Tags: achizitie imobil, implicatii tva, acelasi numar cadastral
O societate inregistrata in scopuri de TVA achizitioneaza prin licitatie un bun imobil compus din teren construibil in suprafata de 5.000 mp si constructiile amplasate pe acesta. Acesta este subiectul analizei de astazi.
Asadar, amprenta la sol a constructiilor este de 1050 mp. Societatea debitoare proprietara a imobilului executat silit este de asemenea inregistrata in scopuri de TVA. Executorul a emis
factura pentru imobilul achizitionat de societate fara TVA, considerand vanzarea acestuia (in componenta precizata) operatiune scutita de TVA indicand in acest sens pe factura prevederile art 292 alin 2 lit f din Codul fiscal.
Constructiile figureaza la acelasi numar cadastral cu terenul de 5000 mp. Exista un raport de evaluare intocmit de executor pentru imobilului vandut in care valoarea constructiilor este mai mare decat valoarea celor 5000 mp. Intrebarile la care va raspund especialistul nostru sunt urmatoarele:
– Factura este intocmita corect in sensul considerarii ca scutita de TVA vanzarea intregii suprafete de teren de 5000 mp?
– Daca executorul a intocmit incorect factura, care este riscul fiscal (din punct de vedere al TVA) pentru societate in calitatea de cumparator?
Raspunsul specialistului
Da, factura a fost intocmita corect.
Conform prevederilor de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de taxa:
"Art. 292 alin. (2) lit. f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile.
In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare."
In Normele metodologice, date in aplicarea art. 292 alin. (2) din Codul fiscal, avem urmatoarele prevederi la pct. 55, alin. (1), (4)-(6):
„55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei.
Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.
(5) Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi.
(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism.
In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal."
Prin urmare, daca constructia are suprafata mai mare, din punct de vedere al TVA, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
Raspuns oferit de specialistii Portal Contabilitate, un proiect de consultanta specializata marca Rentrop&Straton.

de
Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Asociat unic, achizitie imobil proprietatea firmei
Intrebare:
Asociatul unic al unui srl, platitor de tva, doreste sa achizitioneze de la firma imobilul - sediu social si terenul aferent. Imobilul a fost construit in anul 2009 si a intrat in patrimoniul firmei in anul 2011.
Va rugam sa ne confirmati, daca dpdv procedural, asociatul poate achizitiona respectivul imobil in rate, la valoarea stabilita de un evaluator autorizat.
Care sunt implicatiile fiscale dpdv al tva (cladire veche) si al impozitului pe profit?
vezi AICI raspunsul specialistilor <<Achizitie imobil pentru inchiriere
Intrebare:
O societate platitoare de TVA si impozit pe profit doreste sa achizitioneze un apartament nou ce se va finaliza in anul 2026. Valoarea acestuia este de aproximativ 70.000 euro fara TVA. Achizitia se face de la un constructor persoana juridica, platitoare de TVA.
Achizitia se face in scopul obtinerii de venituri din chirii.
Care sunt beneficiile acestei achizitii pentru societate, in contextul economic actual
Ar fi mai avantajoasa achizitia...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<Omitere inregistrare imobil la achizitie
Intrebare:
La o societate in urma unui control desfasurat in decembrie 2024 s-a descoperit ca un imobil achizitionat in anul 2019 de la o persoana fizica a fost omis de la inregistrarea in contabilitate.
Societatea a fost platitoare de impozit pe venit pana in luna aprilie 2023, apoi a devenit platitoare de impozit pe profit.
Cu ce data se poate inregistra in contabilitate? Va rugam sa ne prezentati o solutie corecta pentru inregistrarea in contabilitate pentru anii...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<Regim TVA pentru livrare bun imobil catre cumparator intreprindere individuala
Intrebare:
Am o neclaritate referitor la entitatea caruia ii facturez bunuri imobile, pentru care s-a semnat contract de vanzare cumparare, vanzatorul fiind persoana juridica si cumparator persoana fizica. In contract este mentionata declaratia peroanei fizice, conform careia imobilele achizitionate in baza acestui contract, sunt afectate desfasurarii activitatii unei intreprinderii individuale. In acelasi timp am nevoie sa inteleg regimul fiscal al TVA, care se aplica. PF-ul nu e platitor de...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<Achizitie apartament prin executor
Intrebare:
Societatea noastra a achizitionat un apartament prin licitatie publica. Am primit factura emisa de BEJ in numele Debitorului/ garant, in valoare de 119.000 euro (baza 100.000 euro + tva 19.000 euro).
Atat societatea emitenta cat si societatea noastra sunt platitoare de TVA. I-am solicitat Executorului corectarea facturii, cu aplicarea masurilor de simplificare (taxara inversa) conform art 331 alin 2. (fara inscrierea tva pe factura si cu sintaxa taxare...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<