Achizitie imobil. Cum facem ajustarea TVA?

Tags: tva, cota de tva, imobil, taxare prin optiune, ajustarea tva

Va prezentam azi cazul unei societati inregistrare in scopuri de TVA care achizitioneaza in anul 2003 un imobil la valoarea de 39.000 lei si terenul aferent acestuia la valoarea de 40.000 lei. Factura pentru achizitie se face fara TVA. In anul 2006 au loc investitii la imobil in valoare de 229.368 lei, pentru care se deduce TVA de 43.580 lei. Incepand cu 01.01.2007 noua valoare a imobilului este 269.268 lei. La data de 31.12.2009 are loc reevaluarea imobilului, astfel ca noua valoare este 282.032 lei din care diferente din reevaluare, 12.764 lei. In luna decembrie 2012 imobilul, inclusiv terenul aferent va fi vandut catre o persoana fizica, la valoarea ramasa neamortizata de 232.396 lei. Vom vedea, in aceasta situatie daca factura se intocmeste cu TVA la toata valoarea sau numai la partea aferenta investitiilor neamortizate, precum si in ce mod se ajusteaza TVA aferenta tranzactiei.

Solutia consultantului:


In aplicarea prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, trebuia comunicata data primei utilizari a imobilului care a suferit transformari si valoarea de piata a imobilului stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.

Daca data primei utilizari a imobilului transformat stabilita conform pct. 37 alin. (4) din normele metodologice de aplicare a titlului VI din Codul fiscal , aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 44/2004, cu modificarile ulterioare, este pana la 1 ianuarie 2011, atunci imobilul ce va fi vandut in decembrie 2012 nu este considerat nou in sensul aplicarii prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal.

Prin urmare vanzarea imobilului ce va fi efectuata in decembrie 2012 va fi operatiune scutita de taxa si se va face ajustarea taxei deduse conform art. 149 din Codul fiscal si pct. 54 din normele metodologice, daca valoarea transformarii depaseste 20% din valoarea totala dupa transformare.

Depasirea cu 20% a valorii transformarii sau modernizarii se calculeaza in functie de valoarea totala dupa transformare sau modernizare, respectiv valoarea reevaluata a imobilului din contabilitate. Se considera ca imobilul este folosit pentru prima data dupa transformare la data procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor sau data documentului in baza caruia este majorata valoarea imobilului daca lucrarile de transformare au fost efectuate in regie proprie.

In situatia in care valoarea transformarii nu depaseste 20% din valoarea totala dupa transformare ori modernizare nu se efectueaza ajustari privind TVA conform art. 149 sau art. 148 din Codul fiscal .

Perioada de ajustare a TVA aferente depasirii cu 20% a valorii transformarii ce constituie bun de capital in sensul art. 149 din Codul fiscal este de 20 de ani. Daca data primei utilizari a imobilului dupa transformare este in cursul anului 2009, perioada de ajustare de 20 de ani inceput la 1 ianuarie 2009, caz in care ajustarea se face pentru perioada de ajustare ramasa care incepe la 1 ianuarie 2012 si se sfarseste la 31 decembrie 2029. Suma TVA deductibila pentru care se face ajustarea in favoarea bugetului de stat va fi de 37.043 lei (43.580 lei/20 ani x 17 ani).

Daca se opteaza pentru taxarea operatiunii de vanzare a imobilui, potrivit art. 141 alin. (3) din Codul fiscal , in conditiile pct. 39 din normele metodologice, nu se face ajustarea taxei deductibile pentru bunurile de capital prevazuta la art. 149 din Codul fiscal.


In situatia prezentata pretul de vanzare a imobilului va fi 232.396 lei la care se aplica cota de TVA de 24% sau dupa caz de 5% si se determina TVA colectata pentru operatiunea de vanzare a imobilului in regim de taxare prin optiune.