Facturare imobil. Care sunt inregistrarile contabile?

Tags: facturare imobil, inregistrarile contabile, bunuri, imobile, omfp 3055, evidenta, vanzare

In randurile de mai jos, analizam situatia in care societatea X achizitioneaza o cladire de la societatea Y. Ambele societati sunt SRL, TVA lunar si platitoare de impozit pe profit.

Cladirea are an de fabricatie 1978 si este in proprietatea firmei Y din anul 2005 in urma castigarii unei licitatii. Pe factura din 2005 a fost mentionata taxare inversa. Societatea Y nu a efectuat nicio investitie la cladire.

In sep 2014 Y vinde cladirea lui X. In contractul de vanzare-cumparare se mentioneaza transferul dreptului de proprietate la momentul perfectarii contractului, mai exact in septembrie 2014, iar plata in transe lunare egale pe parcursul a 3 ani. Vanzatorul Y factureaza lunar lui X valoarea incasata conform graficului din contract.

a) Cumparatorul X are obligatia legala de a-l convinge pe Y sa factureze toata valoarea cladirii la livrare, adica la momentul transferului de proprietate?

b) Y emite factura fara TVA?

c) Din moment ce cumparatorul X nu este in posesia facturii pentru toata valoarea cladirii poate inregistra in contabilitate cladirea pe baza contractului de vanzare-cumparare?
d) Ce inregistrari contabile se vor efectua in contabilitatea cumparatorului in baza contractului de vanzare cumparare si a facturii emise lunar tanand cont de cele expuse mai sus?

    Corect, din punct de vedere legal, contabil si fiscal, in cazul expus de Dvs., daca transferul proprietatii bunului are loc la data semnarii contractului de vanzare /cumparare si nu dupa efectuarea ultimei plati, vanzatorul trebuie sa emita factura pentru toata valoarea imobilului, la data transferului dreptului de proprietate, respectiv la data semnarii contractului, conform art. 134^1 alin.6 din Codul fiscal, redat mai jos:

"(6) Pentru livrarile de bunuri corporale, inclusiv de bunuri imobile, data livrarii este data la care intervine transferul dreptului de a dispune de bunuri ca si un proprietar. Prin exceptie, in cazul contractelor care prevad ca plata se efectueaza in rate sau al oricarui alt tip de contract care prevede ca proprietatea este atribuita cel mai tarziu in momentul platii ultimei sume scadente, cu exceptia contractelor de leasing, data livrarii este data la care bunul este predat beneficiarului."
 
In acest sens sunt si prevederile pct. 258 din Ordinul 3055/2009 care impun faptul ca vanzatorul sa isi recunoasca in evidenta contabila veniturile la data transferului dreptului de proprietate a bunului.

Redam mai jos aceste prevederi:
 
"Pct 258 -din Ordinul 3055/2009 privind contabilitatea cu modificarile si completarile ulterioare prevad:

"(1) In contabilitate, veniturile din vanzari de bunuri se inregistreaza in momentul predarii bunurilor catre cumparatori, al livrarii lor pe baza facturii sau in alte conditii prevazute in contract, care atesta transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor respective, catre clienti.
(2) Veniturile din vanzarea bunurilor se recunosc in momentul in care sunt indeplinite urmatoarele conditii:
(3)
a) entitatea a transferat cumparatorului riscurile si avantajele semnificative care decurg din proprietatea asupra bunurilor;
b) entitatea nu mai gestioneaza bunurile vandute la nivelul la care ar fi facut-o, in mod normal, in cazul detinerii in proprietate a acestora si nici nu mai detine controlul efectiv asupra lor;
c) marimea veniturilor poate fi evaluata in mod credibil;
d) este probabil ca beneficiile economice asociate tranzactiei sa fie generate catre entitate; si
e) costurile tranzactiei pot fi evaluate in mod credibil.
 
(21) Evaluarea momentului in care o entitate a transferat cumparatorului riscurile si avantajele semnificative aferente dreptului de proprietate asupra bunurilor impune o examinare a circumstantelor in care s-a desfasurat tranzactia. In cele mai multe cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate coincide cu transferul titlului legal de proprietate sau cu trecerea bunurilor in posesia cumparatorului. Acesta este cazul celor mai multe vanzari cu amanuntul. In alte cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate apare intr-un moment diferit de cel al transferului titlului legal de proprietate sau de cel al trecerii bunurilor in posesia cumparatorului. Daca o entitate pastreaza doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate, atunci tranzactia reprezinta o vanzare si veniturile sunt recunoscute. De exemplu, un vanzator poate pastra titlul de proprietate asupra bunurilor doar pentru a se asigura ca va incasa suma care se datoreaza. Intr-un asemenea caz, daca entitatea a transferat riscurile si beneficiile semnificative aferente dreptului de proprietate, tranzactia este o vanzare si veniturile sunt recunoscute.

Un alt exemplu cand entitatea pastreaza doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate poate fi o vanzare cu amanuntul, cu o clauza de returnare a banilor in cazul in care clientul nu este satisfacut. In asemenea cazuri, veniturile sunt recunoscute in momentul vanzarii, presupunandu-se ca vanzatorul poate estima in mod fiabil retururile viitoare si poate recunoaste un provizion aferent retururilor pe baza experientei anterioare si a altor factori relevanti."
 
Insa, avand in vedere faptul ca livrarea imobilului este scutita de TVA fara drept de deducere conform art. 141 alin.2 lit f, furnizorul nu are obligatia emiterii facturii conform art. 155 alin 6 din Codul fiscal redat mai jos.
 
"(6) Prin exceptie de la alin. (5) lit. a) si d), persoana impozabila nu are obligatia emiterii de facturi pentru operatiunile scutite fara drept de deducere a taxei conform art. 141 alin. (1) si (2)."
 
Daca insa opteaza pentru facturare, atunci aceasta se va intocmi pentru toata valoarea imobilului conform contract de vanzare -cumparare, si nu la fiecare termen de plata a ratei. Eventual, cu ocazia scadentei ratei, societatea vanzatoare va trimite o notificare de plata.
 
Obligatia facturarii intervenea in cazul in care vanzarea se face in regim de taxare prin optiune, conform art. 141 alin.2 lit g din Codul fiscal.
 
b. Y va emite factura fara TVA catre X conform art. 141 alin.2 lit.f din Codul fiscal, avand in vedere faptul ca imobilul nu este considerat nou in sens de TVA, nepunandu-se problema ajustarii vreunui TVA deoarece achizitia imobilului a avut loc anterior datei intrarii Romaniei in UE (respectiv in 2005), iar perioada de ajustare de 5 ani a expirat.
 
 
c. Societatea Dvs. poate inregistra in baza contractului de vanzare cumparare imobilul in evidenta contabila. Asa cum am spus mai sus, fiind vanzare in regim de scutire fara drept de deducere, factura nu este obligatorie.

d. Inregistrarea contabila este urmatoarea:

 - inregistrarea imobilului cf. contract la valoarea integrala cf. contractului de vanzare-cumparare;
 
212            =          404      valoare totala

    lunar, plata ratei:

404      =          5121

    lunar inregistrarea amortizarii:

6811         =          2812   



Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro