Declaratia Unica in 2025. Cum se declara in formular veniturile din chirii

Cum se declara veniturile din chirii in Declaratia Unica

In DU se declara veniturile obtinute din chirii, din cele 10 contracte de inchiriere, nu se declara pe fiecare contract, ci o singura pozitie.

Conform art. 83 din Codul fiscal:

“ART. 83 - Definirea veniturilor impozabile din cedarea folosintei bunurilor
(1) Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal, altele decat veniturile din activitati independente.
 
(2) *** A B R O G A T ***
 
(21) Sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor si veniturile obtinute de catre proprietar din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea.
 
(3) Inchirierea in scop turistic de catre proprietari a camerelor situate in locuintele proprietate personala, altele decat cele care constituie structuri de primire turistica, potrivit legislatiei specifice, reprezinta oferirea posibilitatii de sedere pentru o perioada de minimum 24 de ore si maximum 30 de zile intr-un an calendaristic oricarei persoane care calatoreste in scop turistic in afara mediului sau obisnuit de viata.
 
(4) Veniturile realizate din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se determina pe baza normei anuale de venit. In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul aceluiasi an fiscal, determinarea venitului se efectueaza pe baza normei anuale de venit pentru intregul an fiscal.
 
(5) In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator determinarea venitului net se realizeaza in sistem real si se supune impunerii potrivit prevederilor cap. II - Venituri din activitati independente.
 
(6) Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent. In situatia in care bunul este detinut in comun, prin contractul de inchiriere sau, dupa caz, prin actul de modificare a acestuia, se desemneaza proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal care indeplineste obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti.
 
(7) Procedura de aplicare a prevederilor alin. (6) se stabileste prin ordin al presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala.”

Cum se calculeaza impozitul pe veniturile din inchirierea pe termen lung

Impozitul pe veniturile obtinute din inchirierea pe termen lung (cu exceptia inchirierii in scop turistic) se calculeaza aplicand o cota de 10% asupra venitului impozabil. Acesta se determina prin reducerea venitului brut cu o cota forfetara de 20%, ceea ce inseamna ca impozitul se aplica doar asupra a 80% din venitul brut.

Agenda Fiscala a Contabilului 2025

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Exemplu calcul impozit pe veniturile din chirii

Astfel, venitul net se calculeaza dupa formula:

Venit net=Venit brut−(20%×Venit brut)

De exemplu, daca un angajat are un venit brut anual din chirii de 10.000 lei, venitul net va fi:
10.000 lei−(20%×10.000 lei)=8.000  lei

Acest venit net este utilizat pentru a stabili daca se datoreaza CASS si pentru a determina baza de calcul a acesteia.

Venitul brut include atat chiria incasata, cat si eventualele cheltuieli care, in mod normal, revin proprietarului, dar sunt suportate de chirias. De exemplu, daca chiriasul achita reparatia unei tevi sparte, aceasta suma se considera venit suplimentar din chirie si trebuie impozitata. In acest caz, chiriasul trebuie sa informeze proprietarul in termen de 30 de zile de la finalizarea reparatiei, iar proprietarul are obligatia de a declara suma respectiva la ANAF. 

Impozitul pe veniturile obtinute din inchirierea pe termen scurt (in scop turistic) 

Cota de impozit in cazul inchirierii a mai putin de 5 camere/case in regim turistic este tot de 10% dar nu din venitul real, ci din norma de venit publicata an de an de ANAF. Aceste norme difera in general de la o zona la alta, in functie de localitati turistice sau nu, de zone rurale sau urbane etc.
 
Atentie: in acest sistem, o camera nu poate fi inchiriata pentru mai mult de 30 de zile o data, in regim turistic. Tot ce depaseste 30 de zile, conform legislatiei romanesti, se incadreaza la inchiriere pe termen lung si se impoziteaza ca atare.

In situatia in care proprietarul are mai mult de 5 camere/case pe care le inchiriaza in scop turistic, impozitul anual se calculeaza in acest caz, pe baza declaratiei unice, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual determinat in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, si se plateste integral pana la data de 25 mai a anului fiscal urmator celui de realizare a venitului.

Taxe PFA in 2025

In cazul inchirierii pe termen lung se pune problema platii impozitului pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor 10% si a CASS 10%.
- impozit 10%
- CASS 10%
Daca se inchiriaza catre persoana fizica , se declara in DU impozit 10% si CASS 10%
Daca se inchiriaza catre persoana juridica , se declara in DU CASS 10%.

Calculare CASS la PFA pentru veniturile din chirii

Persoanele fizice, care obtin venituri din chirii, se incadreaza in categoria persoanelor obligate la plata contributiei sociale de sanatate CASS, daca valoarea venitului net/normei de venit (cumulat si cu alte venituri obtinute de contribuabil) depaseste plafonul anual de 6/12/24 salarii minime brute pe tara.

Pentru anul 2024, salariul minim brut pe tara este de 3.300 lei (adica cel stabilit in luna ianuarie a anului 2024). Plafoanele pentru CASS se calculeaza in functie de acest salariu minim, astfel:

• 6 salarii minime: 6 × 3.300 lei = 19.800 lei;
• 12 salarii minime: 12 × 3.300 lei = 39.600 lei;
• 24 salarii minime: 24 × 3.300 lei = 79.200 lei

Obligatia de a plati CASS apare daca venitul net anual din chirii depaseste 6 salarii minime brute pe tara (19.800 lei). In acest caz, contributia se calculeaza astfel:

• Venit net intre 6 si 12 salarii minime: Baza de calcul este 6 salarii minime, iar CASS datorat este 10% din aceasta baza, adica 1.980 lei.
• Venit net intre 12 si 24 salarii minime: Baza de calcul este 12 salarii minime, iar CASS datorat este 3.960 lei.
• Venit net peste 24 salarii minime: Baza de calcul este 24 salarii minime, iar CASS datorat este 7.920 lei.

Daca venitul net anual din chirii este sub 19.800 lei (6 salarii minime), nu se datoreaza CASS si nu este necesara depunerea Declaratiei Unice pentru aceste venituri.

Cum se declara CASS in Declaratia Unica

• Capitolul II: "Date privind impozitul pe veniturile realizate si contributiile sociale datorate pentru anul 2024"
• Sectiunea 1: "Date privind impozitul pe veniturile realizate din Romania in anul 2024''
• Subsectiunea 1: "Date privind impozitul pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor"

• Sectiunea 2: "Date privind contributia de asigurari sociale de sanatate datorata in anul 2024"

Depunere Declaratie Unica in 2025 pentru persoanele care obtin venituri din chirii

Pentru anul 2025 ,conform legislatiei in vigoare, persoanele fizice care obtin venituri din chirii si dividende, indiferent de depasirea plafonului pentru contributii sociale obligatorii, NU mai au obligatia depunerii Declaratiei unice pe parcursul anului fiscal pentru estimarea veniturilor sau obligatiilor.

Toti contribuabilii trebuie sa depuna Declaratia unica pentru veniturile realizate in anul 2025 pana la data de 25 mai 2026. Aceasta include declararea tuturor veniturilor realizate, precum si a obligatiilor aferente acestora (impozit pe venit, CAS si/sau CASS, daca este cazul).

Art. 122 alin. (3) din Codul fiscal prevede ca Declaratia unica pentru veniturile realizate intr-un an fiscal se depune pana la 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a veniturilor.

Declaratia Unica estimativa in 2025

Modificarile legislative din 2025 (OUG 128/2024 care a abrogat art. 120 si 120.1 din Codul fiscal) au eliminat obligatia de a depune declaratia pe parcursul anului fiscal pentru modificari intervenite in veniturile estimate.
Persoana fizica va depune Declaratia unica pana pe 25 mai 2026, si nu la 30 de zile de la depasirea plafonului. Eliminarea obligatiei depunerii in anul curent a declaratiei unice a fost reglementata si pentru persoanele care in cursul anului fiscal incep sau inceteaza o activitate, precum si persoanele care intrerup temporar activitatea sau intra in suspendare temporara a activitatii, sau si in situatiile in care intervin modificari ale clauzelor contractuale, ori in cazul rezilierii, in cursul anului fiscal, a contractelor de inchiriere incheiate intre parti.