Inchiriere cladiri. Cum emitem facturile si ce regim TVA se aplica?

Iata raspunsul specialistului:

 

Inchirierea unui bun imobil este operatiune scutita fara drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal.  Pe factura de chirie se inscrie mentiunea "scutit fara drept de deducere" si baza legala, respectiv "art. 292 alin. (2) lit. e) din Legea nr. 227/2015", conform obligatiei reglementate prin art. 319 alin. (20) lit. l "Factura cuprinde in mod obligatoriu urmatoarele informatii: …. l) in cazul in care este aplicabila o scutire de taxa, trimiterea la dispozitiile aplicabile din prezentul titlu ori din Directiva 112 sau orice alta mentiune din care sa rezulte ca livrarea de bunuri ori prestarea de servicii face obiectul unei scutiri". 

 

In acest caz, proprietarul (locatorul) este obligat sa ajusteze suma TVA dedusa pentru constructia si modernizarea halelor respective, daca acele bunuri imobile se afla in perioada de ajustare de 20 de ani. Ajustarea se efectueaza conform prevederilor art. 305 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal si pct. 79 din normele de aplicare ale acestuia.

 

Astfel, pentru evitarea ajustarii sumei TVA deduse se recomanda formularea optiunii de aplicare a regimului de taxare prin colectarea TVA aplicand cota standard TVA 19%. Aceasta optiune se exprima prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent al locatorului conform posibilitatii reglementate prin art. 292 alin. (3) din Codul fiscal "Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice. ", inclusiv prin pct. 58  si pct. 59 din normele de aplicare ale acestui articol.

 

Notificarea este un formular tipizat al carui model este reglementat prin anexa nr. 3 din normele de aplicare ale art. 292. Formularul este denumit "NOTIFICARE privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal". Regimul de taxare poate fi aplicat, fie pentru suprafata totala a cladirii, fie doar pentru o parte a acesteia, caz in care se inscrie suprafata respectiva. Formularul de notificare se depune la organul fiscal competent, fara a fi insotit de contractul de inchiriere. 

 

Depunerea cu intarziere a notificarii nu va conduce la anularea optiunii de taxare exercitate de vanzator si nici la anularea dreptului de deducere exercitat de beneficiar in conditiile art. 297 - 301 din Codul fiscal. Notificarea trebuie transmisa in copie si locatarului. Dreptul de deducere la beneficiar ia nastere si poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, fara a fi exercitat de la data primirii copiei de pe notificarea transmisa de vanzator.

 

Aplicarea acestui tratament fiscal nu este conditionata de rezidenta chiriasului (locatarul), caz in care se aplica si in cazul in care chiriasul este o persoana fizica sau juridica din afara teritoriului Romaniei, de exemplu, pe teritoriul Italiei. In acest caz, este aplicabila regula conform careia locul prestarii serviciului de inchiriere este locul unde este situat bunului imobil conform prevederilor art. 278 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal " (4) Prin exceptie de la prevederile alin. (2) si (3), pentru urmatoarele prestari de servicii, locul prestarii este considerat a fi:

 

    a) locul unde sunt situate bunurile imobile, pentru prestarile de servicii efectuate in legatura cu bunurile imobile, inclusiv serviciile prestate de experti si agenti imobiliari, de cazare in sectorul hotelier sau in sectoare cu functie similara, precum tabere de vacanta sau locuri amenajate pentru camping, de acordare de drepturi de utilizare a bunurilor imobile, ….;"

         

Raspunderea pentru neinregistrarea fiscala a activitatii desfasurate in Romania revine doar persoanei fizice din Italia, fara a reveni proprietarului cladirii in care acesta isi desfasoara activitatea. 

         

Raportarea valorii facturii emise pe numele persoanei fizice din Italia se efectueaza similar raportarii valorii facturilor emise pe numele unor locatari din Romania, respectiv prin decontul de TVA cod 300:

 

- fie la randul 9 alocat pentru   "Livrari de bunuri si prestari de servicii, taxabile cu cota 19%" , daca se opteaza pentru aplicarea regimului  de taxare;

- fie la randul 15 alocat pentru "Livrari de bunuri si prestari de servicii scutite fara drept de deducere".

 

D.p.d.v. contabil, se efectueaza inregistrarea : 

- daca se aplica regimul de scutire fara drept de deducere :

411            = 706                                           

"Clienti"        "Venituri din redevente, 

                      locatii de gestiune si chirii"

               

Ajustarea sumei TVA deduse se efectueaza pentru fiecare an din perioada ramasa de ajustare, in luna decembrie, prin formula contabila  635 sau 6588 = 4426.

               

Pentru achizitiile efectuate in legatura directa cu fiecare bun imobil inchiriat nu se deduce suma TVA aferenta, acest drept fiind limitat. 

- daca se aplica regimul de taxare :

411             =       %

"Clienti"        706

            "Venituri din redevente,

            locatii de gestiune si chirii"

            4427

            "TVA colectata"

 

Daca inchirierea se efectueaza prin aplicarea regimului de taxare se completeaza si declaratia informativa cod 394.

 

In alta ordine de idei, trebuie retinut faptul ca  deductibilitatea cheltuielilor cu amortizarea fiscala a cladirii inregistrate de catre locator sau a cheltuielilor  cu amortizarea fiscala a investitiilor inregistrate de catre locatar pe intreaga perioada de derulare a contractului de inchiriere nu este conditionata de aplicarea regimului de scutire sau de taxare pentru operatiunea de inchiriere a spatiului.  Astfel, conform prevederilor art. 25 alin. (1) din Codul fiscal, cheltuielile cu amortizarea bunului imobil sunt deductibile la determinarea rezultatului fiscal deoarece sunt destinate desfasurarii activitatii economice:

- a locatorului: inchirierea bunului imobil;

- a locatarului: orice alta activitate economica.

 

 

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Amelia Dumitras - Consultant fiscal

 

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!