Investitii efectuate asupra unui imobil. Care sunt aspectele fiscale si contabile de care tinem cont?

Tags: investitii, imobil, modernizare, tva, constructii, cheltuieli nedeductibile, impozit pe profit

In cuprinsul analizei de mai jos, pornim de la o societate care a achizitionat in urma cu 10 ani oo cladire printr-un credit care s-a incheiat. In prezent, se fac renovari cu cumparari pe firma de materiale, manopera etc. de aproape 100.000 euro. Vom vedea cum se pot inregistra aceste cheltuieli pentru a mari valoarea cladirii (cu declarare la Fisc) care va fi vanduta candva.

Vom vedea in ce context poate exista TVA nedeductibil pentru toate si cheltuieli nedeductibile, pentru a nu avea de recalculat TVA la vanzare si impozit pe profit.

Vom stabili ce tratament se aplica din punct de vedere al TVA-ului, cheltuielilor deductibile si/sau nedeductibile si al inregistrarilor contabile.

Exemple de inregistrari contabile pentru investitiile efectuate in regie proprie:
 

    Achizitia materiilor prime, a materialelor  auxiliare si a altor materiale consumabile:

 
%                     =                      401
                                                                 "Furnizori"
301
"Materii prime"
3021



        "Materiale auxiliare"
3028
     "Alte materiale consumabile"
4426
           "TVA deductibila"
 

    Consum materii prime si  materiale, conform bonurilor de cosnum:

 
601                   =                      301
"Cheltuieli cu materiile prime"    "Materii prime"
 
                        6021                =                      3021
 "Cheltuieli cu materialele auxiliare"  "Materiale auxiliare"
 
                        6028                =                      3028
    "Cheltuieli cu alte materiale   "Alte materiale consumabile"
              consumabile"
 

    Cheltuieli cu salariile:

 
641                   =                      421
      "Cheltuieli cu salariile                      "Personal salarii datorate"
          personalului"
 

    Alte cheltuieli:

 
6xx                   =                      4xx
         Conturi de cheltuieli                              Terti
 

    Inregistrarea investitiei neterminate la sfarsitul primei perioade (luna sau trimestrul calendaristic):

 
                        231                  =                      722
       "Imobilizari corporale                 "Venituri din productia de
         in curs de executie"                      imobilizari corporale"
 
In fiecare din perioadele urmatoare se inregistreaza cheltuielile dupa natura lor iar la sfarsitul fiecarei perioade se inregistreaza investitia neterminata, conform modelului mai sus redat.
 
Receptia finala si darea in folosinta a obiectivului de investitii:
 
                        212                  =                      231
                  "Constructii"                       "Imobilizari corporale
                                                               in curs de executie"   
 
Cheltuielile si veniturile sunt deductibile, respectiv impozabile la determinarea profitului impozabil.
 
Din punct de vedere contabil, investitiile recunoscute in valoarea contabila a mijlocului fix se vor amortiza pe durata de utilizare ramasa a mijlocului fix.

Din punct de vedere fiscal, conform art. 24 alin. (3) lit. d) din Codul fiscal
investitiile efectuate la mijloacele fixe existente, sub forma cheltuielilor ulterioare realizate in scopul imbunatatirii parametrilor tehnici initiali si care conduc la obtinerea de beneficii economice viitoare, prin majorarea valorii mijlocului fix sunt considerate mijloace fixe amortizabile.

Cheltuielile aferente achizitionarii, producerii, construirii, asamblarii, instalarii sau imbunatatirii mijloacelor fixe amortizabile se recupereaza din punct de vedere fiscal pe calea amortizarii pe durata normala de functionare stabilita conform Catalogului privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, aprobat prin HG 2139/2004.

In Sectiunea III -"Alte precizari" din acest catalog este prevazut ca investitiile efectuate la mijloacele fixe sub forma cheltuielilor ulterioare trebuie sa aiba ca efect imbunatatirea parametrilor tehnici initiali ai acestora si sa conduca la obtinerea de beneficii economice viitoare.  Obtinerea de beneficii se poate realiza fie direct prin cresterea veniturilor, fie indirect prin reducerea cheltuielilor de intretinere si functionare.

Amortizarea acestor investitii se face fie pe durata normala de utilizare ramasa, fie prin majorarea duratei normale de utilizare cu pana la 10% sau in cazul institutiilor publice pana la 20%. Daca cheltuielile ulterioare se fac dupa expirarea duratei normale, se va stabili o noua durata normala de catre o comisie tehnica sau expert tehnic independent.
 
Daca cladirea este utilizata in folosul unor operatiuni taxabile societatea isi poate exercita dreptul de deducere a taxei pe valoare adaugata aferenta achizitiilor.

Potrivit art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, este scutita de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:

   1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
   2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
   3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
   4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;

Aceste operatiuni sunt scutite de TVA fara drept de deducere, pentru care nu se datoreaza taxa si nu este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii.

Daca cladirea va fi livrata in regim de scutire fara drept de deducere conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal societatea va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 149 din Codul fiscal.

Conform art. 149 alin. (2) din Codul fiscal, taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a)-d):

   a) pe o perioada de 5 ani, pentru bunurile de capital achizitionate sau fabricate, altele decat cele prevazute la lit. b);

   b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat.


Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro