Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
In cazul vanzarii unui imobil din 1999 de catre o persoana fizica printr-o tranzactie care depaseste valoarea de 35.000, se va trece la categoria platitor de TVA? Implica aceasta procedura inregistrarea persoanei fizice ca platitoare de TVA, declararea si inregistrarea acestei persoane ca platitor de TVA la administratia financiara?
Raspuns:
Conform art. 127 alin. 2 din Codul fiscal , nu intra in sfera de aplicare a TVA vanzarea imobilelor care au fost folosite in scop personal, precum si vanzarea imobilelor in mod ocazional, indiferent de valoarea acestora, efectuate de persoane fizice.
Se considera ca persoanele fizice nu realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale.
in categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite legal sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.
Punctul 3 din normele metodologice de aplicare a codului fiscal prevede urmatoarele: "IOn sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal , obtinerea de venituri de catre persoanele fizice din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri care sunt folosite de catre acestea pentru scopuri personale, nu va fi considerata activitate economica, cu exceptia situatiilor in care se constata ca activitatea respectiva este desfasurata in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate in sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal ".
Operare SAGA Exemple practice si recomandari
Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2024
Cartea Verde a Contabilitatii
In consecinta, vanzarea locuintelor personale sau a altor bunuri (inclusiv terenuri) nu sunt considerate a fi activitati economice si prin urmare nu exista obligatia de a plati TVA pentru astfel de vanzari, cu exceptia cazului in care se constata ca persoana fizica in cauza desfasoara astfel de activitati cu caracter de continuitate si deci cu titlu profesional; in acest caz o astfel de persoana devine o persoana impozabila fiind obligata sa solicite inregistrarea ca platitor de TVA.
Persoanele fizice trebuie sa plateasca TVA daca tranzactiile imobiliare depasesc valoarea de 35.000 euro, numai in cazul in care exista o continuitate a acestei activitati cu scopul obtinerii de profit.
in baza declaratiilor anuale de venit se poate observa daca exista continuitate. In ceea ce priveste tranzactiile imobiliare, declaratiile anuale de venit ale persoanelor fizice se coreleaza cu cele ale notarilor publici si se observa daca sunt corecte, daca au inregistrat tranzactiile la administratiile financiare, daca au platit impozitul si TVA pentru tranzactiile repetate mai mari de 35.000 euro.
Astfel, tinand cont de prevderile de mai sus, operatiunile privind tranzactiile imobiliare realizate de persoane fizice pot fi clasificate in trei categorii:
a) Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA
Prima categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila, si prin urmare operatiunea nu se cuprinde in sfera de aplicare a TVA, este vanzarea de constructii si de terenuri, daca persoanele fizice vand bunuri pe care le-au utilizat in scopuri personale. Indiferent de valoarea cladirilor sau terenurilor care apartin persoanei fizice si nu au fost cumparate in vederea revanzarii, ci se poate demonstra ca au fost utilizate in scopuri personale (locuinte proprietate personala, case de vacanta, suprafete de terenuri mostenite sau aferente cladirilor), tranzactiile privind vanzarea acestora nu intra in sfera de aplicare a TVA.
A doua categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila sunt operatiunile imobiliare realizate ocazional. Conform prevederilor pct. 3 alin. (1 ) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal , aprobate prin HG nr. 44/2004 , cu modificarile si completarile ulterioare, pentru alte operatiuni decat vanzarea de bunuri utilizate in scopuri personale, persoana fizica devine persoana impozabila daca activitatea desfasurata are caracter de continuitate.
Din punct de vedere fiscal, operatiunile au caracter de continuitate atunci cand nu pot fi considerate operatiuni ocazionale. Totusi, avand in vedere complexitatea operatiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atentie contextul pentru a stabili cu certitudine daca operatiunea este sau nu ocazionala. Trebuie avut in vedere ca la pct. 66 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea 571/2003 privind Codul fiscal , aprobate prin HG 44/2004 , cu modificarile si completarile ulterioare, se prevede ca activitatea economica se considera ca fiind inceputa din momentul in care o persoana intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate, iar intentia persoanei trebuie apreciata in baza elementelor obiective ca, de exemplu, faptul ca aceasta incepe sa angajeze costuri si/sau sa faca investitii pregatitoare necesare pentru initierea unei activitati economice.
Daca, de exemplu, o persoana fizica construieste un bloc de locuinte sau de birouri, chiar daca va realiza vanzarea printr-o singura tranzactie, operatiunea nu va putea fi considerata ocazionala, chiar daca in anul respectiv nu va mai efectua alte operatiuni imobiliare, intrucat activitatea sa economica se considera a fi inceputa in momentul in care a angajat costuri pentru investitia respectiva. Daca insa o persoana fizica cumpara sau construieste o locuinta noua, dar din diverse motive o revinde si rezulta cu certitudine ca nu a realizat in anul respectiv, sau in anii precedenti, mai multe operatiuni imobiliare, atunci operatiunea poate fi considerata ocazionala.
Astfel, daca o familie construieste o casa noua, pe care ulterior o vinde fiindca nu corespunde cerintelor, operatiunea poate fi considerata ocazionala daca in anul curent si in anii precedenti persoana nu a mai realizat astfel de operatiuni "intamplatoare".
b) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila, dar operatiunile sunt scutite de TVA conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal .
In general, daca o persoana fizica realizeaza in cursul unui an calendaristic mai mult de o operatiune imobiliara constand in vanzari de terenuri si constructii, altele decat cele utilizate in scopuri personale care nu intra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata, devine persoana impozabila indiferent daca operatiunea este sau nu scutita de TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal .
Totusi, daca operatiunile imobiliare constau numai in vanzari de constructii care nu indeplinesc conditiile prevazute de lege pentru a fi considerate noi si in vanzari de orice alte terenuri decat cele construibile, acestea sunt scutite de TVA si chiar daca persoana fizica devine, in principiu, persoana impozabila pentru aceste operatiuni, nu are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA. Persoanele fizice care cumpara in vederea revanzarii bunuri imobile devin persoane impozabile din perspectiva TVA, deoarece realizeaza fapte de comert, asa cum prevede si Codul Comercial .
In unul din exemplele din adresa dumneavoastra, in care persoana fizica realizeaza numai vanzari de case "vechi" si terenuri, altele decat cele construibile, desidevine persoana impozabila, operatiunile imobiliare sunt scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal . Totusi, atentie ca in aceasta situatie, este suficient sa realizeze o singura vanzare a unei constructii noi sau a unui teren construibil si deja, inainte de aceasta operatiune trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece conform art. 152 din Codul fiscal in calculul plafonului de scutire pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliare scutite.
c) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila si operatiunile sunt taxabile.
Problema persoanelor fizice care trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA se restrange la acela al vanzarilor de cladiri noi si de terenuri construibile, atunci cand aceste bunuri nu au fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate. Persoanele care realizeaza tranzactii imobiliare cu terenuri construibile si constructii noi, care au caracter de continuitate, asa cum s-a explicat mai sus, trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile prevazute la art. 152 din Codul fiscal sau inainte de inceperea activitatii economice, conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal , si sa indeplineasca toate obligatiile ce decurg din aceasta calitate, la fel ca alte persoane impozabile.
In ceea ce priveste procedura de inregistrare a personaleor fizice in scopuri de TVA trebuie avute in vedere urmatoarele aspecte:
- persoanele fizice care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere se inregistreaza in scopuri de TVA prin completarea formularului 070 - Declaratie de inregistrare fiscala/ Declaratie de mentiuni pentru persoane fizice care desfasoara activitatea in mod independent sau exercita profesii libere";
- persoanele fizice romane, altele decat cele care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere, pot solicita inregistrarea in scopuri de TVA prin completarea formularului 020 - Declaratie de inregistrare fiscala / Declaratie de mentiuni pentru persoane fizice romane".
Modelul si continutul celor doua formulare ale declaratiilor de inregistrare fiscala sunt prevazute de Ordinul ministrului finantelor publice nr. 262/2007 pentru aprobarea formularelor de inregistrare fiscala cu modificarile si completarile ulterioare.
Intrucat persoana fizica devine persoana impozabila chiar si pentru vanzarile de bunuri imobile scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in circumstantele descrise la lit. b), rezulta ca este suficient sa realizeze o singura operatiune taxabila constand in vanzarea de cladiri noi sau terenuri construibile, inainte de aceasta operatiune avand obligatia sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece conform act. 152 din Codul fiscal in calculul plafonului de scutire pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliare scutite.
Daca persoana fizica se inregistreaza in scopuri de TVA, ea are toate drepturile si obligatiile ce decurg din legislatia referitoare la TVA, respectiv devenind persoana impozabila trebuie sa plateasca TVA la buget, dar are si dreptul sa deduca taxa aferenta cumpararilor de bunuri si servicii destinate activitatii sale economice.
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
VANZARE IMOBIL catre asociati. Intocmire facturi. Regim TVADizolvare societate. Impozit dividendeVANZARE IMOBIL. Care este tratamentul fiscal?Plafon de scutire si obligatia inregistrarii in scopuri de TVA la VANZARE IMOBILe. Cum se procedeaza?Trecere la TVA lunar. Ce obligatii fiscale apar?Ultimele articole
Cota TVA aplicabila in 2024 in cazul vanzarii de imobileTVA imobiliare 2023: 3 studii de caz importante pentru contribuabiliVANZARE IMOBIL vechi. Regim TVAVanzare bun imobil si teren - regim fiscal TVACalcularea TVA-ului pentru vanzarea unui imobil vechiArticole similare
TVA - Prestari de servicii de intermediere in numele si in contul altei persoaneANAF: Rambursari de TVA in valoare de 60,90 milioane de lei in semestrul I al anului 2023Activitati medicale. Obligatia inregistrarii in scopuri de TVAMinistrul Finantelor: Scutirea IT-istilor de impozitul pe venit este abordarea corecta. Intentionam sa extindem si asupra altor domeniiCum inregistram cheltuielile omise in anii precedenti?Ultimele articole
E-Factura in 2025: 5 modificari importante aduse de FinanteAchizitii intracomunitare peste plafonul de 10.000 euro. Unde se achita TVA-ul?Cum vor fi modificate incepand cu anul 2025 sistemele E-Factura, E-TVA, E-TransportE-TVA: Ar putea fi PROROGATA pana la 1 iulie 2025 obligatia de transmitere a verificarii diferentelor la RO e-TVAProiect OUG privind E-Factura: Din 2025 identificarea prin CNP va fi optionalaArticole similare
Ce declaratii mai avem de depus in noiembrie 2014?Ce declaratii fiscale au termen in luna august 2015?Deplasari intracomunitare de produse accizabile in regim suspensiv de accize. Ce norme respectam?Cheltuieli rezultate din valorificarea titlurilor de participare. Impozit pe profitCe declaratii au termen-limita la 25 septembrie?Ultimele articole
Calendar ANAF: Care sunt obligatiile fiscale cu termen la 16 noiembrie?ANAF: Declaratii fiscale cu termen in luna noiembrie 2015Ce declaratii fiscale au termen in luna octombrie 2015?Ce declaratii fiscale depunem in luna iulie 2015 la Fisc?TVA perisabilitati. Care va fi tratamentul TVA?Articole similare
Depreciere creanta. Solutia pentru un client in insolventaAplicarea bonificatiei pentru cresterea capitalurilor, conform OUG 153/2020D107 in 2024: Pana cand trebuie depus formularul de platitorii de impozit micro si pe profit?Ce trebuie sa stim despre depunerea formularului 101 in 2015?Deductibilitate cheltuieli administrare, sponsorizareUltimele articole
A fost prelungit termenul pentru acordarea facilitatilor fiscale introduse prin OUG 107/2024Bilant interimar sem. III 2024. Se poate intocmi bilant interimar in luna decembrie?Achizitii intracomunitare peste plafonul de 10.000 euro. Unde se achita TVA-ul?Modificari IMPORTANTE aduse impozitului pe profit, suplimentar si pe veniturile microPFA cu activitate inceputa in cursul anului. Datoreaza CAS si CASS?Articole similare
Omisiune inregistrare in scop de TVA. Cum putem corecta eroarea?TVA platit in vama: regim fiscalSinteza Formular 096: Declaratie de mentiuni privind anularea inregistrarii in scopuri de TVACe modifica Ordinul ANAF nr. 418 din 2012 privind Declaratia 311Servicii extracomunitare prestate de un PFA neinregistrat in scopuri de TVAUltimele articole
Cum se declara TVA-ul de import in SAF-TJoi, 10 august 2023, termenul limita pentru depunerea formularelor de inregistrare/anulare a inregistrarii in scopuri de TVAAspecte de avut in vedere dupa inregistrarea in scopuri de TVA: ajustarea TVAAchizitie intracomunitara cu TVA. Cum se inregistreaza corect factura receptionata?Cod de TVA utilizat pentru facturare in Declaratia 390. Prestari intracomunitare de servicii. Studiu de cazAtentie contabili!
Modificari importante privind cotele de TVA!Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"PLANUL DE CONTURI- modificari aduse de Noul Cod Fiscal"