Achizitie spatiu pe firma si factura cu TVA. Cum poate firma sa vanda mai departe cu TVA?

Tags: tva, achizitie imobil, nerezidenti, apartament, achizitie, documente, livrare, deductibilitate

O societate doreste sa achizitioneze un apartament nou pe firma. Factura de achizitie a apartamentului este cu 24% TVA. Stabilim astfel care sunt conditiile pentru ca firma sa poata revinde acest apartament cu 5% TVA, precum si care va fi baza legala.

Pentru a vinde in regim de TVA cu cota de 5% aparatamentul respectiv trebuie sa aiba destinatia de locuinta asa cum prevazute la art. 140 alin. 2^1 lit.c din Codul fiscal, redat mai jos:
 
"(2^1) Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:
 
c) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. In cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte. Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:

1. in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;

2. in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;
 

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vreau acest produs →

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026

Vreau acest produs →

ChatGPT pentru contabili Ghid Practic cu prompturi si aplicatii reale

Vreau acest produs →

• Atentie, contabili!
  [Ghid] Programul Stock Option Plan: caracteristici, tratament fiscal, obligatii declarative si monografie contabila citeste mai mult
• Atentie, contabili!
  ​Imprumut acordat salariatului: tratament fiscal si monografie contabila Poate o societate sa acorde imprumuturi salariatilor? | Procedura interna pentru acordarea de imprumuturi catre salariati | Tratament fiscal. Imprumutul este avantaj salarial...citeste mai mult
• Atentie, contabili!
  Platesti pilonul III de pensii pentru salariati? Afla obligatiile fiscale si monografia contabila Plata pilonului III de pensii pentru salariati: tratament fiscal | Monografia contabila pentru pensia facultativa suportata de angajator | Raportarea platii pensiei facultative in...citeste mai mult
• Atentie, contabili!
  Transferul de active intre societati afiliate: ​monografie contabila si reglementari cheie Reglementari cheie privind tranzactiile intre parti afiliate | Monografie contabila Transferul de active intre societati afiliate este o operatiune intalnita frecvent in...citeste mai mult
• Atentie, contabili!
  ​Tranzactiile la bursa realizate de persoane fizice: impozitare, facilitati fiscale si obligatii declarative citeste mai mult

Aplicarea acestei cote de 5% presupune si respectarea unor conditii stricte. In primul rand cumparator trebuie sa fie persoane fizice si nu juridice.

Pentru ca vanzatorul sa poata utiliza cota redusa de 5%, cumparatorul trebuie sa puna la dispozitia vanzatorului, inainte sau in momentul livrarii cladirii, o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca va utiliza aceste cladiri conform destinatiei prevazute de lege. Aceasta declaratie va fi pastrata de vanzator pentru a justifica aplicarea cotei reduse de TVA de 5%.

Prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

Suprafata utila a locuintei este suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare precum si spatiile de circulatie din interiorul locuintei. Suprafata utila nu include: suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1 metru, nisele de radiatoare, suprafatele ocupate de sobe si cazane de baie, in cazul in care incalzirea se face cu sobe, precum si rampa, mai putin palierele, in cazul locuintelor duplex.

Anexele gospodaresti reprezinta constructiile cu caracter definitiv sau provizoriu, al caror scop este sa adaposteasca activitati specifice, complementare functiunii de locuire, care, prin amplasarea in vecinatatea locuintei, alcatuiesc impreuna cu aceasta o unitate functionala distincta. In categoria anexelor gospodaresti, de regula in mediul rural, sunt cuprinse: bucatarii de vara, grajduri pentru animale mari, patule, magazii, depozite si altele asemenea. Sunt asimilabile notiunii de anexe gospodaresti si garajele, serele, piscinele si altele asemenea.


Pretul vanzarii (aparatamentului) trebuie sa fie  de maxim 380.000 lei fara TVA.

Puteti aplica aceasta cota redusa de 5% numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale.

Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%.

Acest fapt inseamna ca puteti livra o locuinta cu TVA de 5% unei persoane necasatorite daca aceasta nu a mai detinut sau nu detine nicio locuinta in proprietate pe care sa o fi achizitionat cu cota de 5%. De asemenea, in cazul familiilor, sotul sau sotia trebuie sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%.
In vederea taxarii cu 5% a livrarii locuintelor, trebuie sa solicitati cumparatorului, inainte sau in momentul livrarii bunului imobil, o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca beneficiarul este la prima lui locuinta achizitionata cu cota de 5%. Asadar, atentie!

Nu este vorba de prima sa locuinta. Cumparatorul mai poate detine si alte locuinte, atat timp cat le-a achizitionat cu cota standard de 19% sau 24%, in functie de data achizitiei. Trebuie sa pastrati aceasta declaratie pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%, in cazul unei inspectii fiscale.
 
Cu privire la TVA, faptul ca veti cumpara cu cota de 24% urmand sa vindeti cu cota de 5% nu se pune problema ajustarii TVA dedusa de 24%.

Faptul ca realizati o livrare taxabila cu cota de 5% nu reprezinta motiv de ajustare a TVA dedusa la achizitii. Potrivit art. 149 alin. (4) din Codul fiscal:

"(4) Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:
a)    in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:
1.    integral sau partial, pentru alte scopuri decat activitatile economice;
2.    pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;
3.    pentru realizarea de operatiuni care dau drept de deducere a taxei intr-o masura diferita fata de deducerea initiala;

b)    in cazurile in care apar modificari ale elementelor folosite la calculul taxei deduse;

c)    in situatia in care un bun de capital al carui drept de deducere a fost integral sau partial limitat face obiectul oricarei operatiuni pentru care taxa este deductibila. In cazul unei livrari de bunuri, valoarea suplimentara a taxei de dedus se limiteaza la valoarea taxei colectate pentru livrarea bunului respectiv;
d)    in situatia in care bunul de capital isi inceteaza existenta, cu exceptia cazurilor in care se dovedeste ca respectivul bun de capital a facut obiectul unei livrari sau unei livrari catre sine pentru care taxa este deductibila;
e)    in cazurile prevazute la art. 138."

Atata vreme cat aparatamentul respectiv nu a facut obiectul unei limitari integrale sau partiale a dreptului de deducere a TVA, valoarea TVA dedusa nu este limitata la valoarea TVA colectata in urma livrarii bunului. Potrivit lit. d) de mai sus apartamentul a face obiectul unei livrari pentru care taxa este deductibila, drept urmare consideram ca nu se ajusteaza TVA.

O problema care ar putea aparea ar fi cea legata de obiectul de activitate  al firmei.
Noi  consideram ca aceasta cota redusa de 5% poate fi aplicata de catre orice persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA, indiferent de faptul ca bunul este construit de catre un dezvoltator imobiliar sau bunul este detinut in patrimoniu ca bun de capital de catre o persoana juridica impozabila.
 Asadar, in opinia noastra, cota redusa nu conditioneaza pe vanzatorul locuintei sa aiba un anumit obiect de activitate reglementat prin O.I.N.S. nr. 337 din 20 aprilie 2007 privind actualizarea Clasificarii activitatilor din economia nationala  CAEN de genul:

* cod CAEN 4110 "Dezvoltare (promovare) imobiliara";

* cod CAEN 4120 "Lucrari de constructii a cladirilor rezidentiale si nerezidentiale" .

Totusi, pentru a nu avea probleme legate de obtinerea veniturilor din activitati care nu sunt autorizate, va recomandam ca printr-o cerere de mentiuni, inainte de vanzarea apartamentului sa includeti in obiectul de activitate al firmei dvs. codul CAEN 6810 "Cumpararea si vanzarea de bunuri imobiliare proprii".
 
In concluzie, in opinia noastra puteti vinde in regim de TVA de 5% numai daca se respecata toate conditiile precizate mai sus, tind cont si de recomandarea noastra cu privire la completarea obiectului de activitate.

Atragem atentia ca daca una din conditii nu este respectata si /sau nu poate fi demonstrata cu documente, atunci taxarea trebuie facuta cu cota de TVA de 24%.
 

Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro