Achizitie imobile si ajustare de tva

Intrebare: O cladire este achizitionata in 2006 prin contracat de vanzare cumparare la valoarea de 699.900 RON cu taxare inversa. In anul 2009-2010 se face o modernizare in valoarea de 130.000 RON. ...

Intrebare: O cladire este achizitionata in 2006 prin contracat de vanzare cumparare la valoarea de 699.900 RON cu taxare inversa. In anul 2009-2010 se face o modernizare in valoarea de 130.000 RON. In luna aprilie 2010 se preconizeaza sa se vanda cladirea respectiva.

Va rog regimul de vanzare cu TVA sau in regim de scutire ?

 Va rog sa-mi spune-ti daca ma incadrez la ajustare de tva tinand cont ca nu depasesc 20% din valoarea de intrare .

Solutie oferita de Serviciul de Consultanta al

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili

Beneficiaza de consultanta personalizata .. detalii aici

Raspuns: Avand in vedere faptul ca bunul imobil a fost achizitionat inainte de data aderarii, dar a fost modernizat dupa aceasta data, situatia prezentata de dvs. se incadreaza in prevederile articolului 161 alineatul (11) conform caruia pentru o constructie achizitionata inainte de data aderarii, dar modernizata dupa data aderarii, este obligatorie efectuarea ajustarii TVA dedusa initial daca nu opteaza pentru vanzarea cladirii in regim normal de taxare.

In acest caz, ajustarea se efectueaza in baza prevederilor articolului 149, dar numai daca valoarea modernizarii efectuate dupa data aderarii depaseste 20% din valoarea constructiei, exclusiv valoarea terenului, dupa transformare sau modernizare.

Ajustarea TVA se efectueaza pentru o perioada de 20 de ani atat pentru taxa dedusa inainte de data aderarii la momentul achizitiei cat si pentru taxa dedusa dupa aceasta data la momentul modernizarii.

Declaratia 394. Tranzactii cu persoane afiliate

Vezi detalii

Operare SAGA. Exemple practice si recomandari

Vezi detalii

Ajustarea TVA pas cu pas

Vezi detalii

Ajustarea se efectueaza chiar daca ati achizitionat cladirea in regim de taxare inversa, caz in care se considera ca v-ati exercitat dreptul de deducere a TVA din formula contabila

                       4426                              =              4427.

Daca valoarea modernizarii este de,, cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat.,, ajustarea se incadreaza in prevederile articolului 149 alineatul 2 litera b) pe o perioada de 20 de ani.

 Totusi, pentru determinarea procentului de 20% nu este suficienta calcularea ponderii cheltuielilor de modernizare in valoarea totala a cladirii inscrisa in evidenta contabila dupa modernizare, respectiv suma de 829.900 lei (699.900 lei + 130.000 lei = 829.900 lei) si apoi 130.000 lei : 829.900 lei x 100 = 15,66%.).

Pentru determinarea acestui procent trebuie sa aveti in vedere valoarea reevaluata a bunului imobil dupa modernizare. Prin normele de aplicare ale articolului 149, la punctul 54 se face precizarea ca ajustarea se efectueaza numai daca valoarea modernizarilor respective este de cel putin 20% din valoarea totala dupa modernizarea acelui bun imobil.

Pentru stabilirea acestei valori de 20% se ia in calcul valoarea reevaluata a imobilului respectiv, fapt reglementat in mod expres la punctul 52 alineatul 2 din normele de aplicare ale articolului 149:

,,In scopul calcularii acestei depasiri se vor avea in vedere valorile reevaluate ale bunurilor respective, asa cum sunt inregistrate in contabilitate.,,

Desi acest fapt nu este impus prin norme, pentru credibilitate, recomandabil este ca evaluarea sa fie efectuata de catre o persoana fizica sau juridica autorizata, specializata in evaluari.

In acest caz, ajustarea deducerii se efectueaza pentru suma totala aferenta perioadei ramase din perioada de ajustare, inclusiv anul in care bunul imobil este vandut. In concluzie, regimul de taxare aplicabil este cel reglementat prin articolul 141 alineatul 2 litera f).

Pentru a stabili daca aveti obligatia ajustarii sumei TVA, inainte de efectuarea vanzarii este necesara evaluarea cladirii la momentul vanzarii pentru a determina procentul de ,,cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil,, din patrimoniul firmei dvs.

 Astfel:

* daca acest procent rezultat este sub 20%, nu aveti obligatia ajustarii;

* daca acest procent rezultat este de cel putin 20%, este obligatorie ajustarea calculata pentru perioada ramasa din perioada de ajustare de 20 ani.

Daca se opteaza pentru vanzarea cladirii in regim normal de taxare, nu se mai pune problema ajustarii TVA deduse anterior vanzarii deoarece in acest caz nu mai sunt aplicabile prevederile articolului 149.

Optiunea de taxare se exprima in scris prin depunerea unei notificari la organul fiscal teritorial.