Tranzactii imobiliare efectuate de o persoana fizica nerezidenta. In ce conditii se face inregistrarea TVA?

Tags: tva, tranzactii imobiliare, persoana fizica nerezidenta, cedarea folosintei bunurilor

Analizam mai jos cazul unei persoane fizice nerezidente care realizeaza in Romania venituri din cedarea folosintei unor bunuri imobile (cf. Art. 61). Realizand exclusiv operatiuni scutite fara drept de deducere conform art 141 alin 2) lit e), vom stabili daca va intra in calculul plafonului de scutire de 65.000 euro (220.000 ron).

De asemenea, vom vedea daca ar fi obligatorie inregistrarea in scop de TVA in cazul in care veniturile din cedarea folosintei bunurilor imobile ar depasi 220.000 ron.

In cazul in care realizeaza aceste venituri din patru contracte de inchiriere (la sfarsitul anului), unul cu societatea A (pentru 3 imobile), un altul cu societatea B (pentru 2 imobile) si alte doua contracte cu doua persoane fizice, vom stabili daca incepand cu anul fiscal urmator este obligat sa califice aceste venituri in categoria venituri din activitati independente (fara deducere forfetara, ci cu deduceri pe baza contabilitatii organizate in partida simpla).

In plus, vom stabili si daca, in situatia in care in 2014 ar vinde o constructie care nu este noua, iar in 2015 o alta constructie care nu este de asemenea noua, constructii care nu au fost folosite de proprietar in scop de locuinta personala, fiind operatiuni scutite fara drept de deducere conform art 141 alin 2) lit f), ar trebui sa se inregistreze in scop de TVA.


Solutia consultantului:

Obligatiile ce ii revin persoanei fizice cu privire la TVA (aplicarea regimului special de scutire, inregistrarea in scopuri de TVA, taxarea operatiunilor) se stabilesc in conformitate cu prevederile Titlului VI - Taxa pe valoare adaugata din Codul fiscal, independent de obligatiile ce ii revin acestei persoane cu privire la impozitul pe venit (conform Titlului III).

Astfel, din punct de vedere al TVA, conform art. 127 alin. (1) din Codul fiscal, este considerata persoana impozabila orice persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice de natura celor prevazute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activitati.

In acest sens, alin. (2) al articolului stabileste ca, activitatile economice cuprind activitatile producatorilor, comerciantilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitatile extractive, agricole si activitatile profesiilor libere sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate economica exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.

Situatiile in care persoanele fizice care obtin venituri exploatarea bunurilor corporale cu catacter de continuitate devin persoane impozabile sunt explicitate prin normele metodologice date in aplicarea acestui articol.

In ceea ce priveste persoana fizica nerezidenta, aceasta poate aplica regimul special de scutire pentru intreprinderile mici prevazut la art. 152 din Codul fiscal, daca este stabilita in Romania conform art. 1251 alin. (2) lit. a). Potrivit acestuia:

 a) o persoana impozabila care are sediul activitatii economice in Romania este considerata a fi stabilita in Romania;

 b) o persoana impozabila care are sediul activitatii economice in afara Romaniei se considera ca este stabilita in Romania daca are un sediu fix in Romania, respectiv daca dispune in Romania de suficiente resurse tehnice si umane pentru a efectua regulat livrari de bunuri si/sau prestari de servicii impozabile;

 c) o persoana impozabila care are sediul activitatii economice in afara Romaniei si care are un sediu fix in Romania conform lit. b) este considerata persoana impozabila care nu este stabilita in Romania pentru livrarile de bunuri sau prestarile de servicii realizate la care sediul fix de pe teritoriul Romaniei nu participa.

Pct. 1 din normele metodologice date in aplicarea acestui articol stabileste ca, in cazul persoanelor fizice care sunt persoane impozabile pentru care nu poate fi identificat un sediu al activitatii economice, domiciliul stabil al acestor persoane va fi considerat sediul activitatii economice, in scopul determinarii statului in care acestea sunt stabilite, in sensul art. 1251 alin. (2) lit. a) din Codul Fiscal.

Conform art. 152 din Codul fiscal, persoana impozabila stabilita in Romania conform art. 1251 alin. (2) lit. a), a carei cifra de afaceri anuala, declarata sau realizata, este inferioara plafonului de 65.000 euro, al carui echivalent in lei se stabileste la cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei la data aderarii si se rotunjeste la urmatoarea mie, respectiv 220.000 lei, poate aplica scutirea de taxa pentru operatiunile prevazute la art. 126 alin. (1), cu exceptia livrarilor intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 143 alin. (2) lit. b).

Cifra de afaceri care serveste drept referinta pentru aplicarea acestor prevederi este constituita din valoarea totala, exclusiv TVA, in situatia persoanelor impozabile care solicita scoaterea din evidenta persoanelor inregistrate in scopuri de TVA a livrarilor de bunuri si a prestarilor de servicii efectuate de persoana impozabila in cursul unui an calendaristic, taxabile sau, dupa caz, care ar fi taxabile daca nu ar fi desfasurate de o mica intreprindere, a operatiunilor rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania conform art. 145 alin. (2) lit. b), a operatiunilor scutite cu drept de deducere si a celor scutite fara drept de deducere, prevazute la art. 141 alin. (2) lit. a), b), e) si f), daca acestea nu sunt accesorii activitatii principale, cu exceptia urmatoarelor:

 a) livrarile de active fixe corporale sau necorporale, astfel cum sunt definite la art. 1251 alin. (1) pct. 3, efectuate de persoana impozabila;
 b) livrarile intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conformart. 143 alin. (2) lit. b).

Potrivit art. 153 alin. (1) lit. b) persoana impozabila care are sediul activitatii economice in Romania si realizeaza sau intentioneaza sa realizeze o activitate economica ce implica operatiuni taxabile, scutite de taxa pe valoarea adaugata cu drept de deducere si/sau operatiuni rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania conform art. 145 alin. (2) lit. b), trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA la organul fiscal competent, denumita in continuare inregistrare normala in scopuri de taxa daca in cursul unui an calendaristic atinge sau depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 152 alin. (1), in termen de 10 zile de la sfarsitul lunii in care a atins sau a depasit acest plafon;

Asadar, daca persoana fizica obtine venituri din exploatarea bunurilor corporale cu caracter de continuitate aceasta este persoana impozabila din punct de vedere al taxei pe valoare adaugata.

Daca aceasta este stabilita in Romania conform art. 1251 alin. (2) lit. a) din Codul fiscal are obligatia sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA daca realizeaza in Romania operatiuni taxabile, scutite de taxa pe valoarea adaugata cu drept de deducere si/sau operatiuni rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania, in termen de 10 zile de la sfarsitul lunii in care a atins sau a depasit plafonul de scutire. In plafonul de 65.000 euro se iau in considerare si operatiunile de inchiriere scutite fara drept de deducere conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, intrucat acestea nu sunt accesorii activitatii principale.

Astfel, daca persoana fizica realizeaza doar operatiuni de inchiriere scutite de TVA fara drept de deducere si nu opteaza pentru taxarea acestora acesteia nu ii revine obligatia de a solicita inregistrarea in scopuri de TVA indiferent de cifra de afaceri realizata din aceste operatiuni. Aceasta deoarece desi depaseste plafonul de scutire nu realizeaza operatiuni dintre cele mentionate la art. 153 alin. (1) din Codul fiscal (operatiuni taxabile, scutite de taxa pe valoarea adaugata cu drept de deducere si/sau operatiuni rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania conform art. 145 alin. (2) lit. b)). In situatia in care realizeaza si operatiuni taxabile (vanzarea unei constructii noi sau a unui teren construibil, spre exemplu) aceasta este obligata sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA la depasirea plafonului de scutire.

Pentru exemplificare redam un extras din normele metodologice de aplicare a Codului fiscal (Titlul VI pct. 3):

"Livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice, cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal.

Exemplul nr. 1: O persoana fizica, care nu a mai realizat tranzactii cu bunuri imobile in anii precedenti, a livrat in cursul anului 2010 doua terenuri care nu sunt construibile. Desi persoana fizica a devenit persoana impozabila pentru aceste livrari, totusi livrarile respective fiind scutite de taxa conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizica nu are obligatia inregistrarii in scopuri de taxa conform art. 153 din Codul fiscal. Daca aceeasi persoana fizica livreaza in cursul anului 2010 o constructie noua in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa daca livrarea respectiva cumulata cu livrarile anterioare depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal."

In situatia in care persoana fizica nu este stabilita in Romania conform art. 1251 alin. (2) din Codul fiscal, obligatiile de inregistrare in scopuri de TVA se stabilesc conform art. 153 alin. (4) din Codul fiscal.

Potrivit acestuia, o persoana impozabila care nu este stabilita in Romania conform art. 1251 alin. (2) si nici inregistrata in scopuri de TVA in Romania conform art. 153 va solicita inregistrarea in scopuri de TVA la organele fiscale competente pentru operatiuni realizate pe teritoriul Romaniei care dau drept de deducere a taxei, altele decat serviciile de transport si serviciile auxiliare acestora, scutite in temeiul art. 143 alin. (1) lit. c) -m), art. 144 alin. (1) lit. c) si art. 1441, inainte de efectuarea respectivelor operatiuni, cu exceptia situatiilor in care persoana obligata la plata taxei este beneficiarul, conform art. 150 alin. (2) - (6).

Nu sunt obligate sa se inregistreze in Romania, conform prezentului articol, persoanele stabilite in afara Comunitatii Europene care presteaza servicii electronice catre persoane neimpozabile din Romania si care sunt inregistrate intr-un alt stat membru, conform regimului special pentru servicii electronice, pentru toate serviciile electronice prestate in Comunitatea Europeana. Persoana impozabila care nu este stabilita in Romania conform art. 1251 alin. (2) si nici inregistrata in scopuri de TVA in Romania conform art. 153 poate solicita inregistrarea in scopuri de TVA daca efectueaza in Romania oricare dintre urmatoarele operatiuni:

 a) importuri de bunuri;

 b) operatiuni prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e), daca opteaza pentru taxarea acestora, conform art. 141 alin. (3);

 c) operatiuni prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f), daca acestea sunt taxabile prin efectul legii sau prin optiune conform art. 141 alin. (3).

Normele metodologice date in aplicarea acestuia stabilesc ca, persoana impozabila care are sediul activitatii economice in afara Romaniei si nu este stabilita prin sediu/sedii fix/fixe in Romania este obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA in Romania pentru operatiunile prevazute la art. 153 alin. (4) din Codul fiscal, cu exceptia celor pentru care inregistrarea este optionala, si la art. 153 alin. (5) din Codul fiscal.

In cazul operatiunilor prevazute la art. 153 alin. (4) din Codul fiscal, altele decat cele pentru care inregistrarea este optionala, organul fiscal competent nu va inregistra in scopuri de TVA persoana impozabila nestabilita in Romania daca aceasta urmeaza sa realizeze in Romania numai operatiuni pentru care, potrivit prevederilor art. 150 alin. (2)-(6) din Codul fiscal, beneficiarul este persoana obligata la plata TVA. Organul fiscal competent va inregistra in scopuri de TVA persoana impozabila nestabilita in Romania care urmeaza sa realizeze operatiuni pentru care inregistrarea este optionala conform art. 153 alin. (4) din Codul fiscal, respectiv: servicii de transport si servicii auxiliare acestora, scutite in temeiul art. 143 alin. (1) lit. c)-m), art. 144 alin. (1) lit. c) si art. 1441 din Codul fiscal, importuri de bunuri, operatiuni prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, daca opteaza pentru taxarea acestora, conform art. 141 alin. (3), si/sau operatiuni prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, daca acestea sunt taxabile prin efectul legii sau prin optiune, conform art. 141 alin. (3) din Codul fiscal.

In vederea inregistrarii in scopuri de TVA:

a) persoana impozabila nestabilita in Romania obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA conform art. 153 alin. (4) din Codul fiscal trebuie sa furnizeze o declaratie pe propria raspundere organului fiscal competent, in care sa mentioneze ca va realiza in Romania operatiuni taxabile pentru care este persoana obligata la plata taxei conform art. 150 alin. (1) din Codul fiscal
si/sau ca urmeaza sa desfasoare operatiuni scutite cu drept de deducere, cu exceptia serviciilor de transport si a serviciilor auxiliare acestora, scutite in temeiul art. 143 alin. (1) lit. c)-m), art. 144 alin. (1) lit. c) si art. 1441 din Codul fiscal , pentru care inregistrarea este optionala. Pe langa declaratia pe propria raspundere, vor fi prezentate contractele sau comenzile din care rezulta aceste informatii;

b) persoana impozabila nestabilita in Romania care opteaza pentru inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile stabilite la art. 153 alin. (4) din Codul fiscal:

1. trebuie sa depuna in vederea inregistrarii notificarile prevazute in anexele nr. 1 si 2 la prezentele norme metodologice pentru operatiuni prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e) si f) din Codul fiscal, daca opteaza pentru taxarea acestora conform art. 141 alin. (3) din Codul fiscal;

2. trebuie sa furnizeze o declaratie pe propria raspundere organului fiscal competent, in care sa mentioneze ca va realiza in Romania importuri, operatiuni prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, daca acestea sunt taxabile prin efectul legii, si/sau pentru alte operatiuni pentru care inregistrarea este optionala, respectiv: servicii de transport si servicii auxiliare acestora, scutite in temeiul art. 143 alin. (1) lit. c)-m), art. 144 alin. (1) lit. c) si art. 1441 din Codul fiscal, precum si contractele sau comenzile din care rezulta aceste informatii;

c) persoana impozabila nestabilita in Romania care solicita inregistrarea conform art. 153 alin. (4) sau (5) din Codul fiscal trebuie sa prezinte contractele/comenzile in baza carora urmeaza sa efectueze livrari si/sau achizitii intracomunitare care au locul in Romania.

Persoana impozabila nestabilita in Romania se va inregistra la autoritatea fiscala competenta dupa cum urmeaza:

a) fie direct, fie prin desemnarea unui reprezentant fiscal, daca persoana este stabilita in spatiul comunitar. In cazul inregistrarii directe, aceasta persoana va declara adresa din Romania la care pot fi examinate toate evidentele si documentele ce trebuie pastrate in conformitate cu prevederile normelor metodologice de aplicare a titlului VI din Codul fiscal;

b) prin desemnarea unui reprezentant fiscal, daca persoana nu este stabilita in spatiul comunitar.