Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
de Redactia Infotva
la 15 Mai. 2018
In analiza de mai jos, o societate comerciala inchiriaza o cladire pe o durata de 10 ani de la o persoana fizica.
Societatea schimba destinatia cladirii, o supraetajeaza si o modernizeaza prin investitii de 1.000.000 lei.
Persoana fizica de la care se inchiriaza este asociat in firma, iar toate procedurile de obtinere a autorizatiei de urbanism si constructie au fost primite pe numele persoanei fizice.
Vom vedea care sunt implicatiile TVA in acest caz.
Persoana fizica de la care se inchiriaza este asociat in firma, iar toate procedurile de obtinere a autorizatiei de urbanism si constructie au fost primite pe numele persoanei fizice.
Vom vedea care sunt implicatiile TVA in acest caz.
Iata raspunsul specialistului!
In situatia prezentata, suma TVA deductibila inscrisa in facturile de materiale si servicii pentru renovarea si amenajarea cladirii inchiriate poate fi dedusa de catre chirias, numai daca :
- se face dovada ca acea constructie este destinata realizarii de operatiuni taxabile si/sau scutite cu drept de deducere si/sau neimpozabile de catre chirias, conform prevederilor articolului 297 alin. (4) din Codul fiscal "Sfera de aplicare a dreptului de deducere" ,
- facturile respective sunt emise pe numele chiriasului - persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA.
Valoarea lucrarilor efectuate pe intreaga perioada de executare a investitiei, inregistrate in debitul contului 231 "Imobilizari corporale in curs de executie" trebuie transferate in debitul contului 212, la momentul receptiei si punerii in functiune a cladirii, fiind efectuata inregistrarea contabila 212 "Constructii" = 231 "Imobilizari corporale in curs de executie". Din luna imediat urmatoare, investitia se recupereaza treptat si se supune amortizarii liniare calculata pe intreaga perioada de derulare a contractului de inchiriere.
Din punctul de vedere al TVA, aceste lucrari sunt de natura bunurilor de capital, conform prevederilor art. 305 "Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital" alin. (1) lit. a) si lit. b) din Codul fiscal
"(1) In sensul prezentului articol:
a) bunurile de capital reprezinta toate activele corporale fixe, definite la art. 266 alin. (1), pct. 3, precum si operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile, exclusiv reparatiile ori lucrarile de intretinere a acestora, chiar in conditiile in care astfel de operatiuni sunt realizate de beneficiarul unui contract de inchiriere, leasing sau al oricarui altui tip de contract prin care bunurile imobile/partile de bunuri imobile se pun la dispozitia unei alte persoane cu conditia ca valoarea fiecarei transformari sau modernizari sa fie de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare. ....;
b) bunurile care fac obiectul unui contract de inchiriere, de leasing, de concesionare sau oricarui altui tip de contract prin care bunurile se pun la dispozitia unei persoane sunt considerate bunuri de capital apartinand persoanei care le inchiriaza, ..... Operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile care sunt considerate bunuri de capital conform lit. a), efectuate de beneficiarul unui astfel de contract, apartin beneficiarului pana la sfarsitul contractului respectiv;"
Astfel, daca urmare raportului de evaluare efectuat dupa receptia lucrarilor se constata ca valoarea modernizarilor/transformarilor depaseste 20% din valoarea bunului modernizat, investitia este de natura unui bun de capital, caz in care, valoarea acesteia se inscrie si in Registrul bunurilor de capital, document de evidenta fiscala organizat din punctul de vedere al TVA, reglementat prin punctul 79 alineatul (2) din Normele de aplicare ale articolului 305 alin.(8) care prevede ca:
"Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate. Aceasta situatie trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii. Orice alte inregistrari, documente si jurnale privind bunurile de capital trebuie pastrate pentru aceeasi perioada."
Situatia bunurilor de capital, care pot face obiectul ajustarii taxei deductibile, trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii.
De asemenea, persoana fizica trebuie sa inregistreze contractul de inchiriere la organul fiscal competent in vederea impozitarii, in termen de 30 zile de la data incheierii acestuia deoarece, in cadrul unei inspectii fiscale la chirias, acest aspect se verifica cu prioritate. Neinregistrarea contractului de inchiriere la organul fiscal competent al persoanei fizice, conduce, implicit, la reincadrarea de catre organul de inspectie fiscala a cheltuielilor inregistrate in categoria cheltuielilor nedeductibile la determinarea rezultatului fiscal (profit sau pierdere). Astfel, se recomanda sa fiti in posesia unei copii a contractului de inchiriere inregistrat de catre proprietar.
In situatia in care lucrarile sunt de natura modernizarii sau transformarii cladirii, in calitate de chirias aveti obligatia sa notificati proprietarului modificarile intervenite asupra constructiei, dar numai daca valoarea acestora este mai mare de 25% fata de valoarea impozabila a cladirii, deoarece proprietarul este obligat sa depuna la D.G.I.T.L. o noua declaratia de impunere in termen de 30 de zile de la data modificarii cladirii.
In eventualitatea in care, inchirierea este folosita pentru alte scopuri decat activitatile economice sau pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei, societatea este obligata sa ajusteze dreptul de deducere pentru perioada ramasa de neutilizare a bunului , din cadrul perioadei de ajustare de 20 ani. Ajustarea se efectueaza conform prevederilor art. 305 din Codul fiscal. Se aplica acelasi regim si daca contractul de inchiriere este reziliat inainte de expirarea perioadei de inchiriere, astfel de exemplu :
- daca chiriasul reziliaza contractul de inchiriere si ii cedeaza proprietarului cu titlu gratuit modernizarile efectuate, in conformitate cu prevederile art. 305 alin.4 din Codul fiscal, se considera ca bunul de capital (investitia) isi inceteaza existenta in cadrul activitatii economice a chiriasului, caz in care va trebui sa isi ajusteze TVA dedusa pentru investitia realizata corespunzator numarului de ani ramasi din perioada de ajustare. Investitia facuta de chirias este tratata din punct de vedere fiscal ca un bun de capital distinct. Persoana impozabila poate sa isi ajusteze taxa dedusa initial aferenta bunului de capital , in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani.
- daca chiriasul reziliaza contractul de inchiriere si factureaza catre proprietar investitia, atunci nu se fac ajustari ale TVA deduse pentru modernizarile efectuate, transferul reprezentand o operatiune taxabila (conform prevederilor art. 305 alin.4 lit.d) pct. 1 din Codul fiscal).
Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Georgeta Serban Matei, consultant fiscal si expert contabil.
- se face dovada ca acea constructie este destinata realizarii de operatiuni taxabile si/sau scutite cu drept de deducere si/sau neimpozabile de catre chirias, conform prevederilor articolului 297 alin. (4) din Codul fiscal "Sfera de aplicare a dreptului de deducere" ,
- facturile respective sunt emise pe numele chiriasului - persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA.
Valoarea lucrarilor efectuate pe intreaga perioada de executare a investitiei, inregistrate in debitul contului 231 "Imobilizari corporale in curs de executie" trebuie transferate in debitul contului 212, la momentul receptiei si punerii in functiune a cladirii, fiind efectuata inregistrarea contabila 212 "Constructii" = 231 "Imobilizari corporale in curs de executie". Din luna imediat urmatoare, investitia se recupereaza treptat si se supune amortizarii liniare calculata pe intreaga perioada de derulare a contractului de inchiriere.
Manual de politici contabile - Stick USB
Cheltuieli deductibile si nedeductibile
Cartea Verde a PFA Contabilitatea si obligatiile fiscale
Din punctul de vedere al TVA, aceste lucrari sunt de natura bunurilor de capital, conform prevederilor art. 305 "Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital" alin. (1) lit. a) si lit. b) din Codul fiscal
"(1) In sensul prezentului articol:
a) bunurile de capital reprezinta toate activele corporale fixe, definite la art. 266 alin. (1), pct. 3, precum si operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile, exclusiv reparatiile ori lucrarile de intretinere a acestora, chiar in conditiile in care astfel de operatiuni sunt realizate de beneficiarul unui contract de inchiriere, leasing sau al oricarui altui tip de contract prin care bunurile imobile/partile de bunuri imobile se pun la dispozitia unei alte persoane cu conditia ca valoarea fiecarei transformari sau modernizari sa fie de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare. ....;
b) bunurile care fac obiectul unui contract de inchiriere, de leasing, de concesionare sau oricarui altui tip de contract prin care bunurile se pun la dispozitia unei persoane sunt considerate bunuri de capital apartinand persoanei care le inchiriaza, ..... Operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile care sunt considerate bunuri de capital conform lit. a), efectuate de beneficiarul unui astfel de contract, apartin beneficiarului pana la sfarsitul contractului respectiv;"
Astfel, daca urmare raportului de evaluare efectuat dupa receptia lucrarilor se constata ca valoarea modernizarilor/transformarilor depaseste 20% din valoarea bunului modernizat, investitia este de natura unui bun de capital, caz in care, valoarea acesteia se inscrie si in Registrul bunurilor de capital, document de evidenta fiscala organizat din punctul de vedere al TVA, reglementat prin punctul 79 alineatul (2) din Normele de aplicare ale articolului 305 alin.(8) care prevede ca:
"Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate. Aceasta situatie trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii. Orice alte inregistrari, documente si jurnale privind bunurile de capital trebuie pastrate pentru aceeasi perioada."
Situatia bunurilor de capital, care pot face obiectul ajustarii taxei deductibile, trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii.
De asemenea, persoana fizica trebuie sa inregistreze contractul de inchiriere la organul fiscal competent in vederea impozitarii, in termen de 30 zile de la data incheierii acestuia deoarece, in cadrul unei inspectii fiscale la chirias, acest aspect se verifica cu prioritate. Neinregistrarea contractului de inchiriere la organul fiscal competent al persoanei fizice, conduce, implicit, la reincadrarea de catre organul de inspectie fiscala a cheltuielilor inregistrate in categoria cheltuielilor nedeductibile la determinarea rezultatului fiscal (profit sau pierdere). Astfel, se recomanda sa fiti in posesia unei copii a contractului de inchiriere inregistrat de catre proprietar.
In situatia in care lucrarile sunt de natura modernizarii sau transformarii cladirii, in calitate de chirias aveti obligatia sa notificati proprietarului modificarile intervenite asupra constructiei, dar numai daca valoarea acestora este mai mare de 25% fata de valoarea impozabila a cladirii, deoarece proprietarul este obligat sa depuna la D.G.I.T.L. o noua declaratia de impunere in termen de 30 de zile de la data modificarii cladirii.
In eventualitatea in care, inchirierea este folosita pentru alte scopuri decat activitatile economice sau pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei, societatea este obligata sa ajusteze dreptul de deducere pentru perioada ramasa de neutilizare a bunului , din cadrul perioadei de ajustare de 20 ani. Ajustarea se efectueaza conform prevederilor art. 305 din Codul fiscal. Se aplica acelasi regim si daca contractul de inchiriere este reziliat inainte de expirarea perioadei de inchiriere, astfel de exemplu :
- daca chiriasul reziliaza contractul de inchiriere si ii cedeaza proprietarului cu titlu gratuit modernizarile efectuate, in conformitate cu prevederile art. 305 alin.4 din Codul fiscal, se considera ca bunul de capital (investitia) isi inceteaza existenta in cadrul activitatii economice a chiriasului, caz in care va trebui sa isi ajusteze TVA dedusa pentru investitia realizata corespunzator numarului de ani ramasi din perioada de ajustare. Investitia facuta de chirias este tratata din punct de vedere fiscal ca un bun de capital distinct. Persoana impozabila poate sa isi ajusteze taxa dedusa initial aferenta bunului de capital , in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani.
- daca chiriasul reziliaza contractul de inchiriere si factureaza catre proprietar investitia, atunci nu se fac ajustari ale TVA deduse pentru modernizarile efectuate, transferul reprezentand o operatiune taxabila (conform prevederilor art. 305 alin.4 lit.d) pct. 1 din Codul fiscal).
Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Georgeta Serban Matei, consultant fiscal si expert contabil.
de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Votati articolul "Executare investii asupra unui imobil. Care sunt implicatiile TVA?":
Rating:
Nota: 4.75 din 5 din 4 voturi
Rating:
Nota: 4.75 din 5 din 4 voturi
Urmareste-ne pe Google News
Articole similare
Transport intracomunitar si lipsa codului de TVA. Cum facturam corect?Impunerea veniturilor din apicultura pe baza normelor de venitPrestari servicii intracomunitare. Termene limita pentru facturare, obligatii fiscale si contabileNota de debitare creditare poate fi document decontare intre societatea mama si sucursala?Taxarea inversa: masuri de simplificare la aplicarea TVA in 2012Ultimele articole
Examenul CECCAR 2024. Teste rezolvate, exact in genul celor care se dau la examenCalendar ANAF: Pana cand se depun declaratiile pentru aplicarea/incetarea aplicarii sistemului TVA la incasareAjustari de TVA. Cand se vor declara in D300Calendar ANAF. Declaratii cu scadenta in data de 25 martie 2024Pana pe 11 martie 2024 trebuie depusa notificarea privind aplicarea/incetarea aplicarii regimului special pentru agricultori
Mai multe articole despre tva
Articole similare
Servicii bancare achizitionate din UE. Ce IMPLICATII TVA apar?Infiintare SRL. IMPLICATII TVA si achizitii intracomunitareServicii pe cale electronica realizate de un PFA. Ce implicatii are din punct de vedere al TVA?TVA - Ajustarea bazei de impozitareInregistrarea platii unei facturi din contul personal al administratorului. Exista implicatii pe TVA?Ultimele articole
Achizitie teren construibil si constructie cu acelasi numar cadastral. IMPLICATII TVAIMPLICATII TVA pentru facturile neinregistrate in contabilitateTratament TVA pentru marfurile achizionate din China si vandute in UEAchizitie materii prime. Care sunt implicatiile TVA?Refacturare taxe locale. Care sunt implicatiile TVA?
Mai multe articole despre implicatii tva
Articole similare
Mai multe taxe si comisioane se reduc, dupa aprobarea ASFSplit TVA, ca urmare a neplatii TVA-ului la termen. Obligatii fiscaleCe declaratii depunem pana la 25, respectiv 29 mai?Mugur Isarescu: Cresterea TVA a influentat inflatia care sperie investitoriiFirma nou infiintata. TVAUltimele articole
Modificare D212 in 2024. Ce trebuie sa stie contribuabilii care obtin venituri din chiriiIMM Plus a fost aprobat de Guvern: Bugetul de 12,5 miliarde lei va sprijini 11.500 companii Depunere situatii financiare. Firmele care nu desfasoara activitate economica mai depun bilantul?Cum se impoziteaza veniturile din cedarea folosintei bunurilor, incepand cu 1 ianuarie 2024Noua schema IMM Plus, propusa de Finante. Vor fi acordate 12,5 miliarde lei pentru sprijinul antreprenorilor
Mai multe articole despre investitii
Articole similare
Codul Fiscal 2010 TITLUL III - Capitolul X - Venitul net anual impozabilAmanarea la plata a ratelor de leasing. Cum se face inregistrarea dobanzilor capitalizate conform OUG 37/2020?Cum se aplica TVA in cota de 5 procenteModalitatea legala de inchiriere a IMOBILelor in regim turisticInchirierea unui IMOBIL este o operatiune scutita de TVAUltimele articole
Examenul CECCAR 2024. Teste rezolvate, exact in genul celor care se dau la examenCalendar ANAF. Declaratii cu scadenta in data de 25 martie 2024Cum se impoziteaza veniturile din cedarea folosintei bunurilor, incepand cu 1 ianuarie 2024Lista seminariilor web pentru luna martie, publicata pe portalul ANAFCalendar ANAF: Declaratii fiscale cu scadenta in data de 26 februarie 2024
Mai multe articole despre imobil
Articole similare
Ministrul Finantelor vrea Codul Fiscal in forma adoptata de ParlamentCum inregistram exportul de bunuri pe numele cumparatorului stabilit pe teritoriul comunitar?Split TVA. Cum se efectueaza plata facturilor?Formularul 089 - Cine are obligatia depunerii?ANAF a republicat Ordinul pentru reinregistrarea in scopuri de TVAUltimele articole
PFA, activitati independente. Obligatii fiscale an 2024Cum fac firmele trecerea de la impozit pe profit la impozit micro in 2024Firma fara salariati la 31 decembrie 2023. Daca angajeaza in 30 de zile, isi poate pastra statutul de microintreprindere?PFA la norma de venit. Daca depaseste plafonul de 25.000 euro este obligat sa treaca la sistemul real in 2024?Legea 207/2025 a fost modificata recent prin Legea 296/2023. Vezi ce schimbari vor fi implementate
Mai multe articole despre cod fiscal
Atentie contabili!
Modificari importante privind cotele de TVA!Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Cote de TVA aplicabile de la 1 ianuarie 2024. Noutati fiscale si Scutiri de TVA"