Vanzare cota indiviza de teren. Care este tratamentul TVA?

La finalizarea lucrarilor si vanzarea apartamentelor catre clienti in urma stornarii avansurilor, vom vedea daca firma proprietara a terenului poate vinde direct catre clienti cota indiviza la aceleasi cote de TVA precum dezvoltatorul imobiliar pentru apartamente.

Cota indiviza de teren aferenta fiecarui apartament construit sau cota indiviza aferenta caii de acces catre apartament nu poate fi vanduta de sine statator de catre proprietarul terenului respectiv. Daca s-ar vinde de sine statator, terenul respectiv ar fi teren construibil, deja construit, fara a mai exista dovada ca este un teren reprezentand cota indiviza aferent unui apartament si nu ar mai urma acelasi regim fiscal aplicat de catre dezvoltatorul imobiliar, de exemplu 5% conform prevederilor art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3  coroborate cu cele de la pct. 38 alin. (2) si alin. (3) din normele de aplicare ale acestui articol la vanzarea unui apartament. De asemenea, nici dezvoltatorul imobiliar nu ar mai putea vinde apartamentele fara a asigura cota indiviza aferenta fiecarui apartament. Terenul aferent unui bloc de locuinte trebuie tratat in totalitatea sa, fara a se vinde fractionat, catre fiecare proprietar de apartament caruia ii revine o cota parte (cota indiviza). In acest sens, am in vedere si definitia indiviziunii tratata ca un drept de proprietate pe care doua sau mai multe persoane il au, pe cote-parti, asupra unor bunuri privite ca o totalitate nedivizata.   

Conform prevederilor art. 649 alin. 1 lit. a Cod civil, cota indiviza este tratata drept parte comuna "Sunt considerate parti comune, in masura in care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cat si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia; pentru eventuala suprafata excedentara proprietarii sunt titularii unei coproprietati obisnuite."

Astfel, este recomandabil ca proprietarul terenului sa vanda terenul respectiv catre dezvoltatorul imobiliar, aplicand astfel regimul de taxare inversa (masuri de simplificare) reglementat prin art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal. In acest caz, pentru vanzarea unui apartament prin aplicarea cotei de 5%, dezvoltatorul imobiliar trebuie sa analizeze daca sunt respectate conditiile impuse prin Codul fiscal art. 291 alin. (3) lit. c)  pct. 3 care se refera, printre altele si la cota indiviza aferenta fiecarei locuinte "(3) Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele livrari de bunuri si prestari de servicii: ..... c) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.

3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie. ....... Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. In cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte."

Practic, cand un cumparator achizitioneaza un apartament, dobandind in acelasi timp si dreptul de proprietate asupra cotelor indivize din partile comune ale blocului, asupra anexelor gospodaresti si asupra altor constructii, inclusiv asupra terenurilor pe care acestea sunt construite, are loc o singura livrare (livrare principala). De aceasta livrare principala depinde si dobandirea de catre persoana fizica a dreptului de proprietate asupra cotelor indivize din partile comune ale blocului, anexele gospodaresti si terenurilor pe care acestea sunt edificate, fara ca acest drept sa fie dobandit printr-o achizitie separata. Astfel, dezvoltatorul imobiliar realizeaza o operatiune unica ce nu poate fi divizata artificial prin vanzarea separata a cotelor indivize.

Raspuns oferit pentru www.portalcodulfiscal.ro de Amelia Dumitras, consultant fiscal si expert contabil.