Tranzactii imobiliare efectuate de o persoana fizica. Care sunt obligatiile TVA?

Tags: tva, obligatii tva, tranzactii imobiliare, cedarea folosintei bunurilor, contract de inchiriere

Vom analiza mai jos cazul in care, in 2013, o persoana fizica obtine venituri din cedarea folosintei bunurilor dintr-un numar de cinci contracte de inchiriere, operatiuni scutite de TVA, si care la data de 30 iunie 2013 depaseste plafonul de 220.000lei (65.000 euro). La 30 iulie 2013, persoana fizica incheie un precontract de vanzare-cumparare a doua terenuri construibile. Din acest precontract de vanzare-cumparare, in data de 30 iulie 2013 incaseaza un avans pentru unul din terenuri, iar pentru cel de-al doilea in data de 31 iulie 2013 (valoarea fiecarui teren este de peste 65.000 euro).

Avand in vedere faptul ca acest precontract este incheiat cu un singur cumparator si are durata pana in ianuarie 2014, vom vedea cum se va proceda cand se va incheia contractul de vanzare-cumparare, iar cumparatorul va deveni proprietar:

- poate fi considerata o singura tranzactie ocazionala?
- poate fi considerat unul din terenuri tranzactie ocazionala, iar cel de-al doilea sa transforme persoana in persoana impozabila?
- cand se va inregistra persoana ca platitor de TVA?


Solutia consultantului:

Din punct de vedere al TVA, conform art. 127 alin. (1) din Codul fiscal, este considerata persoana impozabila orice persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice de natura celor prevazute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activitati.

In acest sens, alin. (2) al articolului stabileste ca, activitatile economice cuprind activitatile producatorilor, comerciantilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitatile extractive, agricole si activitatile sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate economica exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.

Situatiile in care persoanele fizice care efectueaza livrari de bunuri imobile devin persoane impozabile sunt explicitate prin norme.

In cazul prezentat consideram ca persoana fizica care obtine venituri din cedarea folosintei bunurilor dintr-un numar de cinci contracte de inchiriere desfasoara o activitate economica (exploatarea bunurilor corporale) cu caracter de continuitate. Ca atare, aceasta este persoana impozabila din punct de vedere al TVA. Livrarea de terenuri construibile nu este operatiune scutita de TVA. In conformitate cu prevederile art. 153 alin. (1) lit. b) din Codul fiscal, persoana fizica are obligatia sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA  daca in cursul unui an calendaristic atinge sau depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 152 alin. (1), in termen de 10 zile de la sfarsitul lunii in care a atins sau a depasit acest plafon.

Plafonul prevazut la art. 152 alin. (1) este de de 65.000 euro, al carui echivalent in lei se stabileste la cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei la data aderarii si se rotunjeste la urmatoarea mie, respectiv 220.000 lei.

Conform art. 152 alin. (2) cifra de afaceri care serveste drept referinta pentru aplicarea plafonului de scutire este constituita din valoarea totala, exclusiv TVA, in situatia persoanelor impozabile care solicita scoaterea din evidenta persoanelor inregistrate in scopuri de TVA a livrarilor de bunuri si a prestarilor de servicii efectuate de persoana impozabila in cursul unui an calendaristic, taxabile sau, dupa caz, care ar fi taxabile daca nu ar fi desfasurate de o mica intreprindere, a operatiunilor rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania conform art. 145 alin. (2) lit. b), a operatiunilor scutite cu drept de deducere si a celor scutite fara drept de deducere, prevazute la art. 141 alin. (2) lit. a), b), e) si f), daca acestea nu sunt accesorii activitatii principale, cu exceptia urmatoarelor:

   a) livrarile de active fixe corporale sau necorporale, astfel cum sunt definite la art. 1251 alin. (1) pct. 3, efectuate de persoana impozabila;
   b) livrarile intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conformart. 143 alin. (2) lit. b).

Pct. 61 din normele metodologice date in aplicarea acestui articol stabileste ca, la determinarea cifrei de afaceri prevazute la art. 152 alin. (1) din Codul fiscal se cuprind inclusiv facturile emise pentru avansuri incasate sau neincasate si alte facturi emise inainte de data livrarii/prestarii pentru operatiunile prevazute la art. 152 alin. (2) din Codul fiscal.