Tags: achizitie imobil, implicatii tva, acelasi numar cadastral
O societate inregistrata in scopuri de TVA achizitioneaza prin licitatie un bun imobil compus din teren construibil in suprafata de 5.000 mp si constructiile amplasate pe acesta. Acesta este subiectul analizei de astazi.
Asadar, amprenta la sol a constructiilor este de 1050 mp. Societatea debitoare proprietara a imobilului executat silit este de asemenea inregistrata in scopuri de TVA. Executorul a emis
factura pentru imobilul achizitionat de societate fara TVA, considerand vanzarea acestuia (in componenta precizata) operatiune scutita de TVA indicand in acest sens pe factura prevederile art 292 alin 2 lit f din Codul fiscal.
Constructiile figureaza la acelasi numar cadastral cu terenul de 5000 mp. Exista un raport de evaluare intocmit de executor pentru imobilului vandut in care valoarea constructiilor este mai mare decat valoarea celor 5000 mp. Intrebarile la care va raspund especialistul nostru sunt urmatoarele:
– Factura este intocmita corect in sensul considerarii ca scutita de TVA vanzarea intregii suprafete de teren de 5000 mp?
– Daca executorul a intocmit incorect factura, care este riscul fiscal (din punct de vedere al TVA) pentru societate in calitatea de cumparator?
Raspunsul specialistului
Da, factura a fost intocmita corect.
Conform prevederilor de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de taxa:
"Art. 292 alin. (2) lit. f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile.
In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare."
In Normele metodologice, date in aplicarea art. 292 alin. (2) din Codul fiscal, avem urmatoarele prevederi la pct. 55, alin. (1), (4)-(6):
„55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei.
Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.
(5) Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi.
(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism.
In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal."
Prin urmare, daca constructia are suprafata mai mare, din punct de vedere al TVA, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
Raspuns oferit de specialistii Portal Contabilitate, un proiect de consultanta specializata marca Rentrop&Straton.
de
Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Vanzare mijloc fix in conservare
Intrebare:
O societate a achizitionat un imobil in 2019 de la o persoana fizica (deci fara TVA) in valoare de 300.000 lei. La acea data societatea era microintreprindere.
Scopul achizitiei a fost o investitie imobiliara.
Deoarece societatea nu a mai desfasurat nicio activitate in urmatorii ani, imobilul a fost in conservare si nu s-a mai inregistrat amortizare.
Din 2023 societatea a fost incadrata la platitori de impozit pe profit, neavand...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<Vanzare constructii cu terenuri. Regim TVA. Inregistrari contabile
Intrebare:
Societatea achizitioneaza in anul 2020 de la o persoana fizica un imobil compus din:
- casa descompusa in apartament 1 valoare intrare 283.341,70 lei (valoare ramasa neamortizata la 31.10.2024 de 250.258,08 lei si apartament 2 valoare intrare 154.075,30 lei (valoare ramasa neamortizata 106.395,46 lei) (ambele au acelasi numar cadastral) si
- teren curtii constructii 655 mp impartit in 2 loturi (lot 1 aferent apartament 1 - 274 mp valoare 5376 lei si lotul...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<Pro rata si ajustarea TVA
Intrebare:
Societate platitoare de TVA, cumpara in regim de scutire de tva un imobil compus din cladire teren in cota indiviza (an 2024).
Destinatia acestui spatiu va fi dupa cum urmeaza:
- activitati administative/birouri/etc in sfera tva (legate de activitatea de comert - activitatea principala pe care o desfasura inainte de achizite imobil)
- inchiriere partiala cu tva catre persoane juridice platitoare tva (prin optiune depusa la ANAF)
...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<Cota TVA 5% pentru livrare in 2024 a locuintei promise in 2023
Intrebare:
In anul 2023 a fost incheiata promisiune de vanzare-cumpare sub semnatura privata pentru o locuinta noua care indeplineste toate conditiile pentru cota redusa de TVA de 5%. Avansul a fost facturat cu 19% pentru ca nu a existat declaratia notariala ca nu s-a achizitionat alta locuinta cu cota de 5%.
In 2024, pana la sfarsitul anului, se va semna contractul de vanzare-cumparare. Se poate taxa tranzactia cu cota redusa de 5% avand in vedere ca a fost semnata promisiune de...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<Achizitie imobil. Incadrare contabila si fiscala
Intrebare:
O societate pe actiuni avand obiect de activitate cod CAEN 6820 cumpara in luna august un imobil (poate sa fie casa, teren sau apartament) pe care deocamdata nu stie cum il va utiliza. Dupa modernizari, in functie de evolutiile pietei, societatea o sa decida daca il va inchiria, il va vinde sau il va pastra in scopuri administrative.
Cum inregistrez acest imobil, in 212 sau in 215? Amortizarea sau deprecierea, cheltuielile cu utilitatile, costurile generate de...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<