Regimul TVA aplicat pentru livrare cladire | Ce declaratii depunem?

Tags: livrare cladire, regim tva, declaratii, deducere, operatiuni scutite

Analizam situatia unei societati platitoare de TVA care detine un imobil obtinut la infiintare (prin divizare) in noiembrie 2006 (nu a dedus TVA aferent acestui imobil). S-au realizat, aferent acestui imobil, venituri din inchiriere, facturate cu TVA. Imobilul nu a suportat modernizari, ci doar reevaluari, inclusiv la decembrie 2012, din care a rezultat o crestere a valorii imobilului.

In februarie 2013 s-a hotarat vanzarea acestui imobil unei societati din Spania.

Vom oferi raspuns urmatoarelor intrebari:

1.Avand in vedere ca este cladire veche, obtinuta fara deducere de TVA, va fi obligatorie ajustarea de TVA?

2. Avand in vedere ca societatea cumparatoare este dintr-un stat membru UE, operatiunea se considera livrare intracomunitara? Ce declaratii se depun?

3. Factura trebuie sa contina mentiunea de "taxare inversa"? Poate fi intocmita atat in euro, cat si in lei?

5.In afara de codul valid de TVA si celelalte date de identificare, ce documente se mai solicita firmei straine?

4. In afara de impozit pe profit si impozit pe dividende (atunci cand se vor aproba) aceasta vanzare mai presupune si alte declaratii sau plati de impozite?


Solutia consultantului:

Conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal , sunt scutite de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:

 1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
 2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
 3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
 4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;
In conformitate cu prevederile art. 126 alin. (9) lit. c) din legea mentionata, aceste operatiuni sunt scutite de taxa fara drept de deducere, pentru care nu se datoreaza taxa si nu este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii.

Astfel cum prevede alin. (3) al art. 141 orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea acestor operatiuni, in conditiile stabilite prin norme.

Punctul 39 din Titlul VI al Normelor metodologice de aplicare a Legii 571/2003 privind Codul fiscal stabilesc ca orice persoana impozabila stabilita in Romania poate opta pentru taxarea operatiunilor scutite prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia. Optiunea se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 3 la prezentele norme metodologice si se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare. Optiunea se poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri. Notificarea trebuie transmisa in copie si cumparatorului.

Astfel, pentru vanzarea cladirii se poate aplica scutirea de taxa prevazuta la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal daca aceasta nu a fost transformata, astfel incat sa fie considerata constructie noua in sensul prevazut la acest articol.
Intrucat societatea nu a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente constructiei aceasta nu va efectua ajustarea taxei deductibile.

Livrarea intracomunitara este definita la art. 128 alin. (9) din Codul fiscal ca fiind o livrare de bunuri care sunt expediate sau transportate dintr-un stat membru in alt stat membru de catre furnizor sau de persoana catre care se efectueaza livrarea ori de alta persoana in contul acestora.

Livrarea cladirii catre societatea din Spania nu constituie o livrare intracomunitara. Operatiunea constituie o livrare care, din punct de vedere a TVA, are locul pe teritoriul Romaniei in conformitate cu prevederile art. 132 alin. (1) lit. c) din Codul fiscal . Operatiunea este impozabila in Romania si este scutita de TVA fara drept de deducere conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal . Operatiunea nu este supusa taxarii inverse.

In conformitate cu prevederile art. 155 alin. (6) din Codul fiscal , societatea nu are obligatia emiterii unei facturi pentru aceasta operatiune scutita fara drept de deducere a taxei conform art. 141 alin. (2) lit. f), insa emiterea facturii nu este interzisa, fiind optiunea societatii de a factura operatiunile efectuate. In situatia in care factura este emisa, aceasta trebuie sa contina cel putin informatiile prevazute la art. 155 alin. (19) din Codul fiscal . Factura se emite fara TVA cu mentiunea „Scutit fara drept de deducere conform art. 141 alin. (2) lit. f)”.

In conformitate cu prevederile art. 155 alin. (22), sumele indicate pe factura se pot exprima in orice moneda.
Operatiunea se raporteaza in Formularul 300 - Decont de TVA la Randul 15 -„Livrari de bunuri si prestari de servicii scutite fara drept de deducere”.

In ceea ce priveste impozitul pe cladiri, potrivit art. 254 alin. (2) si (5) din Codul fiscal , in cazul unei cladiri care a fost instrainata, demolata sau distrusa, dupa caz, in cursul anului, impozitul pe cladire inceteaza a se mai datora de persoana respectiva cu incepere de la data de intai a lunii urmatoare celei in care cladirea a fost instrainata, demolata sau distrusa.

Orice persoana care dobandeste, construieste sau instraineaza o cladire are obligatia de a depune o declaratie fiscala la compartimentul de specialitate al autoritatii administratiei publice locale in a carei raza de competenta se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data dobandirii, instrainarii sau construirii.

Asadar, societatea are obligatia de a depune o declaratie la directia de impozite si taxe locale, in termen de 30 de zile de la data instrainarii cladirii.

Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri