Executare silita teren. Ce tratament fiscal aplicam la vanzare?

Tags: tva, executare silita, teren, tratament fiscal, vanzare, regim tva

Vom analiza mai jos cazul unei societati care gireaza un imprumut bancar al unei alte societati comerciale cu un teren. Cealalta societate nu isi mai achita creditul astfel ca banca procedeaza la executare silita inclusiv a terenului mentionat anterior.

La licitatie, terenul este adjudecat de o persoana fizica; suma obtinuta este distribuita catre executori si banca creditoare, proprietarul terenului primind o comunicare in acest sens.

Terenul a fost achizitionat de la o persoana fizica, fara TVA. Vom vedea astfel care va fi regimul TVA al acestei tranzactii si ce obligatii fiscale ii revin vechiului proprietar.


Solutia consultantului:

Din intrebarea formulata inteleg faptul ca terenul respectiv este construibil, motiv pentru care vanzarea acestuia de catre executor trebuie efectuata prin aplicarea regimului normal de taxare, indiferent de calitatea cumparatorului d.p.d.v. al TVA:
- persoana fizica tratata drept persoana neimpozabila;
- persoana juridica, tratata drept persoana impozabila, inregistrata sau neinregistrata in scopuri de TVA.
 
Chiar daca la momentul achizitiei nu s-a exercitat dreptul de deducere a TVA datorita faptului ca vanzatorul a fost o persoana fizica, considerata neimpozabila d.p.d.v. al TVA, la vanzarea terenului in anul 2013, factura trebuie emisa prin colectarea TVA, aplicand cota standard TVA de 24%. Aceasta obligatie de taxare a vanzarii unui teren construibil rezulta din prevederile art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Notiunea de "teren construibil" este definita prin articolul 141 alineatul 2 litera f) punctul 1 " teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;".
 
Incadrarea unui teren drept teren construibil la momentul vanzarii acestuia de catre proprietar rezulta din certificatul de urbanism. Acest aspect este reglementat in mod expres prin normele de aplicare ale art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, la punctul 37 alin. (6).

Factura nu se emite cu TVA colectata in situatia in care terenul respectiv nu se incadreaza in categoria terenurilor construibile.

Executorul trebuie sa emita factura in trei exemplare cu urrmatoarea destinatie:

- originalul facturii: se transmite cumparatorului sau adjudecatarului.
- al doilea exemplar: se transmite debitorului executat silit;
- al treilea exemplar: ramane la organul de executare silita.
 
In baza facturii primite in copie, debitorul executat silit, procedeaza astfel d.p.d.v. al TVA:
- evidentiaza operatiunea facturata de catre organul de executare silita in jurnalul pentru vanzari intocmit pentru perioada fiscala in care are loc data faptului generator, de exemplu luna iunie 2013;
- raporteaza operatiunea prin decontul de TVA cod 300 la randul 9 denumit "Livrari de bunuri si prestari de servicii, taxabile cu cota 24%";

- pe baza copiei documentului de plata a TVA de catre organele de executare silita in contul bugetului de stat, debitorul executat silit evidentiaza suma TVA achitata de catre cumparator, cu semnul minus, in decontul de taxa pe valoarea adaugata la randul 16 din decontul de TVA cod 300 denumit "Regularizari taxa colectata";

Aceasta obligatie fiscala este reglementata in mod expres la pct. 75 alin. (5) din normele de aplicare ale art. 155 alin. (8) lit. d) din Codul fiscal: "In situatia in care valorificarea bunurilor supuse executarii silite a fost realizata prin organele de executare silita, debitorul executat silit trebuie sa inregistreze in evidenta proprie operatiunea de livrare de bunuri pe baza facturii de executare silita transmise de organele de executare silita, inclusiv taxa colectata aferenta."