Zoom fiscal: Regimul TVA pentru livrarile de imobile si terenuri in 2016

Tags: regimul tva, livrari imobile, constructii 2016, constructii noi, terenuri construibile

Pentru a stabili regimul TVA aplicabil activitatilor de constructii este important sa incadram corect operatiunea din punct de vedere al taxei pe valoare adaugata.

Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal aprobate prin HG 1/2016 prevad ca, in cazul contractelor de construire, al antecontractelor de vanzare-cumparare si al contractelor de promisiune de vanzare a unui imobil neconstruit, finalizate prin transferul titlului de proprietate asupra constructiilor rezultate prin contract de vanzare-cumparare, se considera ca are loc o livrare de bunuri imobile.
In cazul in care nu are loc transferul titlului de proprietate asupra constructiilor rezultate, are loc o prestare de servicii.

Asadar, se considera ca are loc o livrare de bunuri din punct de vedere al TVA daca contractele sunt finalizate prin transferul titlului de proprietate asupra constructiilor rezultate prin contract de vanzare-cumparare.

Sunt scutite de TVA, fara drept de deducere, livrarile de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri, cu exceptia livrarilor de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.

Terenurile construibile sunt orice terenuri amenajate sau neamenajate, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare.
Livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii. In vederea aplicarii scutirii de TVA constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare.

Pentru livrarile care se incadreaza in aceasta scutire (constructii vechi, terenuri care nu sunt construibile) se poate aplica fie regimul de scutire fara drept de deducere, cu efectuarea ajustarilor prevazute de lege, daca este cazul, fie regimul de taxare - daca vanzatorul opteaza pentru taxarea operatiunii.

In cazul constructiilor, partilor de constructie si terenurilor de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii (contructii noi, terenuri construibile) sau prin optiunea vanzatorului in cazul constructiilor care sunt scutite de TVA dar se opteaza pentru taxare, se aplica masurile de simplificare prevazute la art. 331 din Codul fiscal aprobat prin Legea 227/2015. Taxarea inversa se aplica doar in situatia in care  atat furnizorul, cat si beneficiarul sunt inregistrati normal in scopuri de TVA. Astfel, livrarea acestor bunuri imobile catre persoane inregistrate normal in scopuri de TVA (nu pentru operatiuni intracomunitare) se efectueaza cu taxare inversa.   Pe facturile emise pentru aceste livrari de bunuri furnizorul nu va inscrie taxa colectata aferenta. Beneficiarul va determina taxa aferenta, care se va evidentia in decontul de TVA atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila. In cazul neaplicarii taxarii inverse, respectiv in situatia in care furnizorul emite o factura cu TVA si nu inscrie mentiunea "taxare inversa" in respectiva factura, iar beneficiarul deduce taxa inscrisa in factura, acesta isi pierde dreptul de deducere pentru achizitia respectiva de bunuri deoarece conditiile de fond privind taxarea inversa nu au fost respectate si factura a fost intocmita in mod eronat. Aceste prevederi se aplica si in situatia in care indreptarea respectivei erori nu este posibila din cauza falimentului furnizorului.

Daca beneficiarul nu este inregistrat in scopuri de TVA livrarile de constructii taxabile prin efectul legii sau prin optiune se vor efectua in regim normal de taxare (furnizorul emite factura cu TVA).

Autor: Irina Dumitrescu
Economist
Experienta:
- 7 ani de activitate in domeniul contabilitatii de gestiune si financiara in cadrul unei companii multinationale
Expert contabil, CECCAR BUCURESTI