Cum aplicam regimul fiscal TVA in cazul inchirierilor de bunuri imobile?

Tags: tva, pro-rata, hg 44/2004, regim fiscal, inchiriere bunuri imobile

Analizam mai jos cazul unei societati X platitoare de TVA care factureaza catre societatea Y chirie lunara in suma de 10.000 lei pentru un teren si o cladire de aproximativ 4 ani de zile.

Nu s-a depus notificarea la ANAF pentru a factura cu TVA,  stiind ca veniturile din inchirieri sunt scutite de TVA conform legii. Societatea X a facturat cu TVA si totodata a virat la bugetul statului acest TVA nedepunand notificarea sus-mentionata.

Spatiul inchiriat de firma X este de fapt subinchiriat catre firma Y, proprietarul satiului fiind o a treia firma.

Clientul este neplatitor de TVA si vom stabili daca, in conditiile in care se storneaza facturile si se face ajustare de TVA aferent tuturor modernizarilor, mai trebuie calculata pro-rata.

Precizam astfel ca potrivit art 141 alin (2) lit e din Legea 571/2003 privind Codul fiscal, urmatoarele operatiuni sunt scutite de TVA:

"e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada. Fac exceptie urmatoarele operatiuni:

1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;
4. inchirierea seifurilor;
 
Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin norme (art 141 alin 3 din Codul fiscal).

Potrivit pct 40 din Normele metodologice de aplicare a art 141 alin (3) din Codul fiscal, reglementate prin HG 44/2004:

"40. (1) Cu exceptia situatiilor prevazute la art. 141 alin. (3) din Codul fiscal, persoanele impozabile nu pot aplica taxarea pentru operatiunile scutite prevazute de art. 141 din Codul fiscal. Daca o persoana impozabila a facturat in mod eronat cu taxa livrari de bunuri si sau prestari de servicii scutite conform art. 141 din Codul fiscal, este obligata sa storneze facturile emise in conformitate cu prevederile art. 159 din Codul fiscal. Beneficiarii unor astfel de operatiuni nu au dreptul de deducere sau de rambursare a taxei aplicate in mod eronat pentru o astfel de operatiune scutita. Acestia trebuie sa solicite furnizorului/prestatorului stornarea facturii cu taxa si emiterea unei noi facturi fara taxa.

(2) In cazul operatiunilor scutite de taxa pentru care prin optiune se aplica regimul de taxare conform prevederilor art. 141 alin. (3) din Codul fiscal, nu se aplica prevederile alin. (1), fiind aplicabile prevederile pct. 38 si 39. Prin exceptie, prevederile alin. (1) se aplica atunci cand persoana impozabila care a realizat operatiunile prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e) si f) din Codul fiscal nu a depus notificarile prevazute la pct. 38 si 39, dar a taxat operatiunile si nu depune notificarea in timpul inspectiei fiscale".

Asadar, avand in vedere ca nu ati depus notificarile de taxare la finante, sunteti obligati potrivit prevederilor legale de mai sus, sa stornati facturile emise cu TVA.

   Metodologia de stornare este prevazuta la art 159 din Legea 571/2003 privind Codul fiscal:

" (1) Corectarea informatiilor inscrise in facturi sau in alte documente care tin loc de factura se efectueaza astfel:

b) in cazul in care documentul a fost transmis beneficiarului, fie se emite un nou document care trebuie sa cuprinda, pe de o parte, informatiile din documentul initial, numarul si data documentului corectat, valorile cu semnul minus, iar pe de alta parte, informatiile si valorile corecte, fie se emite un nou document continand informatiile si valorile corecte si concomitent se emite un document cu valorile cu semnul minus in care se inscriu numarul si data documentului corectat".

Din punct de vedere fiscal, nu exista diferente intre inchirieri si subinchirieri, deci se aplica acelasi regim in cazul TVA.  Fiscal, subinchirierea este in esenta tot o inchiriere si se aplica aceeasi scutire de TVA prevazuta la art 142 alin 2 lit e din Codul fiscal.

  In ceea ce priveste calculul proratei, potrivit art 147 din Codul fiscal:

" (1) Persoana impozabila care realizeaza sau urmeaza sa realizeze atat operatiuni care dau drept de deducere, cat si operatiuni care nu dau drept de deducere este denumita in continuare persoana impozabila cu regim mixt.

 (5) Achizitiile pentru care nu se cunoaste destinatia, respectiv daca vor fi utilizate pentru realizarea de operatiuni care dau drept de deducere sau pentru operatiuni care nu dau drept de deducere, ori pentru care nu se poate determina proportia in care sunt sau vor fi utilizate pentru operatiuni care dau drept de deducere si operatiuni care nu dau drept de deducere se evidentiaza intr-o coloana distincta din jurnalul pentru cumparari, iar taxa deductibila aferenta acestor achizitii se deduce pe baza de pro-rata.

(6) Pro-rata prevazuta la alin. (5) se determina ca raport intre:
a) suma totala, fara taxa, dar cuprinzand subventiile legate direct de pret, a operatiunilor constand in livrari de bunuri si prestari de servicii care permit exercitarea dreptului de deducere, la numarator; si
b) suma totala, fara taxa, a operatiunilor prevazute la lit. a) si a operatiunilor constand in livrari de bunuri si prestari de servicii care nu permit exercitarea dreptului de deducere, la numitor. Se includ sumele primite de la bugetul statului sau bugetele locale, acordate in scopul finantarii operatiunilor scutite fara drept de deducere sau operatiunilor care nu se afla in sfera de aplicare a taxei.
 (8) Pro-rata definitiva se determina anual, iar calculul acesteia include toate operatiunile prevazute la alin. (6), pentru care exigibilitatea taxei ia nastere in timpul anului calendaristic respectiv. Pro-rata definitiva se determina procentual si se rotunjeste pana la cifra unitatilor imediat urmatoare. La decontul de taxa prevazut la art. 156^2, in care s-a efectuat ajustarea prevazuta la alin. (12), se anexeaza un document care prezinta metoda de calcul al pro-rata definitiva.

 (11) Taxa de dedus pentru un an calendaristic se calculeaza definitiv prin inmultirea sumei totale a taxei deductibile din anul calendaristic respectiv, prevazuta la alin. (5), cu pro-rata definitiva prevazuta la alin. (8), determinata pentru anul respectiv".

In cazul prezenta de dumneavoastra, opinia mea este ca trebuie sa se calculeze in fiecare din cei 4 ani pro-rata definitiva, iar rezultatul cumulat in cei 4 ani sa se inscrie in decontul de TVA al lunii urmatoare lunii in care se efectueaza  acest calcul, pe randul de regularizari taxa deductibila, ca o eroare din anii precedenti, ci nu ca o ajustare de prorata, intrucat nu s-a mai folosit pro-rata provizorie.
   
Potrivit art 156^2 alin (3) din Codul fiscal, datele inscrise incorect intr-un decont de taxa se pot corecta prin decontul unei perioade fiscale ulterioare si se vor inscrie la randurile de regularizari.