Subinchiriere cladire. Calcul pro-rata. Cum procedam?

Iata raspunsul specialistului:

 

Deoarece subinchirierea nu este abordata in mod expres prin Codul fiscal ca operatiune economica distincta,  de sine-statatoare, consider ca subinchirierea este asimilata operatiunii de  inchiriere  incadrata in categoria prestarilor de servicii.  Chiar si prin Ordinul Institutului National de statistica nr.  337 din 20 aprilie 2007 privind actualizarea Clasificarii activitatilor din economia nationala – CAEN, inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate sunt reunite ca activitati economice sub acelasi cod: 7020.

 

Pro-rata se determina pentru intreaga activitate a persoanei impozabile, formata atat din operatiuni scutite fara drept de deducere, cat si din operatiuni taxabile care includ si  operatiunile supuse masurilor de simplificare.  Astfel,  pentru exercitarea dreptului de deducere aferenta achizitiilor de bunuri si servicii necesare desfasurarii activitatii economice, in cursul anului, pro-rata provizorie  se aplica doar asupra totalului sumei TVA deductibile inregistrate in perioada fiscala de raportare, inscrisa in jurnalul pentru cumparari, in baza facturilor primite de la diversi furnizori si prestatori. 

 

 Regula generala prevede ca  pro-rata se aplica numai in cazul achizitiilor a caror destinatie  nu poate fi delimitata distinct, fie pentru operatiuni taxabile, fie pentru operatiuni scutite fara drept de deducere, aspect reglementat prin  art. 300 alin. (5)   “Taxa aferenta achizitiilor pentru care nu se cunoaste destinatia, respectiv daca vor fi utilizate pentru realizarea de operatiuni care dau drept de deducere sau pentru operatiuni care nu dau drept de deducere, ori pentru care nu se poate determina proportia in care sunt sau vor fi utilizate pentru operatiuni care dau drept de deducere si operatiuni care nu dau drept de deducere se deduce pe baza de pro rata.

 

Prin exceptie, in cazul achizitiilor destinate realizarii de investitii, care se prevad ca vor fi utilizate atat pentru realizarea de operatiuni care dau drept de deducere, cat si pentru operatiuni care nu dau drept de deducere, este permisa deducerea integrala a taxei pe valoarea adaugata pe parcursul procesului investitional, urmand ca taxa dedusa sa fie ajustata in conformitate cu prevederile art. 305. ”

 

Pentru exercitarea dreptului de deducere utilizarea pro-ratei nu este obligatorie, fiind permisa si organizarea evidentei achizitiilor pe baza a doua jurnale pentru cumparari. In cazul organizarii evidentei prin jurnale de TVA, nu se exercita dreptul de deducere a sumei TVA deductibile inscrise in jurnalul pentru cumparari intocmit pentru activitatea de subinchiriere in regim de scutire fara drept de deducere.

 

Astfel,  nu se deduce suma TVA deductibila inscrisa in facturile de achizitii bunuri si servicii aferente bunului imobil subinchiriat.  In acest caz, sunt aplicabile prevederile art. 300 “Deducerea taxei pentru persoana impozabila cu regim mixt si persoana partial impozabila”, alin. (4) “Taxa aferenta achizitiilor destinate exclusiv realizarii de operatiuni care nu dau drept de deducere, precum si de investitii care sunt destinate realizarii de astfel de operatiuni nu se deduce.“

 

Prevederile  art. 300 alin. (3) si  alin. (4) se completeaza cu cele de la pct. 70 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 300 "In aplicarea art. 300 alin. (3) si (4) din Codul fiscal, pentru bunurile sau serviciile achizitionate care pot fi alocate partial activitatii care nu da drept de deducere si partial activitatii care da drept de deducere, nu se aplica prevederile art. 300 alin. (5) din Codul fiscal, respectiv deducerea taxei pe baza de pro rata". Aici se regaseste si urmatorul exemplu: 

   

"Exemplu: o societate care cumpara o cladire, cunoaste din momentul achizitionarii acesteia partea din cladire care va fi alocata pentru inchiriere in regim de scutire si partea de cladire care va fi alocata pentru inchiriere in regim de taxare, va deduce taxa corespunzatoare partii din cladire care urmeaza a fi utilizata pentru inchiriere in regim de taxare si nu va deduce taxa aferenta partii din cladire care va fi utilizata pentru inchiriere in regim de scutire."

 

Modul de calcul al pro-ratei este reglementat prin art. 300, alin. (6) si alin. (7) din Codul fiscal, inclusiv prin alin. (8) care se refera la determinarea anuala a  pro ratei definitive. Nu uitati faptul ca, anual, pana pe data de 25 ianuarie inclusiv, trebuie sa comunicati organului fiscal competent:

- pro rata provizorie care urmeaza a se aplica pentru anul in curs, de exemplu pana la 25 ianuarie 2018, pentru intregul an 2018;

 

- modul de determinare al pro ratei pentru anul 2017, care reprezinta pro-rata provizorie pentru anul 2018.

 

 

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Georgeta Serban Matei - Consultant fiscal si expert contabil