Vanzare imobil modernizat. Care va fi regimul TVA?

Tags: tva, vanzare imobil, modernizare, regimul tva, tva la achizitie

Analizam mai jos cazul unei societati care in 2012 a cumparat un imobil in suprafata totala de 200 mp (teren 80 mp + constructie din anul 1935, 120 mp) de la o persoana fizica, fara TVA. Imobilul a fost modernizat (i s-a refacut fatada, podul s-a transformat in mansarda, s-au schimbat usi, ferestre si s-a zugravit la interior). Cheltuielile au depasit 20% din valoarea intregului ansamblu format din constructie + teren. La momentul actual se doreste vanzarea imobil + teren.

Vom stabili care este regimul TVA pe care societatea trebuie sa-l aplice la vanzare, avand in vedere ca nu s-a dedus TVA la achizitie.

Solutia consultantului:

Potrivit art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal sunt scutite de TVA:

"f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

4. o constructie noua cuprinde și orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;"

La pct. 37 din Normele metodologice, pentru aplicarea art. 141 alin (2) lit f, se precizeaza la alin (3) si (4) ca:

"(3) Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.

(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal.

Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective."

Prin urmare scutirea de TVA nu se aplica pentru o constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie.

Daca totusi costul transformarii nu se ridica la cel putin 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructiei si vindeti imobilul in regim de scutire, potrivit art. 149 alin. (2) lit. b din Codul fiscal TVA se ajusteaza pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat.

La pct. 54 alin. (2) din Normele metodologice se fac urmatoarele precizari:

"TVA deductibila aferenta transformarii sau modernizarii unui bun imobil ori a unei parti a acestuia se ajusteaza de catre persoana la dispozitia careia este pus bunul imobil sau o parte a acestuia in situatia in care lucrarile de transformare ori modernizare sunt efectuate de catre aceasta persoana, iar valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala dupa transformarea ori modernizarea bunului imobil sau a partii de bun imobil. In situatia in care valoarea fiecarei transformari sau modernizari nu depaseste 20% din valoarea totala dupa transformarea ori modernizarea bunului imobil sau a partii de bun imobil, nu se efectueaza ajustari privind TVA conform art. 149 sau art. 148 din Codul fiscal.

In sensul prezentelor norme metodologice sunt luate in considerare operatiunile de transformare sau modernizare care conduc la majorarea valorii bunului imobil. In scopul calcularii acestei depasiri se vor avea in vedere valorile reevaluate ale bunurilor respective, asa cum sunt inregistrate in contabilitate, sau, in cazul in care bunurile apartin unor persoane care nu sunt obligate sa conduca evidenta contabila, se va avea in vedere valoarea bunului imobil inainte si dupa  transformare/modernizare stabilita prin raport de expertiza.

Se considera ca bunurile sunt folosite pentru prima data dupa transformare ori modernizare, pentru transformarile sau modernizarile bunurilor de capital prevazute la art. 149 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal, la data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza.

Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea activului corporal fix cu valoarea transformarii respective".

In concluzie, daca aplicati scutirea de TVA de la art. 141 alin. (2) lit f, trebuie sa ajustati TVA dedusa pentru tranformare/ modernizarea imobilului. Desigur, aveti posibilitatea vanzarii cu TVA potrivit art 141 alin. (3) din Codul fiscal prin depunerea unei notificari la organul fiscal de care apartineti si in acest caz nu mai aveti nicio obligatie de ajustare.