciar va fi stabilit in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
     (2) Prevederile alin. (1) nu se aplica in situatia in care se livreaza un teren pe care se afla o constructie a carei demolare a inceput inainte de livrare si a fost asumata de vanzator. Asemenea operatiuni de livrare si de demolare formeaza o operatiune unica in ceea ce priveste TVA, avand in ansamblu ca obiect livrarea unui teren, iar nu livrarea constructiei existente si a terenului pe care se afla aceasta, indiferent de stadiul lucrarilor de demolare a constructiei in momentul livrarii efective a terenului. in acest sens a fost pronuntata hotararea Curtii Europene de Justitie in cazul C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV.
     (3) Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau a unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor mentionate la pct. 4 al art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. in cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.
     (4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor mentionate la pct. 4 al art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. in cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.
    (5) O constructie care nu a fost ocupata in sensul prevazut la alin. (2) va fi considerata o constructie noua pana la data primei ocupari, chiar daca livrarea intervine inainte de aceasta data.
     (6) in aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism."
 
In consecinta, sunt identificate mai multe aspecte:
- daca imobiliul si terenul nu formeaza un singur corp funciar unic:
 
Imobilul detinut de societate din 2008 - se poate vinde in regim de scutire de TVA fara drept de deducere- aplicandu-se regula de baza, factura fiind intocmita fara TVA cu mentiunea "scutit fara drept de deducere".
 
Daca terenul este un teren construibil - asa cum rezulta din Certificatul de urbanism, atunci pentru teren se aplica TVA de 24%.  In aceste caz, vanzarea de cladire este scutita de TVA, iar terenul este taxabil cu 24%.
 
Daca terenul nu este un teren construibil - asa cum rezulta din Certificatul de urbanism, atunci si terenul intra sub incidenta scutirii, factura fiind intocmita fara TVA cu mentiunea "scutit fara drept de deducere".
 - daca imobiliul si terenul formeaza un singur corp funciar unic, identificat printr-un singur numar cadastral, atunci se procedeaza la reevaluarea imobilului (cladire + teren) si se va lua regimul de TVA al imobilului care are valoarea cea mai mare pentru intreg corpul funciar, astfel:
 - daca cladirea are valoare mai mare, aceasta avand regimul de scutire - si terenul se va vinde sub regim de scutire, iar intreg imobilul va fi vanduta fara TVA cu mentiunea scutit fara drept de deducere.
 - daca terenul are valoare mai mare, aceasta avand regimul de taxare, fiind construibil - si cladirea se va vinde sub regim de taxare, iar intreg imobilul (cladire si teren) va fi vandut cu TVA de 24%.
 
In cazul in care, in urma evaluarii rezulta valori egale pentru cladire si teren, regimul de TVA care se va aplica va fi cel al imobilului care are suprafata cea mai mare, mergand pe acelasi rationament.

Asadar, in cazul in care societatea este inregistrata in scopuri de TVA, trebuie sa factureze cu TVA vanzarea cladirii  daca acest lucru se impune, conform prevederilor mai sus mentionate, chiar daca la achizitie nu a dedus TVA, avand in vedere ca a fost cumparata de la o persoana fizica.