Regim TVA si vanzare imobil cu plata in doua transe. Cum intocmim monografia contabila?

Tags: vanzare imobil, transe, monografie contabila, cladiri, vanzari, inregistrari contabile, tva, codul fiscal

In randurile de mai jos, analiza noastra se refera la o firma care achizitioneaza o cladire in scopul desfasurarii activitatii de farmacie in data de 26.11.2012 cu valoarea de 120.000 lei la care se adauga TVA 24%. In luna decembrie 2012 mai efectueaza modernizari de 20.000 lei + TVA 24%. In luna iunie 2016 vinde cladirea cu 90.000 lei + TVA 20% din care primeste 20.000 lei +TVA 20% iar restul in luna iulie. Vom vedea care sunt inregistrarile care ar trebui efectuate in lunile iunie si iulie la vanzarea imobilului, precum si care este regimul TVA tinand cont ca nu a functionat 20 ani.

Din descrierea intrebarii deduc ca vindeti cladirea catre o persoana neinregistrata in scopuri de tva si ati notificat organele fiscale cu privire la taxarea operatiunii. Avand in vedere ca nu ati utilizat cladirea, presupun ca nu ati inregistrat amortizare.

Vanzarea cladirii se inregistreaza:
461    =    %    108.000 lei
        7583    90.000 lei
        4427    18.000 lei

Scoaterea din evidenta a cladirii se inregistreaza:

6583    =    212    140.000 lei

Incasarea in luna iunie:
5121    =    461    24.000 lei

Incasarea in luna iulie:
5121    =    461    84.000 lei

In cazul in care ati optat pentru sitemul de tva la incasare, in locul contului 4427, la vanzarea cladirii utilizati 4428.
La fiecare din cele 2 incasari, inregistrati tva colectata, devenita exigibila, prin articolul contabil:
4428    =    4427    4.000 lei (iunie)
4428    =    4427    14.000 lei (iulie)

Potrivit art. 28 alin (17) din Codul fiscal
, castigurile sau pierderile rezultate din vanzarea ori din scoaterea din functiune a acestor mijloace fixe se calculeaza pe baza valorii fiscale a acestora, diminuata cu amortizarea fiscala.
Deci, in urma vanzarii puteti obtine un castig sau o pierdere. Nefiind impus ca nivelul veniturilor obtinute sa fie peste nivelul cheltuielilor, valoarea neamortizata din momentul vanzarii mijloacelor fixe este considerata cheltuiala deductibila pentru determinarea profitului impozabil, fiind o cheltuiala efectuata in scopul desfasurarii de activitati economice.

Din punct de vedere al tva, pentru livrari de bunuri si prestari de servicii, baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata este constituita din tot ceea ce constituie contrapartida obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor ori prestator din partea cumparatorului, beneficiarului sau a unui tert, conform art. 286 alin (1) lit. a) din Codul fiscal.

In concluzie, vanzarea cladirii fiind o operatiune taxabila, nu se impune ajustarea tva, iar cheltuiala cu scoaterea din evidenta a cladirii este deductibila integral, indiferent de pretul de vanzare.

Important: In cazul in care cumparatorul este persoana afiliata, se vor respecta prevederile art. 286 alin. (1) lit. e si alin. (2), respectiv vanzarea se realizeaza la valoarea de piata.

"ART. 286 - Baza de impozitare pentru livrari de bunuri si prestari de servicii efectuate in interiorul tarii

(1) Baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata este constituita din:

e) pentru livrarea de bunuri sau prestarea de servicii pentru care beneficiarul este o persoana afiliata furnizorului/prestatorului potrivit prevederilor art. 7 pct. 26, baza de impozitare este considerata valoarea de piata in urmatoarele situatii:
1. atunci cand contrapartida este mai mica decat valoarea de piata, iar beneficiarul livrarii sau al prestarii nu are drept complet de deducere in conformitate cu prevederileart. 297 , 298 si 300 ;
2. atunci cand contrapartida este mai mica decat valoarea de piata, iar furnizorul sau prestatorul nu are un drept complet de deducere in conformitate cu prevederile art. 297 si 300 si livrarea sau prestarea este scutita conform art. 292 ;
3. atunci cand contrapartida este mai mare decat valoarea de piata, iar furnizorul sau prestatorul nu are drept complet de deducere in conformitate cu prevederile art. 297Si 300.

(2) In sensul alin. (1) lit. e), valoare de piata inseamna suma totala pe care, pentru obtinerea bunurilor ori serviciilor in cauza la momentul respectiv, un client aflat in aceeasi etapa de comercializare la care are loc livrarea de bunuri sau prestarea de servicii ar trebui sa o plateasca in conditii de concurenta loiala unui furnizor ori prestator independent de pe teritoriul statului membru in care livrarea sau prestarea este supusa taxei. Atunci cand nu poate fi stabilita o livrare de bunuri sau o prestare de servicii comparabila, valoare de piata inseamna:

1. pentru bunuri, o suma care nu este mai mica decat pretul de cumparare al bunurilor sau al unor bunuri similare ori, in absenta unui pret de cumparare, pretul de cost, stabilit la momentul livrarii;”


Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Daniel Crevelescu – Economist