Vanzare teren catre persoana juridica afiliata. Deducem diferit TVA-ul?

Tags: tva, deducere tva, inregistrari contabile, vanzare teren, persoana juridica afiliata

Prin cele ce urmeaza, analizam cazul unei persoane fizice afiliate care vinde un teren (promisiune de vanzare) catre o societate a carui asociat este. Societatea, la randul sau revinde catre o alta persoana juridica, afiliata, acest teren in anul 2012. Tranzactiile s-au facut cu TVA de 24%. Vom stabili daca TVA-ul este deductibil pentru a doua societate, precum si care va fi monografia contabila aferenta acestor promisiuni de vanzare.

Solutia consultantului:

Promisiunea de vanzare nu este echivalenta cu vanzarea efectiva a terenului de catre persoaana fizica, operatiune fiind similara cu incasarea in avans a valorii terenului respectiv. In acest caz, nu se poate considera ca persoana juridica, beneficiara a promisiunii de vanzare din partea persoanei fizice,  revinde terenul deoarece nu il are in patrimoniu.

La randul sau, aceasta persoana juridica cumparatoare a unei promisiuni poate revinde  promisiunea astfel achizitionata prin emiterea unei facturi de avans prin care colecteaza TVA cu cota de 24% in situatia in care terenul este construibil. La randul sau, cel de al doilea cumparator poate beneficia in prima etapa de exercitarea dreptului de deducere a sumei TVA deductibile daca intentioneaza sa utilizeze terenul respectiv pentru realizarea de operatiuni taxabile, de exemplu, pentru  construirea unui ansamblu de locuinte.

Cu toate acestea, trebuie sa aveti in vedere faptul ca cel de al doilea cumparator al unei promisiuni nu poate beneficia de rambursarea TVA din partea organului fiscal competent in situatia in care decide sa solicite suma TVA de rambursat rezultata din decontul de TVA cod 300. Pentru a acorda rambursarea TVA, organul de inspectie fiscala solicita un contract incheiat in forma autentica pentru vanzarea - cumpararea terenului si dovezi suficiente din partea persoanei impozabile care este obligata sa motiveze intentia sa de a realiza operatiuni taxabile.  

Fiind de natura avansului, promisiunea de cumparare, respectiv vanzare se inregistreaza dupa cum urmeaza :

-    in evidenta contabila a primului cumparator persoana juridica:
232 "Avansuri acordate pentru imobilizari corporale" = 462 "Creditori diversi"
      Plata  se  inregistreaza prin formula contabila 462 "Creditori diversi"  = 5121  "Conturi la banci in lei";

-    in evidenta contabila a  vanzatorului persoana juridica:
461 "Debitori" = 419 "Clienti - creditori" si concomitent  419 "Clienti - creditori" = 4427"TVA colectata"

Incasarea  se  inregistreaza prin formula contabila 5121 "Conturi la banci in lei" = 419 "Clienti - creditori"

-    in evidenta contabila a celui de al doilea  cumparator persoana juridica:
232 "Avansuri acordate pentru imobilizari corporale" = 462 "Creditori diversi"  si concomitent  4426 "TVA deductibila" = 462 " "Creditori diversi".

Veniturile din tranzactii imobiliare sunt recunoscute la momentul efectuarii tranzactiei in baza unui contract de vanzare - cumparare teren incheiat in forma autentica.