Executare investii asupra unui imobil. Care sunt implicatiile TVA?

Societatea schimba destinatia cladirii, o supraetajeaza si o modernizeaza prin investitii de 1.000.000 lei.

Persoana fizica de la care se inchiriaza este asociat in firma, iar toate procedurile de obtinere a autorizatiei de urbanism si constructie au fost primite pe numele persoanei fizice.

Vom vedea care sunt implicatiile TVA in acest caz.

In situatia prezentata, suma TVA deductibila inscrisa in facturile de materiale si servicii pentru renovarea si amenajarea cladirii inchiriate poate fi dedusa de catre chirias, numai daca :

- se face dovada ca acea constructie este destinata realizarii de operatiuni taxabile si/sau scutite cu drept de deducere si/sau neimpozabile de catre chirias, conform prevederilor articolului 297 alin. (4) din Codul fiscal "Sfera de aplicare a dreptului de deducere" ,

- facturile respective sunt  emise pe numele chiriasului - persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA.

Valoarea lucrarilor efectuate  pe intreaga perioada de executare a investitiei,  inregistrate  in debitul contului 231 "Imobilizari corporale in curs de executie" trebuie transferate in debitul contului 212, la momentul receptiei si punerii in  functiune a cladirii, fiind  efectuata  inregistrarea contabila 212  "Constructii"  = 231 "Imobilizari corporale in curs de executie". Din luna imediat urmatoare, investitia se recupereaza treptat  si se supune amortizarii liniare calculata pe intreaga perioada de derulare a contractului de inchiriere.

Din punctul de vedere al TVA, aceste lucrari sunt de natura bunurilor de capital, conform prevederilor art. 305 "Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital" alin. (1) lit. a) si lit. b) din Codul fiscal

"(1) In sensul prezentului articol:

a) bunurile de capital reprezinta toate activele corporale fixe, definite la art. 266 alin. (1), pct. 3, precum si operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile, exclusiv reparatiile ori lucrarile de intretinere a acestora, chiar in conditiile in care astfel de operatiuni sunt realizate de beneficiarul unui contract de inchiriere, leasing sau al oricarui altui tip de contract prin care bunurile imobile/partile de bunuri imobile se pun la dispozitia unei alte persoane cu conditia ca valoarea fiecarei transformari sau modernizari sa fie de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare. ....;

b) bunurile care fac obiectul unui contract de inchiriere, de leasing, de concesionare sau oricarui altui tip de contract prin care bunurile se pun la dispozitia unei persoane sunt considerate bunuri de capital apartinand persoanei care le inchiriaza, ..... Operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile care sunt considerate bunuri de capital conform lit. a), efectuate de beneficiarul unui astfel de contract, apartin beneficiarului pana la sfarsitul contractului respectiv;"

Astfel, daca urmare raportului de evaluare efectuat dupa receptia lucrarilor se constata ca valoarea modernizarilor/transformarilor  depaseste 20%  din valoarea bunului modernizat, investitia este de natura unui bun de capital, caz in care, valoarea acesteia se inscrie si in Registrul bunurilor de capital, document de evidenta fiscala organizat din punctul de vedere al TVA, reglementat prin punctul 79 alineatul (2) din Normele de aplicare ale articolului 305  alin.(8) care prevede ca:
"Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate. Aceasta situatie trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii. Orice alte inregistrari, documente si jurnale privind bunurile de capital trebuie pastrate pentru aceeasi perioada."
 
Situatia bunurilor de capital, care pot face obiectul ajustarii taxei deductibile, trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii.
 
De asemenea, persoana fizica trebuie sa inregistreze contractul de inchiriere la organul fiscal competent in vederea impozitarii, in  termen de 30 zile de la data incheierii acestuia deoarece, in cadrul unei inspectii fiscale la chirias, acest aspect se verifica cu prioritate. Neinregistrarea contractului de inchiriere la organul fiscal competent al persoanei fizice, conduce, implicit, la reincadrarea de catre organul de inspectie fiscala a cheltuielilor inregistrate in categoria cheltuielilor nedeductibile la determinarea rezultatului fiscal (profit sau pierdere). Astfel, se recomanda sa fiti in posesia unei copii a contractului de inchiriere inregistrat de catre proprietar.  
         
In situatia in care lucrarile sunt de natura modernizarii sau transformarii cladirii, in calitate de chirias aveti obligatia sa notificati proprietarului modificarile intervenite asupra constructiei, dar numai daca valoarea acestora este mai mare de 25% fata de valoarea  impozabila  a cladirii, deoarece proprietarul este obligat sa depuna la D.G.I.T.L. o noua declaratia de impunere in termen de 30 de zile de la data modificarii cladirii.  
 
In eventualitatea in care, inchirierea este folosita pentru alte scopuri decat activitatile economice sau pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei, societatea este obligata sa ajusteze dreptul de deducere pentru perioada ramasa de neutilizare a bunului , din cadrul perioadei de ajustare de 20 ani. Ajustarea se efectueaza conform prevederilor art. 305 din Codul fiscal. Se aplica acelasi regim si daca contractul de inchiriere este reziliat inainte de expirarea perioadei de inchiriere, astfel de exemplu :

- daca chiriasul reziliaza contractul de inchiriere si ii cedeaza proprietarului cu titlu gratuit modernizarile efectuate, in conformitate cu prevederile art. 305 alin.4 din Codul fiscal, se considera ca bunul de capital (investitia) isi inceteaza existenta in cadrul activitatii economice a chiriasului, caz in care va trebui sa isi ajusteze TVA dedusa pentru investitia realizata corespunzator numarului de ani ramasi din perioada de ajustare. Investitia facuta de chirias este tratata din punct de vedere fiscal ca un bun de capital distinct. Persoana impozabila poate sa isi ajusteze taxa dedusa initial aferenta bunului de capital , in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani.

- daca chiriasul reziliaza contractul de inchiriere si factureaza catre proprietar investitia, atunci nu se fac ajustari ale TVA deduse pentru modernizarile efectuate, transferul reprezentand o operatiune taxabila (conform prevederilor art. 305 alin.4 lit.d) pct. 1 din Codul fiscal).

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Georgeta Serban Matei, consultant fiscal si expert contabil.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!